Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Bộ Tài chính khẩn trương nghiên cứu chính sách thuế đối với đất và nhà ở bỏ không, đồng thời tăng cường kiểm soát các giao dịch bất động sản thiếu minh bạch, vốn đang gây ra những biến động méo mó cho thị trường. Động thái này được xem là lời cảnh tỉnh đối với tình trạng lãng phí nhà đất tràn lan tại các khu đô thị mới, trong bối cảnh nhu cầu về chỗ ở của người dân, đặc biệt là người lao động thu nhập thấp và sinh viên, vẫn còn rất lớn. Tuy nhiên, để chính sách này thực sự hiệu quả và đi vào thực tiễn trên cả nước, cần phải vượt qua nhiều thách thức.
Nhớ lại thời sinh viên, tôi may mắn được người thân cho ở nhờ miễn phí trong một căn nhà ba tầng tại khu đô thị mới. Điều kiện sinh hoạt này là mơ ước của nhiều sinh viên, giúp tôi yên tâm học hành mà không phải lo lắng về chi phí thuê trọ.
Thực tế, xung quanh đó, rất nhiều căn nhà còn dang dở hoặc bỏ trống, nhưng giá bán vẫn không ngừng tăng lên, thậm chí gấp ba lần chỉ sau 5 năm. Đây là một minh chứng rõ ràng cho tình trạng phổ biến tại nhiều đô thị Việt Nam: nhà đất bị bỏ hoang trong thời gian dài, không mang lại giá trị sử dụng cho xã hội nhưng vẫn tăng giá.
Vậy, chính sách đánh thuế đối với bất động sản không sử dụng sẽ đối mặt với những rào cản nào?
Trước hết, cần có tiêu chí rõ ràng để xác định thế nào là “không sử dụng”. Không phải tất cả các căn nhà không có người ở đều bị coi là “nhà đất không sử dụng”. Nhiều trường hợp nhà đang trong quá trình sửa chữa, chờ bán, hoặc vướng mắc các vấn đề pháp lý. Nếu không có định nghĩa pháp lý cụ thể, chính sách rất dễ gây ra những phản ứng trái chiều và khiếu nại từ người dân.
Thứ hai, sự đồng bộ về dữ liệu dân cư và đất đai còn hạn chế. Việc xác định một bất động sản có được sử dụng hay không đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan thuế, công an (quản lý cư trú), địa chính, và các đơn vị cung cấp dịch vụ điện, nước. Tuy nhiên, hệ thống dữ liệu hiện tại còn phân tán, cập nhật chậm, đặc biệt là ở cấp phường, xã.
Thứ ba, tâm lý giữ đất, đầu cơ vẫn còn phổ biến. Nhiều người có xu hướng “giữ đất để dành”, chờ đợi giá tăng. Họ không muốn phải nộp thuế ngay cả khi không khai thác bất kỳ giá trị nào từ tài sản đó. Nếu không có sự giải thích minh bạch và chính sách hợp lý, rất dễ gặp phải sự phản đối từ những người sở hữu bất động sản.
Tôi biết nhiều chủ doanh nghiệp đã sử dụng các hình thức vay tiền từ công ty để mua nhà đất, sau đó dùng chính bất động sản này để thế chấp ngân hàng, giúp công ty vay vốn sản xuất kinh doanh. Như vậy, nhà đất không sử dụng trở thành một “công cụ tích lũy giá trị thặng dư” và giá trị của nó phải liên tục tăng cao hơn lãi suất ngân hàng. Lãi vay do công ty và người lao động gánh chịu, trong khi lợi nhuận từ việc tăng giá nhà đất lại thuộc về chủ doanh nghiệp. Đây là một hình thức lách thuế thu nhập cá nhân phổ biến mà cơ quan thuế chưa thể kiểm soát hiệu quả.
Thứ tư, nguy cơ lách luật hoặc áp thuế không công bằng là hoàn toàn có thể xảy ra. Những người có điều kiện có thể đăng ký tạm trú hoặc cho thuê nhà một cách hình thức để trốn thuế, trong khi những người nghèo phải đi làm ăn xa và để nhà trống lại bị đánh thuế. Nếu thiếu một cơ chế phân loại linh hoạt, chính sách có thể phản tác dụng.
Để việc đánh thuế nhà đất không sử dụng thực sự đi vào cuộc sống, theo tôi, cần áp dụng thuế lũy tiến và có chính sách miễn trừ cho các trường hợp cho thuê hoặc sử dụng vào mục đích xã hội. Để tránh biến chính sách này thành gánh nặng mà không đạt được mục tiêu đề ra, cần xây dựng một lộ trình và mức thuế lũy tiến hợp lý. Cơ quan quản lý có thể nghiên cứu áp dụng thuế sau 12 tháng không sử dụng (dựa trên xác minh thông qua dữ liệu cư trú, hóa đơn điện nước, hoạt động kinh doanh): năm đầu tiên áp dụng thuế suất 1%/năm trên giá trị tài sản; năm thứ hai tăng lên 3%; và từ năm thứ ba trở đi là 5%, đồng thời áp dụng các biện pháp cưỡng chế nếu phát hiện kê khai không trung thực.
Ngoài ra, nên có chính sách miễn thuế hoàn toàn cho các trường hợp chủ đất có hợp đồng cho thuê hợp pháp và khai thuế thu nhập đầy đủ, hoặc đăng ký cho người khác ở miễn phí (như sinh viên, công nhân, người nghèo) và được chính quyền địa phương xác nhận. Bên cạnh đó, cũng cần xem xét miễn trừ thuế cho các hoàn cảnh đặc biệt như người lớn tuổi sống xa con cháu, tài sản đang tranh chấp, hoặc nằm trong diện quy hoạch chờ giải tỏa.
Chính sách đúng đắn cần có cách triển khai hợp lý. Đánh thuế nhà đất không sử dụng là một công cụ chính sách cần thiết trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bị méo mó do đầu cơ và tích trữ. Tuy nhiên, sự thành công hay thất bại của chính sách này phụ thuộc rất lớn vào cách thức triển khai: dữ liệu phải minh bạch, chính sách phải linh hoạt, và cơ quan quản lý phải có đủ năng lực giám sát và xử lý vi phạm.
Điều quan trọng nhất là chính sách cần tạo ra động lực để chủ sở hữu đưa tài sản vào sử dụng, không chỉ vì lo sợ bị đánh thuế, mà còn vì nhận thức được rằng tài sản chỉ thực sự có giá trị khi được chia sẻ, khai thác và phục vụ cộng đồng.
Admin
Nguồn: VnExpress
