Thành phố Hồ Chí Minh đang rục rịch “bật đèn xanh” cho loại hình lưu trú ngắn ngày trong chung cư (như Airbnb), sau thời gian tạm dừng hoạt động từ cuối năm 2024. Sở Du lịch TP HCM đang phối hợp cùng Sở Khoa học và Công nghệ và các đơn vị liên quan để xây dựng khung pháp lý cho hoạt động này. Tuy nhiên, các chuyên gia trong ngành cảnh báo rằng, các nhà đầu tư không nên quá kỳ vọng vào khả năng sinh lời “khủng” như giai đoạn trước đây.
Ông Lê Quốc Kiên, một chuyên gia bất động sản, phân tích rằng sự phát triển nhanh chóng của Airbnb trước đây có được là nhờ chi phí đầu vào thấp và ít ràng buộc pháp lý. Khi được chính thức hợp pháp hóa, các chủ căn hộ sẽ phải đối mặt với nhiều khoản chi phí phát sinh như thuế, phí quản lý, bảo trì, cũng như các yêu cầu về an toàn và phòng cháy chữa cháy. Điều này sẽ làm tăng chi phí vận hành và buộc họ phải điều chỉnh giá thuê, từ đó làm giảm sức cạnh tranh so với các khách sạn truyền thống.
Bên cạnh đó, nguồn cung căn hộ cho thuê ngắn ngày có thể tăng mạnh sau khi được hợp pháp hóa, nhưng nhu cầu chưa chắc đã hồi phục tương ứng. Sau đại dịch, khách du lịch có xu hướng ưu tiên các hình thức lưu trú có thương hiệu và dịch vụ chuyên nghiệp. Trong khi đó, nhóm khách doanh nhân thường lựa chọn các khách sạn tiêu chuẩn vì sự an toàn và tiện nghi. Sự cạnh tranh gay gắt hơn có thể khiến biên lợi nhuận của Airbnb khó đạt được mức cao như trước.
Bà Đỗ Thúy An, đại diện một đơn vị khai thác lưu trú tại TP HCM, cho rằng ngay cả khi được hợp pháp hóa, Airbnb vẫn sẽ đối diện với không ít thách thức. Các chung cư có thể sẽ siết chặt việc quản lý khách ra vào, không cấp thẻ tạm trú hoặc áp mức phí cao đối với các căn hộ cho thuê ngắn ngày. Ngay cả khi được pháp luật cho phép, việc vận hành căn hộ lưu trú ngắn ngày vẫn có thể gặp nhiều trở ngại nếu vấp phải sự phản đối từ ban quản lý hoặc cư dân. “Mô hình này đòi hỏi sự đồng thuận từ nhiều bên, không thể chỉ dựa vào ý chí của chủ căn hộ hay quy chế nội bộ”, bà An nhấn mạnh.
Ông Nguyễn Tuấn Anh, quản lý Công ty tư vấn dịch vụ Asia Life, cũng đồng tình rằng việc kỳ vọng Airbnb sẽ “hái ra tiền” như giai đoạn 2017-2019 là không còn thực tế. Vào thời điểm đó, thị trường còn sơ khai, nhu cầu thuê cao và ít bị kiểm soát. Hiện nay, nhiều khu vực trung tâm đã bão hòa, trong khi các chính sách và phản ứng từ cộng đồng ngày càng trở nên khắt khe hơn. Theo ông, thị trường hiện tại không còn chỗ cho những cách làm tự phát. Các nhà đầu tư cần phải chuyên nghiệp hóa toàn bộ quy trình, từ việc đón tiếp khách, dọn dẹp cho đến xử lý các sự cố phát sinh. Mô hình này đòi hỏi chi phí vận hành cao hơn, không còn chuyện “đẩy” mọi chi phí cho ban quản lý hoặc tự ý khai thác hạ tầng. “Nhà đầu tư cần sẵn sàng trả phí cho mọi dịch vụ mà khách thuê sử dụng trong tòa nhà”, ông Tuấn nói.
Mặc dù vậy, việc xem xét hợp pháp hóa mô hình Airbnb vẫn mang lại những tín hiệu tích cực cho giới đầu tư. Chị Xuân, một nhà đầu tư sở hữu hai căn hộ từng kinh doanh Airbnb tại TP HCM, cho biết lợi nhuận từ việc khai thác căn hộ đã giảm đáng kể kể từ khi hoạt động cho thuê ngắn ngày bị yêu cầu dừng lại. Trước đây, căn hộ của chị có doanh thu khoảng 25 triệu đồng mỗi tháng với tỷ lệ lấp đầy hơn 70%. Khi chuyển sang cho thuê dài hạn, chị chỉ cho thuê được với giá 17 triệu đồng mỗi tháng. “Tôi sẵn sàng đóng thuế, phí nếu được cho thuê ngắn ngày trở lại”, chị chia sẻ.
Tương tự, anh Phương Nam, chủ hai căn hộ tại một khu đô thị ở TP Thủ Đức, cho biết trước đây anh cho đơn vị vận hành thuê lại với giá 35 triệu đồng mỗi tháng. Khi tự cho thuê dài hạn, anh buộc phải hạ giá xuống còn 22 triệu đồng nhưng vẫn không bù đắp được chi phí. “Tôi hy vọng mô hình này sẽ sớm có một khung pháp lý rõ ràng, không bị cản trở như hiện nay”, anh Nam bày tỏ.
Ông Trung Đỗ, lãnh đạo một đơn vị quản lý gần một trăm căn hộ lưu trú ngắn ngày tại TP HCM, cho biết mức sinh lời từ việc cho thuê dài hạn là khá thấp và khó tìm được khách thuê ổn định. Do đó, ông không thể tiếp tục trả tiền thuê cho chủ hộ và buộc phải hủy hợp đồng với hàng chục căn hộ đang kinh doanh Airbnb. Nhiều chủ hộ từng vay vốn để mua nhà, và khi lấy lại căn hộ, họ cũng không thể khai thác cho thuê như kỳ vọng và phải bán lại. “Nếu có quy định rõ ràng, dù phải chịu thuế và phí quản lý cao hơn, khả năng sinh lời từ Airbnb vẫn tốt hơn so với cho thuê truyền thống”, ông khẳng định.
Dữ liệu từ nền tảng AirDNA cho thấy, vào năm 2024, TP HCM có gần 14.000 căn hộ kinh doanh Airbnb, với doanh thu trung bình mỗi căn khoảng 40-78 triệu đồng mỗi tháng, giá thuê bình quân là 58 USD một đêm và tỷ lệ lấp đầy khoảng 50%. Trong khi đó, theo chuyên trang Batdongsan, giá cho thuê dài hạn tại TP HCM chỉ phổ biến ở mức 14-25 triệu đồng mỗi tháng. Mức lợi nhuận từ đầu tư cho thuê Airbnb rơi vào khoảng 6-7%, trong khi với hình thức thuê truyền thống, lợi suất đầu tư chỉ dao động khoảng 3%.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực phía Nam, cho biết nhờ tính linh hoạt và khả năng điều chỉnh giá theo thị trường, mô hình cho thuê ngắn ngày có thể mang lại mức lợi nhuận cao hơn so với cho thuê dài hạn từ 30-50%. Đây cũng là lý do tại sao hoạt động này vẫn phát triển mạnh mẽ dù vấp phải nhiều ý kiến phản đối. Ông Tuấn cũng cảnh báo rằng các nhà đầu tư có nguồn vốn dài hạn có thể cân nhắc duy trì mô hình này, trong khi những ai sử dụng đòn bẩy tài chính cần phải tính toán thận trọng, vì việc hợp thức hóa cho thuê ngắn ngày có thể mất nhiều thời gian hơn dự kiến.
Chuyên gia Lê Quốc Kiên khuyến nghị các nhà đầu tư không nên vội vàng quay lại mô hình Airbnb chỉ vì kỳ vọng vào việc nới lỏng chính sách. Theo lộ trình của TP HCM, mô hình này cần ít nhất hai năm nữa để được cấp phép chính thức, đồng nghĩa với việc từ nay đến năm 2027, hoạt động cho thuê ngắn hạn vẫn sẽ tiếp tục bị tạm dừng. “Ngay cả khi được cấp phép, khả năng sinh lời cũng không còn cao như trước. Các nhà đầu tư cần đánh giá kỹ lưỡng các yếu tố về chi phí, lợi nhuận, vận hành, cũng như mức độ phù hợp của từng vị trí căn hộ. Bài toán đầu tư hiện nay không còn dễ dàng như thời kỳ Airbnb bùng nổ”, ông nhấn mạnh.
Admin
Nguồn: VnExpress
