Thị trường chung cư Hà Nội đang chứng kiến sự tăng giá chóng mặt, đặc biệt ở phân khúc căn hộ mới, trong khi thị trường thứ cấp lại có dấu hiệu hạ nhiệt.
Đầu tháng 6, một dự án tại ngã tư Lê Quang Đạo – Mễ Trì (Nam Từ Liêm) mở bán giai đoạn 2 với gần 1.000 căn hộ, mức giá trung bình lên tới 130 triệu đồng/m2 (chưa VAT và phí bảo trì). So với giai đoạn đầu mở bán cách đây 4 năm, giá đã tăng gấp đôi. Các căn hộ có diện tích đa dạng, từ 34-150 m2, tương ứng 1-4 phòng ngủ.
Theo một môi giới bất động sản, căn hộ nhỏ nhất tại dự án này có giá khoảng 4,4 tỷ đồng (1 phòng ngủ), còn căn lớn nhất (150 m2) có giá gần 23 tỷ đồng, tương đương khoảng 152 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT và phí bảo trì). Những căn có vị trí đẹp, view hướng ra nơi bắn pháo hoa, có giá cao nhất. Các căn góc, diện tích 114-121 m2, cũng được chào bán với giá 18-19,4 tỷ đồng.
Tuy nhiên, để mua được căn hộ ưng ý, khách hàng còn phải trả thêm một khoản “phí ngoại giao” lên tới hàng trăm triệu đồng cho sàn giao dịch. Lý do được đưa ra là số lượng đặt mua (booking) gấp 8 lần số căn hộ mở bán.
Không chỉ dự án này, nhiều dự án chung cư khác tại Hà Nội cũng ghi nhận mức giá tăng cao. Tại Đông Anh, một dự án chung cư cao cấp được chào bán với giá 90-100 triệu đồng/m2, cạnh tranh trực tiếp với các quận trung tâm. Căn hộ 3 phòng ngủ tại đây có giá từ 7,5 tỷ đồng với diện tích 75 m2. Một dự án khác trên đường Võ Chí Công (Tây Hồ) chào bán với giá “rumor” từ 6.800 USD/m2 (khoảng 170 triệu đồng/m2, chưa VAT). Các căn sky villa thông tầng tại dự án này có giá từ 25 tỷ đồng.
Với mức giá 15-22 tỷ đồng, chung cư cao cấp đang cạnh tranh trực tiếp với phân khúc nhà liền thổ cùng khu vực. Đơn cử, các căn liền kề diện tích 90-100 m2, mặt tiền 5 m, giáp đường Lê Quang Đạo kéo dài đang được chào bán với giá 21-23 tỷ đồng. Tại các khu đô thị khác như Xuân Phương hay Vân Canh (Hoài Đức), giá liền kề cũng dao động từ 15 đến 17 tỷ đồng.
Theo Savills, hơn 60% nhà thấp tầng tại Hà Nội có giá trung bình 20-30 tỷ đồng. Như vậy, chung cư mới giá trên 20 tỷ đồng đang tiệm cận phân khúc này. Dữ liệu của Savills cũng cho thấy giá bán sơ cấp chung cư Hà Nội tăng trung bình 22% mỗi năm trong 5 năm qua. Quận Tây Hồ dẫn đầu về giá, với mức trung bình 185 triệu đồng/m2, trong khi toàn thị trường là 79 triệu đồng/m2.
Ông Nguyễn Văn Đính (Hội môi giới bất động sản Việt Nam) cho rằng các chủ đầu tư có quỹ đất đều muốn xây dựng phân khúc cao cấp để tối ưu lợi nhuận. Giá đất, chi phí đầu tư, xây dựng và nhân công tăng cao khiến việc giảm giá bán sơ cấp khó xảy ra. Ông Phạm Đức Toản (EZ Property) nhận định nguồn cung chung cư mới hạn chế, chủ yếu là các giai đoạn tiếp theo của dự án cũ, khiến thị trường thiếu cạnh tranh và giá khó giảm.
Bộ Xây dựng cho rằng việc găm hàng, thổi giá của một số sàn giao dịch và môi giới cũng góp phần đẩy giá chung cư lên cao. Một số chủ đầu tư cũng đưa ra mức chào bán cao, kỳ vọng lợi nhuận cao hơn mức trung bình.
Trong khi giá chung cư mới tăng mạnh, thị trường thứ cấp lại có dấu hiệu giảm tốc. Savills khảo sát 400 dự án và nhận thấy 47% trong số này có giá chuyển nhượng giảm so với quý trước, trung bình khoảng 1%. Cushman & Wakefield cũng ghi nhận lực cầu chung cư Hà Nội giảm, số căn hộ bán ra trong quý I giảm 53% so với quý trước.
Trong bối cảnh giá chung cư thương mại ngày càng đắt đỏ, nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ giải quyết nhu cầu của phần đông người dân. Hà Nội dự kiến hoàn thành 8 dự án nhà xã hội (4.670 căn) và khởi công 6 dự án (hơn 10.200 căn) trong năm nay, đồng thời chấp thuận chủ trương đầu tư cho 6 dự án mới (10.500 căn) để bổ sung nguồn cung cho các năm tiếp theo.
Savills dự báo giá sơ cấp sẽ giảm vào năm 2026 khi các chủ đầu tư quay trở lại phát triển phân khúc nhà ở bình dân. Việc tái cung cấp các căn hộ dưới 2 tỷ đồng sẽ giúp thị trường tiếp cận gần hơn với nhu cầu thực và tạo sự cân bằng giữa cung và cầu.
Admin
Nguồn: VnExpress
