Thị trường nhà phố thương mại (shophouse) tại TP HCM đang đối mặt với nhiều thách thức, thể hiện qua thanh khoản yếu và tiềm năng khai thác kinh tế hạn chế, theo báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu thị trường như Savills và DKRA Group.
Trong quý 1 vừa qua, nguồn cung nhà phố thương mại tại TP HCM có sự cải thiện với khoảng 370 căn được chào bán, chủ yếu từ một dự án ở Bình Chánh, trong tổng số gần 700 căn nhà thấp tầng mở bán. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ lại rất thấp, chỉ đạt khoảng 20 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ chỉ 5%.
Tương tự, DKRA Group ghi nhận trong quý 1, thị trường TP HCM và các tỉnh lân cận có 86 dự án nhà phố mở bán sơ cấp, cung ứng hơn 5.000 căn. Thế nhưng, chỉ có khoảng 370 căn được giao dịch thành công, tương ứng tỷ lệ 7%. Đáng chú ý, phân khúc nhà phố thương mại chỉ tiêu thụ được 11 căn trên tổng số 3.500 căn, đạt tỷ lệ hấp thụ vỏn vẹn 0,3%.
Không chỉ sức mua giảm sút, mức độ quan tâm đến nhà phố thương mại cũng có xu hướng đi xuống. Dữ liệu từ trang Nhà Tốt cho thấy, trong nửa đầu năm 2024, lượng quan tâm đến loại hình này tại TP HCM giảm trung bình 9-11%. Chuyên trang Batdongsan cũng ghi nhận lượt tìm mua giảm gần 14% so với cùng kỳ năm trước.
Lý giải về tình trạng này, bà Cao Thị Thanh Hương, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường Savills TP HCM, cho rằng nhà phố thương mại đang đối diện với bài toán khó: giá bán cao nhưng lợi nhuận cho thuê lại thấp. Trong khi nhà đầu tư thường kỳ vọng vào việc tăng giá tài sản kết hợp khai thác cho thuê, thực tế cho thấy việc vận hành shophouse không hề dễ dàng.
Số liệu từ Savills cho thấy, trong ba năm qua, giá sơ cấp trung bình của nhà phố thương mại tại TP HCM đã tăng hơn 20%, trong khi biệt thự và nhà phố truyền thống gần như không có biến động đáng kể. Riêng 5 tháng đầu năm nay, giá bán shophouse tại các quận nội thành tăng bình quân 12-16%, khu Đông tăng hơn 20%, theo ghi nhận từ Batdongsan và Nhà Tốt.
Mặc dù giá bán tăng, tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê lại trở nên kém hấp dẫn, hiện chỉ dao động 1-2%. Điều này xuất phát từ việc thị trường bán lẻ gặp khó khăn do sự phát triển nhanh chóng của thương mại điện tử và xu hướng tiêu dùng tiết kiệm trong bối cảnh lạm phát có nguy cơ tăng cao, làm giảm sức hấp dẫn của việc vận hành shophouse.
Chuyên gia Lê Quốc Kiên chỉ ra rằng hiện trạng bàn giao sản phẩm cũng ảnh hưởng đến khả năng cho thuê. Nhiều dự án chỉ hoàn thiện mặt ngoài, giao thô bên trong, và tại các khu vực chưa có cộng đồng dân cư đủ lớn, chủ nhà phải đầu tư thêm để hoàn thiện nội thất, làm tăng chi phí đầu tư ban đầu. Nhiều nhà đầu tư lựa chọn chờ tăng giá thay vì khai thác kinh doanh, dẫn đến hiệu suất sử dụng tài sản thấp.
Ngoài ra, vấn đề pháp lý cũng là một trở ngại lớn. Nhiều dự án đã bàn giao nhưng chưa có sổ hồng, gây khó khăn cho chủ nhà khi cho thuê, đặc biệt đối với khách thuê cần giấy tờ hợp pháp để đăng ký kinh doanh.
Ông Kiên nhấn mạnh rằng, mặc dù nhiều chủ đầu tư vẫn “thổi” tiềm năng để bán giá cao, nhu cầu thuê với mức giá đắt đỏ là rất hạn chế. Để đảm bảo lợi nhuận hợp lý, giá thuê cần đạt 7-10% giá trị shophouse mỗi năm, trong khi tỷ lệ lợi nhuận trung bình hiện tại chỉ đạt dưới 1-2%, trừ một số khu vực trung tâm. Các dự án mới thường nằm ở khu vực vắng vẻ, thiếu khách vãng lai, yếu tố quan trọng để vận hành hiệu quả mô hình shophouse.
Về triển vọng của phân khúc nhà phố thương mại trong thời gian tới, các chuyên gia dự báo giá bán sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung ngày càng hạn chế, đặc biệt khi quỹ đất dành cho nhà thấp tầng tại TP HCM ngày càng khan hiếm. Bên cạnh đó, chi phí sử dụng đất có thể tăng theo bảng giá đất mới dự kiến áp dụng từ năm 2026.
Tuy nhiên, tỷ suất lợi nhuận từ việc khai thác cho thuê shophouse khó có sự cải thiện đáng kể. Ngoại trừ một số khu vực có tiềm năng tăng trưởng nhờ hưởng lợi từ phát triển hạ tầng và quy hoạch đô thị, phần lớn các dự án nhà phố thương mại được dự báo sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức.
Để đầu tư shophouse hiệu quả, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư nên ưu tiên các dự án tại khu dân cư hiện hữu hoặc khu vực đang phát triển mạnh về hạ tầng, có mật độ dân số cao để đảm bảo khả năng khai thác. Đối với các shophouse còn đang hình thành, cần đánh giá triển vọng gia tăng giá trị từ các dự án hạ tầng đã, đang và sẽ triển khai. Quan trọng nhất, nhà đầu tư cần tính toán kỹ bài toán tài chính, bao gồm chi phí đầu tư ban đầu, chi phí hoàn thiện, vận hành, thuế và khả năng khấu hao, tránh quyết định vội vàng dựa trên hiệu ứng truyền thông hoặc tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ), mà cần dựa trên phân tích dòng tiền thực tế.
Admin
Nguồn: VnExpress
