Tại TP.HCM và các tỉnh lân cận, nhiều khách hàng mua nhà đang đối mặt với tình trạng giá căn hộ tăng mạnh sau khi chủ đầu tư hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất. Điều này gây khó khăn cho người mua và tạo áp lực lên thị trường bất động sản vốn đã căng thẳng.
Chị Thu Hà, một nhân viên văn phòng tại TP.HCM, chia sẻ rằng chị đã đặt cọc mua một căn hộ hai phòng ngủ tại một dự án ở TP. Dĩ An, Bình Dương vào cuối năm 2024 với giá khoảng 35 triệu đồng/m2. Tổng giá trị căn hộ 65m2, bao gồm thuế và các chi phí khác, gần 2,5 tỷ đồng. Vào thời điểm đó, dự án mới được công bố và chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý, do đó chủ đầu tư chỉ nhận đặt cọc giữ chỗ. Tuy nhiên, đến đầu năm nay, khi dự án được cấp phép xây dựng và bắt đầu triển khai, chủ đầu tư bất ngờ điều chỉnh giá bán lên 42 triệu đồng/m2, tăng gần 25% so với ban đầu. Lý do được đưa ra là tiền sử dụng đất tăng cao hơn nhiều so với dự kiến sau khi cơ quan chức năng xác định nghĩa vụ tài chính đất đai của dự án. Chị Hà cho biết: “Tôi nghĩ giá chỉ tăng nhẹ, ai ngờ đắt thêm vài trăm triệu đồng”.
Tương tự, anh Quốc Tuấn, làm việc tại một công ty xây dựng ở TP. Thủ Đức, cũng từng có ý định mua căn hộ tại một dự án triển khai từ năm 2023. Lúc đó, giá bán đợt đầu khoảng 55 triệu đồng/m2, nhưng do chưa đủ pháp lý nên anh còn lưỡng lự. Đến cuối năm ngoái, khi dự án tái mở bán, giá căn hộ đã tăng vọt lên hơn 67 triệu đồng/m2, tăng trên 25%. Theo anh Tuấn, chủ đầu tư thông báo giá tăng mạnh do tiền sử dụng đất nộp cao hơn dự tính, cộng thêm khoản phạt chậm nộp gần 4 năm và chi phí bù lỗ cho đợt mở bán trước với giá thấp.
Theo ghi nhận của VnExpress, nhiều dự án mới sắp mở bán tại TP.HCM, Bình Dương, Long An… cũng có giá tăng cao ngay sau khi chủ đầu tư hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Ví dụ, dự án Bcons Solary của chủ đầu tư Bcons được giới thiệu ra thị trường đầu năm nay với giá dự kiến từ 32 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, trong đợt đặt chỗ gần đây, mức giao dịch đã được nâng thêm gần 6 triệu đồng/m2, lên 38 triệu đồng/m2. Một số dự án khác chuẩn bị mở bán trong quý III cũng điều chỉnh thêm 3-4 triệu đồng/m2 so với mức giá giới thiệu trước đó sau khi chủ đầu tư cập nhật số tiền sử dụng đất phải đóng.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, giải thích rằng doanh nghiệp cũng đang phải đối mặt với tình huống buộc phải tăng giá nhà hoặc chấp nhận “làm không công” sau khi nhận được thông báo về tiền sử dụng đất phải nộp. Ông Phúc cho biết dự án của công ty đã phải chờ đợi hơn 3 năm mới nhận được thông báo đóng tiền sử dụng đất, nhưng số tiền phải nộp lại cao gấp đôi so với dự toán ban đầu. Trong bối cảnh đó, để tránh thua lỗ, doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh giá bán cao hơn 4-5 triệu đồng/m2 so với dự kiến. Ông Phúc nhấn mạnh: “Chúng tôi không thể không tăng giá vì còn phải gánh thêm khoản truy thu do nộp chậm nhiều năm, chi phí triển khai dự án. Nếu không cộng tất cả chi phí này vào giá thành, doanh nghiệp sẽ đứng trước nguy cơ lỗ nặng”.
Một đại diện doanh nghiệp triển khai dự án căn hộ tại Thuận An cho biết, do chưa xác định được tiền sử dụng đất, giai đoạn mở bán năm 2022 buộc phải tạm tính chi phí và chào giá 33 triệu đồng/m2 để tạo thanh khoản và giữ tiến độ. Tuy nhiên, đến cuối năm ngoái, sau khi nộp tiền sử dụng đất cao hơn nhiều lần so với dự kiến và chịu thêm chi phí chậm nộp, giá bán đã phải điều chỉnh lên mức thấp nhất 38 triệu đồng/m2 để bù đắp chi phí và đảm bảo hiệu quả tài chính. Vị đại diện này khẳng định việc tăng giá là bất khả kháng, phản ánh đúng chi phí thực tế, chứ không nhằm mục đích tối đa hóa lợi nhuận.
Vấn đề xác định nghĩa vụ tài chính về đất hiện vẫn là vướng mắc lớn nhất đối với các dự án bất động sản, đặc biệt là phần truy thu bổ sung sau nhiều năm triển khai. Trước đây, nhiều dự án được tạm tính khoản này để doanh nghiệp kịp xây dựng và mở bán, và con số tạm tính này đã được phân bổ vào giá bán cho khách hàng. Tuy nhiên, khi dự án đã hoàn thiện và cư dân vào ở nhiều năm, cơ quan chức năng mới tính lại tiền sử dụng đất theo mức giá hiện tại, thường cao hơn gấp nhiều lần so với mức ban đầu. Điều này dẫn đến chi phí đội lên đột biến, khiến nhiều dự án từ lãi thành lỗ, doanh nghiệp không đủ khả năng nộp, và người mua nhà cũng chịu thiệt.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng khi nghĩa vụ tài chính về đất quá cao, chi phí đầu tư bị đội lên, buộc doanh nghiệp phải cộng thêm vào giá bán để bảo toàn lợi nhuận. Thực chất, đây là khoản tạm ứng mà doanh nghiệp nộp thay cho Nhà nước, nhưng cuối cùng lại do người mua nhà gánh chịu. Ông Châu nhận định áp lực chi phí đất đang tạo ra một vòng lặp bất lợi: giá đầu vào tăng, giá bán bị đẩy lên, sức mua giảm, nguồn cung mới co lại, từ đó tiếp tục gây thêm áp lực tăng giá. Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở thực vẫn cao nhưng khả năng tiếp cận bị thu hẹp, việc giá bất động sản tiếp tục đi lên có thể gây hệ lụy dài hạn cho vấn đề an sinh và sự bền vững của thị trường.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cũng cho rằng chi phí sử dụng đất hiện chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành bất động sản. Khi chi phí này phát sinh, việc tăng giá nhà là điều khó tránh khỏi. Trong bối cảnh giá nhà tại TP.HCM và Hà Nội đã liên tục lập đỉnh, xu hướng này sẽ tiếp tục đẩy cơ hội mua nhà xa khỏi tầm tay của người có thu nhập trung bình và thấp, kéo theo những hệ lụy dài hạn về an sinh xã hội.
Trong bối cảnh hiện tại, các chuyên gia kiến nghị cần thận trọng khi quy định tỷ lệ phần trăm tính đơn giá đất, sao cho phù hợp với điều kiện của từng địa phương. Từ nay đến thời điểm bảng giá đất mới áp dụng vào ngày 1/1/2026, chính quyền cần đánh giá tác động tại các địa phương để kịp thời điều chỉnh chính sách, đảm bảo hài hòa lợi ích và không tạo thêm rào cản cho thị trường. Bên cạnh đó, doanh nghiệp và giới chuyên môn cũng đề xuất bỏ quy định truy thu tiền sử dụng đất bổ sung cho giai đoạn chậm xác định trước ngày 1/8/2024 để tránh gây thiệt hại cho doanh nghiệp. Giải quyết bài toán chi phí đất đai là yếu tố then chốt để ổn định thị trường bất động sản và đảm bảo cơ hội tiếp cận nhà ở cho đại đa số người dân.
Admin
Nguồn: VnExpress
