Thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến sự lệch pha nghiêm trọng về nguồn cung, với sự áp đảo của phân khúc căn hộ cao cấp và sự vắng bóng của các sản phẩm trung cấp, bình dân. Bức tranh này không chỉ diễn ra tại TP.HCM mà còn lan rộng ra phạm vi toàn quốc, tạo ra những thách thức lớn cho sự phát triển bền vững của thị trường.
Theo báo cáo 6 tháng đầu năm của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thành phố chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn, với 3.353 căn hộ cao cấp, tổng giá trị hơn 10.200 tỷ đồng. Con số này giảm gần 15% so với cùng kỳ năm ngoái và chỉ bằng 18% nguồn cung của năm 2023. Đáng chú ý, đây là năm thứ hai liên tiếp TP.HCM không có dự án nhà ở thương mại nào thuộc phân khúc trung cấp, bình dân (giá dưới 40 triệu đồng/m2). Toàn bộ dự án mở bán trong nửa đầu năm đều thuộc phân khúc cao cấp, duy trì tình trạng lệch pha cung cầu kéo dài từ năm 2024.
Tình trạng tương tự cũng được ghi nhận bởi hãng tư vấn Avison Young Việt Nam. Trong quý II, giá bán căn hộ tại TP.HCM dao động từ 84-135 triệu đồng/m2, mức thấp nhất cũng khoảng 55 triệu đồng/m2. Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng từ 4-6% tại các dự án mới và 2-4% ở các dự án đang triển khai. Thị trường hoàn toàn không có dự án nào có giá bán khoảng 40 triệu đồng/m2.
Không chỉ TP.HCM, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Vars) cũng chỉ ra rằng, trong nửa đầu năm, cả nước có khoảng 36.000 căn hộ mở bán mới, gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, hơn 62% số này là căn hộ có giá trên 80 triệu đồng/m2, tăng hơn 10.000 căn so với năm ngoái. Trong đó, căn hộ hạng sang tăng mạnh, còn phân khúc trung cấp chỉ chiếm khoảng 30% (khoảng 9.000 căn), chủ yếu tập trung tại các tỉnh thành ngoài TP.HCM và Hà Nội. Riêng tại TP.HCM, giá bình quân căn hộ chung cư trong quý II đạt 77 triệu đồng/m2, với hầu hết dự án mới có mức giá cao, đẩy mặt bằng giá toàn thị trường lên một ngưỡng mới.
Phó Viện trưởng nghiên cứu bất động sản Việt Nam, bà Phạm Thị Miền, nhận định sự lệch pha nguồn cung là do tốc độ phát triển phân khúc trung cấp không theo kịp phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, nhà ở bình dân chỉ được bổ sung từ các dự án nhà ở xã hội với số lượng hạn chế, khoảng 3.000 căn.
Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu, dự báo năm 2025 sẽ tiếp tục chứng kiến phân khúc cao cấp chiếm lĩnh thị trường nhà ở TP.HCM. Việc thiếu vắng sản phẩm trung cấp và bình dân càng làm méo mó cơ cấu sản phẩm, dẫn đến nguy cơ thị trường phát triển thiếu bền vững. Ông cũng cho biết tình trạng sụt giảm nhà ở trung cấp còn lan rộng tại các đô thị lớn khác trên cả nước, khiến giá nhà không ngừng tăng qua các năm và các dự án giá dưới 40 triệu đồng/m2 dần biến mất. Theo ông, nguồn cung nhà ở thương mại quá ít đã đẩy giá lên cao, với giá chung cư TP.HCM tăng lên mức trung bình 90 triệu đồng/m2 trong năm 2024, và có thời điểm tốc độ tăng giá nhà lên đến 15-20% mỗi năm.
Bà Phạm Thị Miền giải thích rằng phân khúc vừa túi tiền không hấp dẫn doanh nghiệp do biên lợi nhuận thấp, chỉ khoảng 15%, và có thể thua lỗ nếu dự án chậm bán hoặc tồn vốn. Trong khi đó, các dự án cao cấp vẫn có thanh khoản tốt nhờ nhu cầu đầu tư lớn, quỹ đất nội đô khan hiếm, chi phí đất đai, xây dựng, lao động tăng cao, khiến chủ đầu tư tập trung vào phân khúc đem lại lợi nhuận cao hơn.
Về xu hướng giá nhà cuối năm, ông Lê Hoàng Châu dự báo giá sẽ tiếp tục tăng do tác động từ bảng giá đất mới và tâm lý kỳ vọng sinh lời của nhà đầu tư. Lãi suất thấp, dòng tiền rẻ và đầu tư công được thúc đẩy cũng góp phần duy trì tâm lý này. Trong khi đó, nguồn cung ở các phân khúc giá phù hợp vẫn rất khan hiếm.
Bà Miền nhận định, việc giảm giá nhà và gia tăng nguồn cung vừa túi tiền là bài toán khó, đặt ra nhiều thách thức với cả doanh nghiệp lẫn cơ quan quản lý. Bà cho rằng hiện chưa có yếu tố nào đủ mạnh để khiến giá nhà giảm trong ngắn hạn, trong khi có quá nhiều yếu tố khiến giá tăng, như bảng giá đất mới, chi phí đất, xây dựng, lao động, vận chuyển. Bà cũng dự báo phần lớn nguồn cung bất động sản năm 2025 vẫn nằm ở phân khúc cao cấp và hạng sang, và nếu xu hướng này tiếp tục, giá nhà có thể tăng thêm 8-10% mỗi năm.
Theo bà Miền, chiến lược giãn dân có thể là một yếu tố kéo giá xuống, nhưng điều này chỉ khả thi nếu hạ tầng giao thông và đầu tư công được đẩy mạnh hơn nữa. Dù đã có những tín hiệu tích cực, song trong 2-3 năm tới, tác động từ hạ tầng vẫn chưa đủ lớn để thay đổi cục diện thị trường.
Sở Xây dựng TP.HCM cũng dự báo thị trường bất động sản năm nay tiếp tục xu hướng phục hồi nhưng diễn biến còn chậm, chưa có đột phá. Giá nhà có thể tăng nhẹ ở một số phân khúc do tác động từ bảng giá đất mới. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư được đánh giá là tiềm năng nhất do nguồn cung mới bổ sung chậm trong khi nhu cầu ở thực vẫn cao. Dự kiến, nguồn cung sẽ được cải thiện dần trong những năm tới, góp phần thúc đẩy thanh khoản thị trường.
Tóm lại, thị trường bất động sản TP.HCM và cả nước đang đối mặt với tình trạng lệch pha cung cầu nghiêm trọng, với sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ và sự áp đảo của phân khúc cao cấp. Điều này không chỉ gây khó khăn cho người có nhu cầu ở thực mà còn tiềm ẩn nguy cơ làm mất cân bằng và thiếu bền vững cho thị trường bất động sản nói chung. Cần có những giải pháp đồng bộ từ phía cơ quan quản lý, doanh nghiệp và nhà đầu tư để giải quyết vấn đề này, đảm bảo sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường.
Admin
Nguồn: VnExpress
