Việc áp dụng bảng giá đất mới theo Quyết định 79, với mức tăng đột biến, đã khiến thị trường bất động sản gần như đóng băng và làm chậm lưu thông dòng tiền. Đây là nhận định được Tiến sĩ Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP HCM, đưa ra tại hội thảo “Giá đất, thuế đất thế nào cho hợp lý” diễn ra vào ngày 22/7.
Theo ông Thuận, Luật Đất đai 2024 quy định việc xác định giá đất dựa trên nguyên tắc thị trường, nhưng không yêu cầu bảng giá đất phải hoàn toàn bám sát giá thị trường, vốn luôn có nhiều biến động. Ông cũng chỉ ra rằng, dù Bộ Tài chính từng chủ trương không gây biến động lớn đến nghĩa vụ tài chính về đất khi soạn thảo Nghị định 103, nhưng thực tế triển khai lại xuất hiện nhiều bất cập, đặc biệt là sự chênh lệch lớn giữa giá đất ở và đất nông nghiệp.
Ông Thuận cho rằng, giá đất ở đang được xem xét theo hướng tiệm cận giá thị trường, trong khi giá đất nông nghiệp lại được định giá một cách cảm tính và không sát với thực tế. Ông dẫn chứng một trường hợp cụ thể tại đường Đồng Khởi (TP HCM), nơi 210 m2 đất ở có giá 687 triệu đồng/m2 theo bảng giá đất, trong khi 6 m2 đất nông nghiệp chưa chuyển đổi mục đích sử dụng lại chỉ có giá 810.000 đồng/m2.
Sự chênh lệch giá hơn 840 lần này, theo ông Thuận, không phù hợp với nguyên tắc thị trường được quy định tại Nghị định 71. Ông đề xuất cần điều chỉnh giá đất nông nghiệp lên khoảng 65-70% so với giá đất ở tại các thửa đất nằm trong khu dân cư hoặc xen kẽ trong đất ở để đảm bảo công bằng.
Bà Võ Nhật Liễu, Giám đốc Viện đào tạo phát triển dự án bất động sản PROPIIN, cũng đặt câu hỏi về tính công bằng của việc áp giá thị trường vào bảng giá đất, đồng thời lo ngại điều này có thể khiến giá đất ở chạy đua với giá ảo. Bà cho biết, tiền sử dụng đất hiện chiếm hơn 20% tổng mức đầu tư dự án và là một yếu tố khó kiểm soát đối với doanh nghiệp do thiếu một công thức thống nhất. Nếu tính theo giá thị trường hiện tại, nhiều doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong việc triển khai các dự án nhà ở trung cấp, bình dân, thậm chí có thể không có lãi. Điều này có thể dẫn đến lệch pha cung – cầu, khiến chỉ những nhà đầu tư có đủ tài chính mới có thể mua nhà, còn người lao động mất dần cơ hội an cư.
Bà Liễu nhấn mạnh rằng, việc xây dựng bảng giá đất theo thị trường đòi hỏi một phương pháp khoa học, hệ thống dữ liệu đầy đủ và minh bạch. Để phản ánh chính xác giá trị thực, cần khảo sát trên một lượng lớn giao dịch trong khoảng thời gian dài, ít nhất là 5-10 năm, thay vì chỉ dựa vào các giao dịch riêng lẻ giữa người mua và người bán. Việc vội vàng áp dụng giá thị trường trong bối cảnh còn nhiều yếu tố bất thường có thể dẫn đến hợp thức hóa giá ảo.
Tiến sĩ Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng Trường Đại học Hùng Vương, đồng tình rằng việc xây dựng bảng giá đất cần dựa trên cơ sở khoa học rõ ràng, nếu không sẽ dễ bị ảnh hưởng bởi giá ảo. Ông chỉ ra rằng, giá đất thường bị đẩy lên bởi các yếu tố như quy hoạch đường xá, xây cầu, sự xuất hiện của các nhà đầu tư lớn, hoặc gần đây là hiệu ứng sáp nhập tỉnh. Nếu các địa phương sử dụng mức giá bị thổi phồng trong giai đoạn sốt nóng để xây dựng bảng giá đất, có nguy cơ bảng giá sẽ không phản ánh đúng thực tế.
Hậu quả của việc này, theo ông Việt Anh, là giá nhà đất bị đẩy lên quá cao, vượt quá khả năng chi trả của người dân. Chi phí chuyển nhượng và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai cũng tăng lên, làm tăng chi phí đầu vào của doanh nghiệp và cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu. Ông dẫn chứng trường hợp tại vòng xoay Cát Lái (TP HCM), giá đền bù lên tới 81 triệu đồng/m2, buộc doanh nghiệp phải đưa giá bán ra thị trường lên khoảng 200 triệu đồng/m2 để đảm bảo lợi nhuận.
Ông Việt Anh nhấn mạnh sự cần thiết phải sớm sửa đổi Luật Đất đai 2024, đặc biệt là các quy định liên quan đến bảng giá đất. Bảng giá đất mới dự kiến sẽ được áp dụng đồng loạt trong vòng nửa năm tới, và nếu không có sự điều chỉnh kịp thời, những bất cập đang diễn ra ở một số địa phương có thể lan rộng. Hơn nữa, quá trình sáp nhập tỉnh có thể dẫn đến việc tồn tại song song nhiều bảng giá đất, gây ra sự thiếu nhất quán và khó khăn trong công tác quản lý. Ông kiến nghị rằng bảng giá đất cần được cập nhật theo giá thị trường nhưng phải có lộ trình cụ thể để tránh gây sốc và ảnh hưởng đến an sinh xã hội, đặc biệt là đối với phân khúc nhà ở bình dân và xã hội, đồng thời cần phân biệt rõ giữa giá đất thương mại và đất phục vụ mục tiêu an sinh.
Phản hồi ý kiến của các chuyên gia, ông Võ Anh Tuấn, Phó cục trưởng quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, cho biết bảng giá đất đầu tiên theo Luật Đất đai 2024 sẽ được công bố vào năm 2026. Việc kéo dài thời gian nhằm tránh gây ra “sốc giá” sau thông tin sáp nhập tỉnh. Ông cho biết nhiều địa phương đã rà soát và điều chỉnh bảng giá để thu hẹp sự chênh lệch, tránh gây ra những biến động ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, tuy nhiên vẫn còn một số nơi cập nhật chậm hoặc quá cao, gây ra những tác động tiêu cực đến xã hội.
Ông cũng ghi nhận những phản ánh của người dân về việc thu tiền sử dụng đất quá cao khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở trong khu dân cư, do cách tính hiện hành còn nhiều bất hợp lý. Ông Tuấn cho biết đây là trách nhiệm của địa phương, nhưng Cục đang đề xuất sửa đổi Nghị định 71 và Luật Đất đai, dự kiến trình Quốc hội vào tháng 10 tới.
Ông Tuấn chia sẻ rằng những góp ý từ các đại biểu tại hội thảo đã giúp Cục hiểu rõ hơn về những vướng mắc thực tế và tự tin hơn trong việc xây dựng các quy định điều chỉnh phù hợp. Theo định hướng, bảng giá đất sẽ được ban hành với thời hạn sử dụng 5 năm, đi kèm với hệ số điều chỉnh được cập nhật hàng năm để linh hoạt bám sát những biến động của thị trường.
Admin
Nguồn: VnExpress
