Bộ Tài chính vừa đưa ra đề xuất mới về phương thức tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, tập trung vào việc điều tiết thị trường và hạn chế đầu cơ. Theo đó, thuế sẽ được tính dựa trên 20% giá trị chênh lệch giữa giá mua và giá bán của bất động sản trong mỗi lần giao dịch. Trong trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan, thuế sẽ được tính dựa trên giá bán và thời gian sở hữu, với mức thuế suất dao động từ 2% đến 10%. Cụ thể, mức thuế suất sẽ là 10% nếu thời gian sở hữu dưới 2 năm, 6% cho thời gian sở hữu từ 2 đến 5 năm, 4% cho thời gian sở hữu từ 5 đến 10 năm và 2% cho thời gian sở hữu từ 10 năm trở lên.
Đề xuất này thể hiện rõ định hướng của cơ quan quản lý trong việc điều chỉnh các hoạt động đầu cơ, “lướt sóng” bất động sản, vốn là một trong những nguyên nhân chính đẩy giá nhà đất lên cao trong thời gian qua.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn, một chuyên gia pháp lý bất động sản, nhận định rằng tư duy chính sách thuế đang có sự chuyển dịch rõ rệt, từ việc áp dụng mức thuế khoán 2% trên giá chuyển nhượng cho tất cả các giao dịch sang việc phân loại và đánh thuế tập trung vào các hành vi đầu cơ, “lướt sóng”.
Theo ông Tuấn, việc tăng thuế đối với các giao dịch bán ra sớm sẽ khiến nhiều nhà đầu tư phải cân nhắc lại chiến lược “lướt sóng” bất động sản. Bởi lẽ, các giao dịch “ăn chênh” trong thời gian ngắn thường dựa vào kỳ vọng hoặc thông tin quy hoạch chưa chính thức, và các nhà đầu tư thường sử dụng đòn bẩy tài chính, tạo áp lực lớn về dòng tiền. Việc buộc phải nắm giữ bất động sản trong thời gian dài hơn sẽ làm giảm sức hấp dẫn của hoạt động đầu cơ, từ đó giúp hạ nhiệt thị trường, đồng thời tăng tính ổn định và bền vững.
Ông Tuấn cũng nhấn mạnh rằng thay đổi này không chỉ đơn thuần là tăng thu ngân sách, mà còn là một phép thử cho tiến trình tái cấu trúc thị trường bất động sản, cho thấy một bước chuyển rõ ràng trong tư duy điều tiết, theo hướng “bất động sản không còn là sân chơi dễ dãi cho đầu cơ”, mà là lĩnh vực cần đầu tư dài hạn, nghiêm túc và có trách nhiệm.
Một nghiên cứu gần đây cho thấy, phần lớn người mua bất động sản hiện nay có mục đích đầu tư “lướt sóng” kiếm lời, với thời gian nắm giữ tối đa là một năm. Trong đó, tỷ lệ nhà đầu tư giữ bất động sản dưới 6 tháng chiếm đến 50%, và từ 6 đến 12 tháng là khoảng 36%. Chỉ có khoảng 14% nhà đầu tư giữ tài sản lâu hơn một năm.
Chuyên gia tư vấn bất động sản cá nhân Lê Quốc Kiên cho rằng phương pháp tính thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản sẽ có lợi hơn so với cách tính hiện hành (thuế khoán 2% trên giá chuyển nhượng), đặc biệt nếu người bán có thể chứng minh được các chi phí phát sinh liên quan.
Ông Kiên lấy ví dụ, nếu một người mua căn hộ với giá 4 tỷ đồng, chi phí liên quan là 800 triệu đồng, sau đó bán lại với giá 5 tỷ đồng, thì thuế thu nhập theo phương pháp mới sẽ là 40 triệu đồng (20% trên lợi nhuận 200 triệu đồng). Trong khi đó, nếu tính theo cách cũ, mức thuế phải đóng sẽ là 100 triệu đồng (2% của 5 tỷ đồng). Như vậy, với cách tính mới, những người bán lỗ nhà đất sẽ không phải đóng thuế.
Ông Kiên nhận định rằng cách tính thuế mới không chỉ mang lại sự công bằng và minh bạch hơn cho thị trường, mà còn giúp tăng thu thuế đúng chỗ, đúng người, đồng thời làm giảm các hoạt động đầu cơ ngắn hạn. Điều này khuyến khích các nhà đầu tư tập trung vào chiến lược dài hơi, hạn chế tình trạng đẩy giá nhà đất, giúp thị trường vận hành một cách tích cực hơn.
Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) Nguyễn Văn Đính cũng đồng tình với quan điểm trên, cho rằng hệ thống pháp luật hiện hành chưa có chế tài đủ mạnh để kiểm soát và ngăn chặn các hoạt động đầu cơ, găm đất nhằm mục đích đẩy giá. Ông nhấn mạnh rằng tình trạng mua bán, sang tay không được kiểm soát là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng “sốt nhà đất” tại nhiều địa phương.
Ông Đính cho biết, Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán chung cư, với mức tăng lên đến 87% sau 6 năm, trung bình mỗi năm tăng gần 15%. Giá căn hộ trung bình tại Thủ đô hiện đã đạt gần 76 triệu đồng/m2. Đà Nẵng và TP.HCM cũng ghi nhận mức tăng giá bán lần lượt là 70% và 48%.
Tuy nhiên, một số chuyên gia cũng bày tỏ lo ngại rằng việc áp dụng thuế 20% trên lãi chuyển nhượng nhà đất có thể gây ra tình trạng nghẽn thanh khoản cục bộ, làm chậm dòng chảy vốn trong nền kinh tế.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng việc tính thuế theo giá bán và thời gian sở hữu, với mức cao nhất là 10% đối với thời gian nắm giữ dưới 2 năm (cao gấp 5 lần so với hiện hành), có thể khiến giao dịch sụt giảm và thị trường thứ cấp rơi vào trạng thái đóng băng tạm thời.
Ông Tuấn cũng lo ngại rằng việc áp dụng thuế mới có thể đẩy giá nhà tăng cao, do bên bán thường cộng toàn bộ chi phí, bao gồm cả thuế, vào giá bán. Điều này có thể khiến người mua cuối cùng phải gánh thêm chi phí, đồng thời làm giảm sức hấp dẫn của kênh đầu tư bất động sản so với các kênh khác.
Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa Trần Khánh Quang cho rằng cần có hai điều kiện tiên quyết để tính thuế theo phương pháp mới. Thứ nhất, cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của tài sản phải minh bạch. Thứ hai, cần có quy định rõ ràng về các khoản chi phí được khấu trừ, kèm theo các điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh.
Các chuyên gia cho rằng, để thực hiện hiệu quả chính sách đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng, yêu cầu tiên quyết là hoàn thiện hạ tầng công nghệ thông tin và cơ sở dữ liệu đất đai. Đồng thời, cơ quan quản lý cần có chế tài đủ mạnh để xử lý các trường hợp kê khai sai giá trị giao dịch.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn khuyến nghị rằng mỗi bất động sản khi đưa vào giao dịch cần được “số hóa” đầy đủ thông tin, bao gồm giá mua, giá bán, thời gian giao dịch, số lần chuyển nhượng và giá trị từng lần. Bên cạnh đó, cơ sở dữ liệu giá đất cũng cần được cập nhật kịp thời theo Luật Đất đai 2024 để tránh tình trạng bảng giá đất vẫn “lỗi thời” tại nhiều địa phương.
Để hỗ trợ quá trình này, Bộ Xây dựng đã được giao nhiệm vụ nghiên cứu mô hình giao dịch nhà đất trực tuyến, tương tự như giao dịch chứng khoán, nhằm chuyển đổi số liên thông các thủ tục đất đai. Dự kiến, trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý có thể hình thành từ đầu năm 2026, giúp kiểm soát sự minh bạch và hỗ trợ giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến giao dịch bất động sản.
Admin
Nguồn: VnExpress
