Dự thảo sửa đổi luật thuế thu nhập cá nhân đang gây ra nhiều tranh luận trái chiều trong giới chuyên gia bất động sản. Một số ý kiến ủng hộ cho rằng cách tính thuế mới sẽ góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, giảm thiểu những cơn sốt ảo trên thị trường. Tuy nhiên, không ít người lại tỏ ra thận trọng, lo ngại rằng chính sách này có thể không đạt được hiệu quả như mong đợi, thậm chí còn gây ra những hệ lụy khó lường.
Những người ủng hộ lập luận rằng dự thảo mới thể hiện rõ định hướng quản lý rủi ro đầu cơ. Theo đó, thuế suất sẽ cao hơn đối với những người nắm giữ bất động sản trong thời gian ngắn và ưu đãi hơn cho nhà đầu tư dài hạn. Cơ chế này được kỳ vọng sẽ tác động trực tiếp vào tâm lý “lướt sóng”, vốn là một trong những nguyên nhân chính gây ra tình trạng sốt đất trong thời gian qua, từ đó giúp thị trường hạ nhiệt và đưa giá bất động sản về mức hợp lý hơn.
Tuy nhiên, phân tích kỹ dự thảo cho thấy, logic này chỉ đúng trong một số ít trường hợp. Dự thảo chỉ áp dụng thuế suất thấp dần (ví dụ 10%, 6%, 4%) khi không thể xác định được cả giá chuyển nhượng và chi phí đầu tư hợp lý. Trong phần lớn các giao dịch thông thường, khi các yếu tố này được xác định rõ, thuế sẽ được áp dụng đồng loạt ở mức 20% tính trên lợi nhuận ròng. Điều này có nghĩa là, dù người bán giữ tài sản trong một tháng hay mười năm, mức thuế phải nộp vẫn tương đương nếu lợi nhuận là như nhau.
Về bản chất, dự thảo đang chuyển từ cách tính thuế theo doanh thu (hiện là 2%) sang cách tính theo lợi nhuận, nhưng lại thiếu sự điều tiết đối với hành vi nắm giữ dài hạn hay đầu cơ ngắn hạn như nhiều người lầm tưởng. Đây đơn thuần chỉ là một phương pháp tính thuế mới, chứ không phải là một công cụ điều tiết hành vi trên thị trường.
Một lo ngại khác là việc áp thuế cao hơn đối với lợi nhuận cao có thể khiến nhà đầu tư có xu hướng “ăn non”, chốt lời sớm ở ngưỡng 10-15% để tránh phải nộp thuế cao hơn. Điều này có thể dẫn đến việc bất động sản được mua đi bán lại nhiều lần hơn trong một năm.
Ví dụ, nếu một căn nhà được giao dịch ba lần trong một năm, mỗi lần mang lại lợi nhuận 10% (sau khi đã trừ chi phí môi giới và tài chính), giá căn nhà đó có thể tăng 40-50% so với giá ban đầu chỉ sau 12 tháng. Người mua cuối cùng sẽ phải gánh chịu mức giá tăng này, tạo ra một vòng xoáy giá mà chính sách thuế vô tình tiếp tay thay vì kìm hãm.
Ngoài ra, việc xác minh các “chi phí hợp lý” cũng đặt ra thách thức lớn. Các chi phí cải tạo, sửa chữa rất dễ bị “phóng đại” do thiếu khung chuẩn. Người bán có thể kê khai chi phí cao hơn thực tế để giảm phần lợi nhuận chịu thuế, gây thất thu ngân sách và tăng gánh nặng kiểm tra, giám sát cho cơ quan thuế. Hơn nữa, mức thuế suất 20% có thể làm gia tăng động cơ kê khai không trung thực.
Một điểm đáng chú ý khác là việc cho phép khấu trừ chi phí hợp lý như lãi vay ngân hàng có thể khuyến khích nhà đầu tư vay vốn nhiều hơn để tăng số lượng tài sản đầu tư. Điều này có thể dẫn đến sự mở rộng tín dụng vào bất động sản, tạo thêm gánh nặng cho hệ thống ngân hàng và đẩy giá bất động sản lên cao hơn.
Cuối cùng, khi chi phí thuế trở thành một khoản cố định, nó có thể được cộng trực tiếp vào giá bán, chuyển gánh nặng sang người mua và đẩy giá bất động sản lên cao hơn nữa.
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, nhiều nước áp dụng thuế trên phần lợi nhuận nhưng có lộ trình giảm thuế theo thời gian nắm giữ hoặc miễn thuế hoàn toàn nếu giữ tài sản trong thời gian dài. Bên cạnh đó, nhiều quốc gia có cơ chế miễn/giảm thuế cho người bán nhà ở chính (không phải tài sản đầu cơ), một chính sách nhân văn nhằm không đánh thuế những người bán tài sản phục vụ nhu cầu ở thực.
Dự thảo luật thuế TNCN sửa đổi đang hướng tới cách tính hợp lý hơn về mặt kế toán, nhưng việc áp dụng thuế cố định mà không phân biệt bản chất giao dịch có thể không đạt được mục tiêu điều tiết thị trường. Nếu chỉ tập trung vào tăng thu ngân sách mà thiếu đi các chính sách điều tiết hành vi, chính sách thuế mới có thể vô tình trở thành gánh nặng cho những người mua nhà để ở thực sự.
Admin
Nguồn: VnExpress
