Dự thảo mới về sửa đổi cách tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) đang thu hút sự chú ý lớn trên thị trường. Điểm đáng chú ý của dự thảo này là đề xuất hai phương án tính thuế thay thế cho cách tính duy nhất hiện hành (2% trên giá bán), bao gồm: áp thuế 20% trên lợi nhuận hoặc áp thuế suất lũy tiến từ 2% đến 10% trên giá bán, tùy thuộc vào thời gian nắm giữ BĐS.
Theo dự thảo, mức thuế suất sẽ tăng lên đáng kể đối với các BĐS được bán trong vòng hai năm, có thể lên đến 10% trên giá bán. Để hình dung rõ hơn về sự thay đổi này, hãy xem xét ví dụ sau: trước đây, khi bán một BĐS với giá 4 tỷ đồng, thuế TNCN phải nộp là 80 triệu đồng (2% x 4 tỷ), không phụ thuộc vào giá mua ban đầu hay thời gian nắm giữ.
Với cách tính mới, nếu BĐS được bán trong vòng 2 năm, mức thuế có thể lên tới 400 triệu đồng (10% x 4 tỷ). Mức thuế sẽ giảm dần theo thời gian nắm giữ, ví dụ 240 triệu đồng (6% x 4 tỷ) cho thời gian nắm giữ từ 2-5 năm và 160 triệu đồng (4% x 4 tỷ) cho thời gian nắm giữ từ 5-10 năm.
Tuy nhiên, nếu người bán có thể chứng minh BĐS đó được mua với giá 3 tỷ đồng, cùng với các chi phí liên quan như môi giới, công chứng, lãi vay, sửa chữa… tổng cộng là 500 triệu đồng, thì lợi nhuận từ việc bán BĐS chỉ là 500 triệu đồng. Trong trường hợp này, thuế TNCN có thể được tính theo phương án 20% trên lợi nhuận, tương đương 100 triệu đồng.
Vậy, đề xuất sửa đổi này có thể mang lại những tác động gì cho thị trường BĐS?
Một trong những mục tiêu quan trọng của đề xuất này là hạn chế tình trạng đầu cơ và lướt sóng trên thị trường BĐS. Mức thuế suất cao (10%) áp dụng cho BĐS bán trong vòng 2 năm được xem là một biện pháp mạnh tay nhằm ngăn chặn các hoạt động đầu cơ ngắn hạn, đặc biệt là tình trạng phân lô bán nền và lướt sóng giá. Với chi phí thuế tăng cao, nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn trước khi quyết định “găm hàng” chờ tăng giá hoặc thực hiện các giao dịch lướt sóng nhanh chóng.
Ví dụ, một BĐS được mua với giá 3 tỷ đồng và sau đó được bán với giá 3,6 tỷ đồng chỉ sau vài tháng nhờ các đợt lướt sóng, mức thuế mới có thể làm giảm đáng kể lợi nhuận thu được. Điều này sẽ khuyến khích nhà đầu tư chuyển sang các chiến lược đầu tư dài hạn hơn, tập trung vào giá trị thực của BĐS.
Chính sách thuế mới cũng hướng đến việc khuyến khích đầu tư vào BĐS có giá trị sử dụng thực tế, như để ở, cho thuê hoặc kinh doanh, thay vì chỉ đơn thuần là đầu cơ. Điều này sẽ giúp thị trường tập trung hơn vào nhu cầu thực, tạo ra dòng tiền từ hoạt động khai thác BĐS và giảm thiểu tình trạng bỏ hoang tài sản. Những BĐS chỉ được “găm hàng” chờ tăng giá sẽ trở nên kém hấp dẫn hơn do chi phí thuế cao, không đủ bù đắp chi phí duy trì tài sản.
Ngoài ra, phương án tính thuế 20% trên lợi nhuận còn khuyến khích nhà đầu tư minh bạch hóa thông tin về giá mua, giá bán và các chi phí liên quan. Nếu không có lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp, số thuế phải nộp sẽ giảm đáng kể so với phương án thuế suất cố định. Ví dụ, nếu một BĐS được mua với giá 3 tỷ đồng và bán với giá 3,3 tỷ đồng trong vòng 1 năm, sau khi trừ đi 100 triệu đồng chi phí liên quan, lợi nhuận chịu thuế chỉ là 200 triệu đồng, tương ứng với mức thuế 40 triệu đồng (20%). Trong khi đó, nếu áp dụng phương án thuế 10% trên giá bán, số thuế phải nộp sẽ lên tới 330 triệu đồng. Điều này sẽ thúc đẩy việc khai thuế đúng giá mua bán, hạn chế tình trạng khai hai giá và khuyến khích việc lưu giữ hóa đơn, chứng từ để chứng minh chi phí đầu vào.
Một điểm đáng chú ý khác của phương án thuế 20% trên lợi nhuận là khả năng miễn thuế cho các giao dịch không có lời, miễn là nhà đầu tư cung cấp đầy đủ chứng từ chứng minh. Điều này khắc phục được hạn chế của quy định hiện hành, khi người bán dù không có lời, thậm chí lỗ vẫn phải nộp thuế 2% trên giá bán.
Bằng cách làm giảm sức hấp dẫn của đầu cơ BĐS ngắn hạn, chính sách thuế mới còn có thể khuyến khích dòng tiền chảy vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững hơn.
Tuy nhiên, đề xuất này cũng đặt ra một số thách thức cho thị trường BĐS.
Trước hết, thuế suất cao, đặc biệt là từ 6% đến 10% cho BĐS nắm giữ dưới 5 năm, có thể làm giảm sức hút của thị trường BĐS, đặc biệt đối với các nhà đầu tư ngắn hạn. Điều này có thể khiến thị trường chững lại khi nhiều nhà đầu tư quyết định rút vốn hoặc chuyển sang các kênh đầu tư khác.
Một thách thức khác là việc chứng minh chi phí đầu vào để áp dụng phương án thuế 20% trên lợi nhuận. Trong thực tế, nhiều giao dịch BĐS thường không được khai đúng giá mua bán và không có đầy đủ giấy tờ hợp lệ để chứng minh chi phí đầu vào. Nếu không đáp ứng được yêu cầu này, nhà đầu tư có thể buộc phải áp dụng phương án thuế suất cố định, dẫn đến số thuế phải nộp tăng lên đáng kể.
Cuối cùng, việc áp thuế cao cho các giao dịch ngắn hạn có thể làm giảm thanh khoản của thị trường, đặc biệt ở phân khúc đất nền, chung cư trung và cao cấp, và BĐS đầu cơ.
Tóm lại, đề xuất sửa đổi cách tính thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS là một bước đi quan trọng nhằm định hình lại thị trường theo hướng bền vững hơn. Mặc dù có thể tạo ra những tác động tích cực như giảm đầu cơ, khuyến khích sở hữu dài hạn và minh bạch hóa giao dịch, nhưng những thách thức tiềm ẩn như giảm sức hút và thanh khoản của thị trường, cũng như khó khăn trong việc chứng minh chi phí đầu vào, cần được cân nhắc kỹ lưỡng để đảm bảo chính sách mới phát huy hiệu quả tốt nhất.
Admin
Nguồn: VnExpress
