Bộ Tài chính đang đề xuất sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, tập trung vào việc đánh thuế 20% trên lợi nhuận từ chuyển nhượng bất động sản. Trong trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan, thuế sẽ được tính dựa trên giá bán và thời gian sở hữu, với mức dao động từ 2% đến 10%.
Mục tiêu của đề xuất này là tạo ra sự công bằng hơn và hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nhiều ý kiến lo ngại rằng mức thuế mới, đặc biệt là mức 10% áp dụng cho hai năm đầu sở hữu, có thể quá cao, gây đình trệ thị trường thứ cấp và làm giảm đáng kể số lượng giao dịch.
Anh Nguyễn Thành Luân, một nhà đầu tư cá nhân tại TP HCM, chia sẻ rằng anh đã mua một lô đất ở Bình Dương với giá gần 3 tỷ đồng vào đầu năm 2023 và hiện đang rao bán với giá 3,6 tỷ đồng. Sau khi trừ các chi phí môi giới và thuế phí, lợi nhuận gộp của anh còn lại khoảng 500 triệu đồng. Anh Luân cho rằng nếu đề xuất thuế mới được áp dụng, anh sẽ phải trả thêm 100 triệu đồng tiền thuế, gần bằng số tiền lãi ngân hàng phải trả trong một năm. Anh nhận định mức thuế này có thể là “hơi nặng tay” đối với các nhà đầu tư cá nhân.
Tương tự, ông Nguyễn Quốc Kiên, một nhà đầu tư tại TP HCM, lo ngại rằng nếu áp dụng phương án tính thuế mới, ông có thể phải đóng tới 400 triệu đồng tiền thuế khi bán một lô đất trị giá 4 tỷ đồng sau chưa đầy 2 năm sở hữu, gấp 5 lần so với mức hiện tại. Ông Kiên cho rằng, nếu không có đầy đủ hóa đơn chứng minh chi phí mua vào và các chi phí phát sinh, nhà đầu tư sẽ buộc phải chịu mức thuế cao, ngay cả khi họ không thực sự đầu cơ. Ông nhấn mạnh rằng không phải ai bán tài sản trong thời gian ngắn cũng là lướt sóng, và việc đánh đồng như vậy sẽ gây thiệt hại cho những người thực sự cần bán gấp.
Chị Trần Minh Hạnh, một nhà đầu tư căn hộ cao cấp ở khu Nam TP HCM, cũng gặp tình cảnh tương tự. Chị mua một căn hộ hai phòng ngủ với giá gần 4 tỷ đồng vào cuối năm 2021, và hiện tại giá trị tài sản của chị đã tăng lên khoảng 4,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi trừ các chi phí môi giới, nội thất và lãi vay, lợi nhuận còn lại của chị rất ít. Chị Hạnh cho rằng nếu cộng thêm thuế trên phần chênh lệch giá như dự thảo, chị gần như “bán hòa vốn”.
Chị Hạnh cũng nhấn mạnh rằng bất động sản không chỉ là nơi để ở mà còn là một kênh đầu tư hợp pháp. Theo chị, nhà đầu tư bỏ tiền bạc, công sức và chấp nhận rủi ro để tìm kiếm lợi nhuận chính đáng. Nếu bán được 300 triệu đồng mà phải trả gần 60 triệu đồng tiền thuế, sẽ không còn ai muốn đầu tư vào kênh này nữa.
Các chuyên gia cũng chỉ ra rằng đề xuất này sẽ gây ra nhiều khó khăn trong quá trình thực thi, đặc biệt là việc xác định giá vốn và các chi phí liên quan đến giao dịch bất động sản.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, cho rằng việc tính thuế dựa trên lợi nhuận là hợp lý về nguyên tắc, nhưng rất khó để xác định chính xác lợi nhuận thực tế. Nhiều chi phí như hoa hồng môi giới, chi phí cải tạo nội thất, và chi phí vay vốn thường không có hóa đơn hoặc giấy tờ hợp lệ để được trừ thuế. Ông lo ngại rằng nếu quy định không rõ ràng, người nộp thuế có thể bị áp mức thuế cao hơn thực tế.
Một vấn đề khác là việc định giá tài sản ban đầu để tính giá vốn. Nhiều giao dịch bất động sản tại Việt Nam không phản ánh đúng giá trị thực tế do tình trạng “giá trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế” vẫn còn tồn tại. Nếu không có cơ chế xác minh độc lập, người dân có thể chịu thiệt khi bị tính phần lợi nhuận chênh lệch lớn hơn thực tế.
Luật sư Trần Thị Mỹ Linh, chuyên tư vấn về thuế và bất động sản, cho rằng việc áp dụng thuế suất lũy tiến là hợp lý về nguyên tắc. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải thiết kế một chính sách minh bạch và dễ áp dụng. Nếu thủ tục kê khai quá phức tạp, có thể dẫn đến tranh chấp hoặc khiến người dân tìm cách “né thuế”, gây phản tác dụng. Bà Linh cho rằng để chính sách khả thi, cần cho phép người dân kê khai chi phí theo nhiều hình thức linh hoạt, không nhất thiết phải có hóa đơn đỏ.
Đại diện một sàn giao dịch lớn tại TP HCM cho biết, trong hai năm gần đây, nhà đầu tư cá nhân chiếm khoảng 70% giao dịch thứ cấp. Nếu đánh thuế cao đối với nhóm này, thị trường có thể bị sụt giảm thanh khoản đáng kể. Vị này cũng cho biết một số khách hàng đã bày tỏ lo ngại và tạm hoãn việc mua nhà đất để chờ chính sách rõ ràng hơn.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng việc áp thuế chuyển nhượng ở mức cao có thể làm giảm tính thanh khoản trên thị trường thứ cấp, nơi tập trung phần lớn các giao dịch mua đi bán lại. Ông cho rằng mức thuế cao sẽ khiến nhà đầu tư e ngại và giảm động lực bán ra, làm chậm quá trình luân chuyển dòng vốn. Thị trường thứ cấp đóng vai trò quan trọng trong việc phản ánh cung cầu thực tế, và nếu giao dịch ở thị trường này bị đình trệ, thị trường sơ cấp cũng sẽ bị ảnh hưởng do người mua không thể bán lại để tái đầu tư.
Các chuyên gia cũng cảnh báo rằng nếu chính sách thuế không được thiết kế hợp lý, thị trường thứ cấp có thể bị chững lại, đẩy các nhà đầu tư nhỏ lẻ ra khỏi thị trường. Điều này có thể gây ra những hệ lụy dây chuyền cho các doanh nghiệp bất động sản, ngân hàng và thị trường tài chính. Về lâu dài, chính sách thuế có thể khiến thị trường bất động sản rơi vào trạng thái “chậm phát triển”, làm mất đi sự hấp dẫn của kênh đầu tư này so với các thị trường lân cận có chính sách thuế ưu đãi hơn.
Việc điều chỉnh thuế chuyển nhượng bất động sản là cần thiết để đảm bảo công bằng và tăng nguồn thu cho ngân sách. Tuy nhiên, với mức đề xuất từ 10% đến 20% trên lợi nhuận, điều quan trọng là phải thiết kế một cơ chế triển khai minh bạch, hợp lý và có lộ trình phù hợp để tránh gây sốc cho thị trường và tạo ra gánh nặng quá lớn cho người dân.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản vừa trải qua một giai đoạn trầm lắng kéo dài, việc thận trọng khi áp dụng chính sách thuế mới là điều cần thiết để tránh làm chệch hướng đà phục hồi mong manh hiện nay.
Admin
Nguồn: VnExpress
