Trong bối cảnh dự thảo sửa đổi Nghị định 103 về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đang được trình lên Chính phủ, Bộ Tài chính đề xuất mức thu từ 30-50% phần chênh lệch giá đất khi người dân chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở. Tuy nhiên, đề xuất này đang gây ra nhiều tranh luận trong giới chuyên gia.
Nhiều chuyên gia lo ngại rằng, dù là mức thu 100% như hiện hành hay mức 30% theo đề xuất mới, gánh nặng tài chính đối với người dân vẫn còn rất lớn. Nguyên nhân là do bảng giá đất hiện nay đã tăng đáng kể so với trước đây.
Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã gửi văn bản góp ý cho Bộ Tư pháp, đề xuất giảm mạnh chi phí chuyển mục đích sử dụng đất. Theo HoREA, động thái này sẽ giúp giảm bớt áp lực cho người dân và hỗ trợ sự phục hồi của thị trường bất động sản.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, dẫn chứng rằng với một thửa đất 300 m2 (vượt hạn mức 50 m2), tiền sử dụng đất có thể lên tới khoảng 1 tỷ đồng nếu áp dụng đề xuất của Bộ Tài chính. Trong khi đó, nếu áp dụng mức 20% như HoREA kiến nghị, số tiền này sẽ giảm xuống còn 676 triệu đồng, giúp người dân tiết kiệm hơn 35%. Đối với phần diện tích vượt hạn mức, HoREA cũng đề xuất giảm mức thu từ 50% xuống còn 30%. Ông Châu nhận định, mức giảm này sẽ phù hợp hơn với thu nhập của người dân và phản ánh đúng bản chất của việc sử dụng đất ở hộ gia đình.
Ngoài ra, HoREA đề xuất không truy thu tiền sử dụng đất bổ sung đối với các dự án đã được giao đất từ 20-30 năm trước. Nếu vẫn thực hiện, mức bổ sung nên giới hạn ở mức 0,5% mỗi năm thay vì 3,6% như dự thảo, nhằm giảm chi phí bất hợp lý và hạn chế tác động tiêu cực đến giá bán nhà.
Vấn đề thu tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng nhận được nhiều ý kiến đề xuất khác, bao gồm việc miễn hoàn toàn tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng các thửa đất liền kề đất ở, hoặc phân nhóm người sử dụng đất để áp dụng mức thu phù hợp.
Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, cho rằng việc chuyển mục đích sử dụng đất chỉ là một thủ tục hành chính, không phải giao dịch mua bán công sản. Ông cho rằng bản chất của tiền sử dụng đất giống như một khoản thu từ hoạt động chuyển nhượng, do đó chỉ nên áp dụng đối với doanh nghiệp hoặc các trường hợp Nhà nước giao đất mới. Đối với những người dân đã sở hữu và sinh sống ổn định trên đất, việc thu thêm khoản tiền này là không hợp lý.
Luật sư Tú kiến nghị nên miễn toàn bộ tiền sử dụng đất đối với các thửa đất liền kề đất ở, nơi người dân đã sinh sống và canh tác ổn định. Đối với các loại đất phục vụ chính sách như đất công ích, nhà ở xã hội, tái định cư, ông đề xuất không thu tiền sử dụng đất dưới bất kỳ hình thức nào, vì không thể đánh đồng với các dự án thương mại. Ông cũng đề xuất chính quyền nên có cơ chế giãn, hoãn hoặc chia kỳ nộp tiền sử dụng đất để giúp người dân có thêm thời gian cân đối tài chính.
Bà Võ Nhật Liễu, Giám đốc Viện đào tạo phát triển dự án bất động sản (PROPIIN), đồng tình với quan điểm trên. Bà cho rằng để tránh thất thu ngân sách nhưng vẫn đảm bảo hài hòa lợi ích của người dân, Nhà nước có thể chia người sử dụng đất thành ba nhóm để áp dụng các mức thu khác nhau, thay vì áp dụng một công thức chung. Nhóm người sử dụng đất để ở thực nên được hưởng cơ chế hỗ trợ để đảm bảo khả năng tiếp cận. Nhóm sở hữu từ 2-3 lô đất có thể áp dụng mức thu 30-50%. Còn nhóm tổ chức, cá nhân đầu tư kinh doanh nên áp dụng mức thu 100% kèm theo phương pháp tính minh bạch để tránh khiếu nại.
Bà Liễu cũng đề xuất cải cách thủ tục xác định tiền sử dụng đất và định giá đất cụ thể để rút ngắn thời gian xử lý, tháo gỡ các ách tắc cho dự án và giúp doanh nghiệp không bị “đóng băng” dòng tiền.
Các chuyên gia cũng cảnh báo về việc TP HCM điều chỉnh khung giá đất từ ngày 1/8, với mức tăng từ 2,36 lần đến gần 39 lần so với năm 2020. Điều này có thể khiến chi phí sử dụng đất và thuê đất tăng vọt, tạo thêm áp lực cho người dân và doanh nghiệp. Bên cạnh đó, sự chênh lệch giá đất giữa các tỉnh giáp ranh cũng đang tạo ra tình trạng đầu cơ, do chính sách thu và cách tính giá đất có sự khác biệt lớn. Do đó, việc thống nhất phương pháp xây dựng giá đất là rất cần thiết để ổn định thị trường bất động sản.
Admin
Nguồn: VnExpress
