Năm 2023, tôi đã đầu tư 7,5 tỷ đồng vào hai mảnh đất nền ở vùng ven TP.HCM. Sau hơn hai năm, khả năng tăng giá của chúng không đạt kỳ vọng, khiến tôi lo lắng vì tiền bị “chôn” mà không thể khai thác kinh doanh. Tôi đang cân nhắc chuyển sang phân khúc khác.
Gần đây, các môi giới liên tục mời chào tôi đầu tư vào dự án thấp tầng với tỷ suất lợi nhuận 4% mỗi năm. Mỗi căn biệt thự có giá khoảng 35 tỷ đồng, có thể cho thuê với giá 110 triệu đồng một tháng. Nếu bán hai mảnh đất nền, tôi có thể trả trước 20%, còn lại vay ngân hàng.
Tôi mong nhận được tư vấn từ các chuyên gia và độc giả giàu kinh nghiệm về việc có nên chuyển đổi theo phương án này hay không. Xin chân thành cảm ơn!
**Lời khuyên từ chuyên gia:**
Do không có thông tin cụ thể về vị trí và đặc điểm của hai mảnh đất nền bạn đã đầu tư, tôi không thể đánh giá chính xác tiềm năng tăng trưởng của chúng. Tuy nhiên, việc bạn đầu tư vào năm 2023 trùng với giai đoạn thị trường bất động sản đang suy giảm. Nhiều phân khúc đầu tư gặp khó khăn về thanh khoản, thậm chí phải giảm giá so với đỉnh năm 2022 để có giao dịch. Hiện tại, thị trường đang trong giai đoạn phục hồi, nên việc lợi nhuận từ đất nền không như kỳ vọng là tình trạng chung của nhiều nhà đầu tư.
Về việc chuyển sang đầu tư biệt thự cho thuê, bạn cần xem xét kỹ các yếu tố sau:
Thứ nhất, cấu trúc tài chính của giao dịch này rất rủi ro vì bạn chỉ có 20% vốn tự có, còn lại 80% là tiền vay. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn chỉ phù hợp với các giao dịch lướt sóng ngắn hạn đã có sẵn người mua hoặc khi mua được tài sản được định giá thấp hơn thị trường. Tuy nhiên, tôi không khuyến khích vay quá 50% giá trị tài sản, vì điều này có thể dẫn đến nguy cơ mất trắng nếu thị trường biến động hoặc dòng tiền trả nợ bị ảnh hưởng.
Thứ hai, cần xem xét kỹ tính khả thi của việc cho thuê được 110 triệu đồng một tháng (tương đương 2,2 tỷ đồng trong 20 tháng), vì đây có thể chỉ là chiêu “quảng cáo”. Thực tế, tỷ suất sinh lời từ cho thuê nhà thấp tầng thường chỉ khoảng 2-3%. Giá vốn càng cao thì tỷ suất sinh lời càng thấp. Hơn nữa, các chi phí bảo trì, sửa chữa, khấu hao nội thất, quản lý và môi giới có thể làm giảm lợi nhuận thực tế.
Nhiều dự án trước đây cũng quảng cáo dòng tiền cho thuê hấp dẫn, bằng cách chủ đầu tư cam kết thuê lại trong 2-3 năm đầu để thu hút nhà đầu tư. Tuy nhiên, khoản tiền này thường đã được tính vào giá vốn ban đầu, không phản ánh giá trị thực của thị trường cho thuê.
Thứ ba, rủi ro nợ xấu luôn tiềm ẩn. Với khoản vay 28 tỷ đồng, lãi suất hàng tháng có thể lên đến 200 triệu đồng, cộng với tiền gốc khoảng 80 triệu đồng, tổng cộng 280 triệu đồng mỗi tháng. Nếu dòng tiền cho thuê đều đặn 110 triệu đồng, bạn vẫn phải bù thêm 170 triệu đồng mỗi tháng để trả nợ ngân hàng.
Ngay cả khi được ân hạn gốc trong 2-3 năm đầu, bạn vẫn phải bù thêm khoảng 90 triệu đồng mỗi tháng để trả lãi. Sau thời gian ân hạn, nếu chưa bán được biệt thự, bạn sẽ gặp khó khăn trong việc trả nợ ngân hàng, có nguy cơ rơi vào nợ xấu, vi phạm hợp đồng và mất trắng 7 tỷ đồng tiền gốc ban đầu cùng vài tỷ đã trả cho ngân hàng trong 2-3 năm.
Thứ tư, với giá vốn cao, thường chỉ có ngân hàng tài trợ cho dự án mới cho vay. Nếu ngân hàng tăng lãi suất, bạn cũng khó có thể đảo nợ. Thậm chí, nếu ngân hàng ban đầu không cho vay, bạn có thể bị mắc kẹt. Tình trạng này đã xảy ra ở một dự án tại Phú Quốc.
Nhìn chung, sản phẩm đầu tư này chỉ phù hợp với những người có tiền nhàn rỗi, muốn sở hữu bất động sản hạng sang, chứ không phù hợp với nhà đầu tư ít vốn, phải vay với tỷ lệ lớn. Nếu bạn muốn có thêm dòng tiền từ bất động sản, nên bán bớt một mảnh đất nền để đầu tư vào các sản phẩm ở thực như chung cư hoặc nhà trong ngõ để cho thuê. Mảnh đất còn lại có thể giữ để đầu tư dài hạn, vì dư địa tăng trưởng còn nhiều khi TP.HCM mở rộng thành siêu đô thị toàn cầu và phát triển đa trung tâm. Chúc bạn có lựa chọn đầu tư hiệu quả!
Admin
Nguồn: VnExpress
