Luật Đất đai 2024, dù mới có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, đã bộc lộ một số bất cập, đòi hỏi cần sớm được sửa đổi để phù hợp với tình hình thực tế và tháo gỡ những vướng mắc phát sinh.
Một trong những điểm nghẽn lớn nhất là sự không tương thích giữa quy định về quy hoạch sử dụng đất và mô hình chính quyền địa phương hai cấp (tỉnh và phường/xã) dự kiến được áp dụng từ ngày 1/7 tới. Luật hiện hành vẫn duy trì quy hoạch sử dụng đất ở cả ba cấp quốc gia, tỉnh và huyện, gây ra sự chồng chéo và không phù hợp với chủ trương tinh gọn bộ máy hành chính. Bên cạnh đó, sự thiếu đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực khác cũng tạo ra những khó khăn trong quá trình triển khai các dự án.
Ngoài ra, Luật Đất đai hiện hành còn thiếu các quy định về thu hồi đất đối với các dự án đầu tư công cấp bách, đặc thù phục vụ nhiệm vụ chính trị, đối ngoại, hoặc các dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế. Tình trạng này gây khó khăn cho việc triển khai các công trình trọng điểm quốc gia. Một bất cập khác là việc thiếu cơ chế thu hồi đất đối với phần diện tích còn lại (quy mô nhỏ) khi nhà đầu tư không đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất, dẫn đến tình trạng dự án “treo”, lãng phí nguồn lực.
Để giải quyết những vấn đề này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã đề xuất hai phương án: một là thay thế quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện bằng cấp xã; hai là bỏ quy định này hoàn toàn. Đồng thời, Bộ cũng đề xuất bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội, bao gồm các dự án xây dựng cấp bách phục vụ nhiệm vụ chính trị, đối ngoại, các dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, khu đô thị, du lịch dịch vụ thương mại, văn hóa, thể thao… do HĐND cấp tỉnh quyết định. Đặc biệt, trong trường hợp dự án thực hiện theo hình thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, nếu chủ đầu tư đã đàm phán được trên 75% diện tích, Nhà nước sẽ thu hồi phần còn lại để giao cho họ.
Một vấn đề khác được Bộ Nông nghiệp và Môi trường chỉ ra là quy định đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất đối với các dự án giao, cho thuê đất. Thực tế cho thấy quy trình này tốn nhiều thời gian, khó lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực, dẫn đến chậm trễ trong việc đưa đất vào sử dụng, ảnh hưởng đến khả năng thu hút đầu tư. Việc bắt buộc đấu giá quyền sử dụng đất đối với quỹ đất trụ sở, cơ sở làm việc dôi dư, thu hồi từ cổ phần hóa, thoái vốn doanh nghiệp nhà nước cũng làm kéo dài thời gian, thủ tục, tăng chi phí tuân thủ, đặc biệt đối với các dự án ưu đãi đầu tư.
Bên cạnh đó, quy định cho thuê đất trả tiền hàng năm cũng gây khó khăn cho nhà đầu tư trong việc hạch toán kinh doanh, thế chấp quyền sử dụng đất, huy động vốn, đặc biệt đối với các dự án y tế, giáo dục, văn hóa, xã hội và kinh doanh dịch vụ lưu trú. Để khắc phục, Bộ đề xuất cho phép nhà đầu tư lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc hàng năm, trừ các đơn vị sự nghiệp công lập không được chuyển nhượng hoặc thế chấp quyền sử dụng đất. Đồng thời, bổ sung trường hợp giao đất thông qua đấu thầu với dự án có sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê thu tiền hàng năm đối với quỹ đất do cơ quan, tổ chức được giao quản lý.
Vấn đề tài chính về đất đai cũng là một trong những trọng tâm sửa đổi lần này. Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất việc định giá đất không còn theo “nguyên tắc thị trường” một cách máy móc, mà phải bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất. Theo lý giải của Bộ, việc định giá đất của Nhà nước tại thị trường sơ cấp hiện nay phụ thuộc vào giá trên thị trường thứ cấp và kết quả từ đơn vị tư vấn, dẫn đến việc giá đất không phản ánh đúng bản chất và chưa phát huy vai trò điều tiết của Nhà nước.
Do đó, Bộ đề xuất hai phương án: một là Chính phủ ban hành bảng giá đất 5 năm một lần, thay vì hàng năm như hiện hành, và bảng giá này được xây dựng theo khu vực, vị trí; hai là bỏ giá đất cụ thể và áp dụng lại hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm.
Việc sửa đổi Luật Đất đai 2024 còn nhằm đảm bảo tính đồng bộ của pháp luật trong bối cảnh hệ thống pháp luật vẫn đang tiếp tục được điều chỉnh ở nhiều lĩnh vực khác như đấu giá tài sản, đấu thầu, quy hoạch đô thị và nông thôn. Sự không đồng bộ này gây ra lúng túng cho các địa phương trong quá trình xử lý, triển khai các dự án.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẳng định việc sửa đổi Luật Đất đai sẽ giúp khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế – xã hội, tăng hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, cũng như đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Dự kiến, dự án luật sửa đổi này sẽ được trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 10 và có hiệu lực từ đầu năm 2026 nếu được thông qua.
Admin
Nguồn: VnExpress
