Chính phủ vừa thông báo kế hoạch đề xuất sửa đổi Nghị quyết 18, một động thái quan trọng để điều chỉnh Luật Đất đai 2024. Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng đang tích cực thu thập ý kiến đóng góp cho dự thảo sửa đổi luật này.
Luật Đất đai 2014, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, đã tạo ra những thay đổi đáng kể. Các chuyên gia đánh giá cao luật này vì đã tháo gỡ nhiều rào cản, giúp doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, giải quyết các vấn đề tồn đọng và nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai.
Một điểm nổi bật của Luật Đất đai 2014 là việc quy định rõ ràng các hình thức giao đất và cho thuê đất, phù hợp với từng mục đích sử dụng. Luật cũng chi tiết hóa các điều kiện và căn cứ để thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư.
Luật đã phân cấp toàn bộ thẩm quyền chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Theo chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Thanh Tuấn, điều này giúp các địa phương chủ động hơn và nâng cao trách nhiệm trong quản lý, sử dụng đất đai.
Luật cũng mở rộng đối tượng và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, cho phép cả những người không trực tiếp sản xuất cũng có thể nhận quyền sử dụng đất trồng lúa trong hạn mức quy định. Hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp cũng được nâng lên đến 15 lần so với hạn mức giao đất.
Đại diện một công ty phát triển dự án nhà ở tại TP HCM cho biết, việc luật quy định rõ ràng cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu đã góp phần minh bạch hóa quá trình phân bổ đất đai, hạn chế tình trạng “xin – cho”. Doanh nghiệp cũng có thêm cơ hội tiếp cận quỹ đất nhờ quy định cho phép sử dụng đất vào nhiều mục tiêu khác nhau nếu phù hợp với quy hoạch. Hơn nữa, việc không còn bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi lập hồ sơ đầu tư giúp doanh nghiệp xúc tiến dự án nhanh chóng hơn.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh kênh Batdongsan, nhấn mạnh việc hoàn thiện hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu đất đai là một điểm sáng của Luật Đất đai. Quy định này giúp xác định rõ trách nhiệm của cả Trung ương và địa phương trong việc quản lý, vận hành và chia sẻ hệ thống thông tin đất đai tập trung, hướng tới một nền hành chính số, công khai và minh bạch.
Tuy nhiên, sau một năm triển khai, Luật Đất đai đã bộc lộ những bất cập cần được khắc phục. Việc bỏ khung giá đất và xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, từng được kỳ vọng là một bước đột phá, lại khiến nghĩa vụ tài chính của người dân tăng lên đáng kể. Bà Nguyễn Thị Hồng ở Nghệ An chia sẻ rằng, sau khi nộp hồ sơ xin chuyển đổi 300 m2 đất vườn sang thổ cư, gia đình bà phải nộp gần 4,5 tỷ đồng tiền sử dụng đất do giá đất sau chuyển đổi tăng vọt lên 15 triệu đồng/m2.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (HoREA), cho biết bảng giá đất ở TP HCM đã tăng từ 2,4 đến 38 lần sau khi luật bỏ khung giá đất, khiến nghĩa vụ tài chính của người dân tăng quá cao, vượt quá khả năng chi trả.
Bảng giá đất mới cũng làm tăng chi phí thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại, đẩy chi phí đất của dự án lên cao, kéo theo giá nhà tăng và làm dấy lên lo ngại về bong bóng bất động sản. Ông Trần Khánh Quang, Giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa, cho rằng chi phí sử dụng đất tăng cao khiến các doanh nghiệp vừa và nhỏ khó tiếp cận được quỹ đất, và khoảng 80-90% doanh nghiệp thuộc nhóm này đã bị loại khỏi “cuộc chơi” do không đủ năng lực tài chính.
“Hệ quả là thị trường thiếu vắng các dự án nhà ở quy mô vừa và nhỏ, ngoại trừ một số đại đô thị do các chủ đầu tư lớn triển khai, dẫn đến nguồn cung sụt giảm và giá bán ngày càng tăng”, ông Quang nhận định.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy giá chung cư tại Hà Nội và TP HCM đã tăng lên mức cao nhất trong gần một thập kỷ. Giá bán trung bình tại Hà Nội đạt 80 triệu đồng/m2, tăng 33% so với cùng kỳ, còn tại TP HCM là 89 triệu đồng/m2, tăng 36%.
Luật Đất đai cũng tồn tại những kẽ hở pháp lý trong đấu giá đất. Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng việc xác định giá khởi điểm dựa trên bảng giá đất chưa được điều chỉnh kịp thời khiến khoản đặt trước 20% trở nên quá thấp, dễ bị lợi dụng. Nhiều tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá không nhằm mục đích sử dụng đất thực sự mà chỉ để đẩy giá, tạo sốt ảo, rồi bỏ cọc hoặc chuyển nhượng kiếm lời. Trong khi đó, pháp luật lại chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý nghiêm hành vi bỏ cọc.
Hệ quả là nhiều phiên đấu giá bị đẩy giá quá cao rồi bỏ cọc, gây nhiễu loạn thị trường, làm tăng giá đất khu vực lân cận và ảnh hưởng tiêu cực đến việc thu hút đầu tư, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư.
Việc giới hạn hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê cũng gây ra một số bất cập, đặc biệt là sự thiếu đồng bộ với các luật Nhà ở và Kinh doanh bất động sản. Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng quy định này chưa tạo điều kiện linh hoạt cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Nhiều doanh nghiệp có nhu cầu thuê đất trả tiền một lần để chủ động về tài chính, thuận lợi trong việc huy động vốn và thế chấp quyền sử dụng đất. Điều này đặc biệt quan trọng đối với các dự án xã hội như y tế, giáo dục, văn hóa, vốn cần thu hút nguồn lực từ khu vực tư nhân. Trong khi đó, hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm lại khiến ngân sách phải chi lớn cho bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng thu hồi vốn chậm.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường, cơ quan xây dựng dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, cho biết luật hiện hành chưa phù hợp với chủ trương tổ chức chính quyền địa phương hai cấp. Từ ngày 1/7, cả nước sẽ bỏ cấp huyện và vận hành theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp, gồm cấp tỉnh và phường/xã. Trong khi đó, luật hiện hành vẫn quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, tỉnh và huyện hàng năm.
Ngoài ra, quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất cũng chưa thống nhất và đồng bộ. Các dự án đầu tư công hoặc các dự án quan trọng, cấp bách phục vụ nhiệm vụ chính trị, đối ngoại cũng chưa có hoặc chưa phù hợp với quy hoạch, mặc dù đã có ý kiến về chủ trương đầu tư từ cơ quan quản lý.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẳng định việc sửa đổi Luật Đất đai sẽ giúp khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế – xã hội, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai và đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Dự kiến, dự án luật sửa đổi này sẽ được trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 10 và có hiệu lực từ đầu năm 2026 nếu được thông qua. Việc sửa đổi Luật Đất đai được kỳ vọng sẽ giải quyết những bất cập hiện tại, tạo động lực mới cho thị trường bất động sản và thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.
Admin
Nguồn: VnExpress
