Thị trường nhà liền thổ tại TP.HCM đang chứng kiến sự phân hóa rõ rệt, khi giá nhà liên tục tăng cao, vượt quá khả năng chi trả của nhiều người mua và khiến giới đầu tư dần chuyển hướng.
Câu chuyện của vợ chồng chị Minh Trang, chủ một chuỗi spa tại quận 5, là một ví dụ điển hình. Với thu nhập hơn 100 triệu đồng mỗi tháng và tích lũy 8 tỷ đồng, dự định vay thêm ngân hàng 5 tỷ đồng, họ từng ấp ủ kế hoạch mua nhà phố trong nội thành. Tuy nhiên, sau thời gian dài tìm kiếm, phần lớn các sản phẩm phù hợp đều có giá từ 30-40 tỷ đồng, khiến giấc mơ an cư ngày càng xa vời.
Không chỉ người mua ở thực, giới đầu tư cũng đang có xu hướng rút lui khỏi phân khúc này. Anh Phan Văn Trí, một nhà đầu tư lâu năm tại TP Thủ Đức, chia sẻ trước đây anh từng mua nhà phố giá hơn 10 tỷ đồng để cho thuê, thu về dòng tiền ổn định. Nhưng hiện tại, giá nhà phố đã tăng lên 30-50 tỷ đồng mỗi căn, trong khi giá cho thuê không thay đổi đáng kể, khiến tỷ suất sinh lời chỉ còn khoảng 2% mỗi năm. Vì vậy, anh đã chuyển hướng sang các thị trường tỉnh, nơi vốn đầu tư hợp lý hơn và tiềm năng khai thác tốt hơn.
Thực tế thị trường cho thấy, nguồn cung nhà liền thổ giá rẻ đang ngày càng khan hiếm. Một khảo sát cho thấy nhà thấp tầng giá dưới 10 tỷ đồng chỉ chiếm 11% tổng nguồn cung, trong khi phân khúc từ 10-30 tỷ đồng chiếm 55%, và phần còn lại là nhà từ 30 tỷ đồng trở lên. Đáng chú ý, hơn 70% nhu cầu tìm mua nhà liền thổ tại TP.HCM tập trung vào phân khúc dưới 10 tỷ đồng, trong khi sản phẩm trên 30 tỷ đồng chỉ chiếm chưa đến 10% nhu cầu.
Trong quý II vừa qua, TP.HCM chỉ có hai dự án nhà liền thổ mở bán mới với quy mô khoảng 200 căn, và tất cả đều có giá phổ biến từ 15 đến trên 30 tỷ đồng mỗi căn. Các dự án sắp chào bán trong quý này cũng có mức giá tương tự.
Đơn cử, dự án The Gladia của Khang Điền dự kiến mở bán quý III với giá khởi điểm từ 32 tỷ đồng một căn. Một dự án nhà phố quy mô 74 căn sắp ra mắt tại Nhà Bè có giá dự kiến 40-60 tỷ đồng mỗi căn. Hiện tại, dự án duy nhất có mức giá “dễ thở” hơn là khu nhà liền kề Bcons Eden Park (Vành Đai 3) của chủ đầu tư Bcons, với quy mô khoảng 40 căn, mở bán đầu tháng 8 với giá từ 5 tỷ đồng mỗi căn.
Giá nhà liền thổ tại TP.HCM liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Theo JLL Việt Nam, giá sơ cấp trung bình trong quý II là 16.842 USD (khoảng 430 triệu đồng) mỗi m2, tăng 3% so với cùng kỳ năm trước. Giá thứ cấp cũng tăng 4%, đạt khoảng 165 triệu đồng mỗi m2. Cushman & Wakefield ghi nhận giá sơ cấp trung bình từ 12.277 USD (khoảng 313 triệu đồng) mỗi m2, riêng khu Đông có giá lên đến 17.687 USD (trên 450 triệu đồng) mỗi m2. Các khu vực như Bình Chánh, Tân Phú, Bình Tân cũng ghi nhận mức tăng giá từ 3-9%.
Bộ Xây dựng cũng ghi nhận giá nhà liền thổ tại khu Đông TP.HCM dao động 140-305 triệu đồng mỗi m2, khu Tây là 110-120 triệu đồng mỗi m2, tăng 3-5% so với quý trước. Giá nhà tăng cao trong khi thu nhập không tăng tương ứng khiến người mua trở nên thận trọng hơn.
Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định mặt bằng giá hiện tại đang vượt quá khả năng hấp thụ của thị trường. Trong quý vừa qua, toàn thành phố chỉ ghi nhận 61 giao dịch thành công, giảm 49% so với quý trước. Khu Tây chiếm đến 73% giao dịch, trong khi khu Đông và khu Nam, nơi có giá cao, có thanh khoản kém hơn.
Bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cũng cho rằng việc giá nhà liên tục lập đỉnh khiến tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này giảm sâu so với các năm trước. Riêng quý II, sức mua chỉ đạt khoảng 27% rổ hàng mở bán và chủ yếu tập trung vào các dự án giá tầm trung ở quận Bình Tân.
Dự báo từ nay đến cuối năm, TP.HCM sẽ có thêm khoảng 1.000 căn nhà liền thổ mở bán, hơn một nửa tập trung tại khu Đông và có giá trên 30 tỷ đồng mỗi căn. Trong khi đó, phân khúc dưới 10 tỷ đồng gần như vắng bóng tại khu vực trung tâm thành phố. Ở các thị trường mới mở rộng như Bình Dương, nhà phố mở bán vẫn có giá từ 6-15 tỷ đồng.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM, nhận định trong bối cảnh người mua vẫn e ngại sử dụng đòn bẩy tín dụng và thanh khoản thị trường thứ cấp kém, các sản phẩm giá cao sẽ khó thu hút sự quan tâm.
Theo bà Hương, xu hướng mua và đầu tư nhà liền thổ sẽ chuyển dịch ra các khu vực mới sáp nhập của TP.HCM, nơi có giá mềm hơn và dư địa tăng trưởng lớn hơn. “Hạ tầng và liên kết vùng sẽ hỗ trợ cho xu hướng này diễn ra nhanh và mạnh trong những năm tới”, bà Hương dự báo, mở ra một hướng đi mới cho thị trường bất động sản liền thổ trong tương lai.
Admin
Nguồn: VnExpress
