Tòa án Nhân dân Hà Nội vừa qua đã đưa ra phán quyết phúc thẩm trong vụ kiện tranh chấp quyền sở hữu chung và riêng tại một tòa nhà chung cư, với nguyên đơn là Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô và bị đơn là Ban quản trị Tòa nhà Chung cư Hà Đô Park View, quận Cầu Giấy.
Theo đơn khởi kiện, Công ty Hà Đô cho biết cư dân bắt đầu sinh sống tại chung cư 34 tầng này từ năm 2015. Khu vực để xe hai bánh rộng 1.800 m2. Riêng khu vực để ô tô tại hai tầng hầm rộng 4.200 m2 thuộc quyền sở hữu riêng của công ty, không tính vào giá bán căn hộ. Công ty khẳng định tài sản này được giữ lại, không bán, và được thể hiện rõ trong các báo cáo tài chính đã được kiểm toán.
Hợp đồng mua bán căn hộ, các phụ lục, biên bản nghiệm thu và bàn giao căn hộ đều thể hiện rõ thỏa thuận giữa công ty và cư dân về quyền sở hữu riêng đối với khu vực để ô tô, phù hợp với quy định pháp luật. Biên bản bàn giao vào tháng 12/2017 cũng ghi nhận việc Ban quản trị chung cư đã ký nhận bàn giao hiện trạng tòa nhà và hồ sơ pháp lý, hoàn công. Tuy nhiên, hai tầng hầm để ô tô không được bàn giao do đã thống nhất là tài sản thuộc sở hữu riêng của công ty.
Công ty con của Tập đoàn Hà Đô là đơn vị quản lý và vận hành tòa nhà, đồng thời cũng là đơn vị trông giữ ô tô cho cư dân. Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành do Ban quản trị ký kết thể hiện và công nhận toàn bộ doanh thu từ việc trông giữ xe thuộc về công ty. Chi phí bảo trì hầm được phân chia theo tỷ lệ diện tích sở hữu, với công ty chịu 70% và cư dân chịu 30%.
Từ những căn cứ pháp lý trên, Công ty Hà Đô khẳng định có toàn quyền đối với khu vực để ô tô.
Công ty Hà Đô cáo buộc Ban quản trị nhiệm kỳ 2024-2027 đã “cố tình thay đổi” các cam kết đã ký, gây ra sự bất ổn về an ninh trật tự trong tòa nhà. Cụ thể, từ tháng 12/2024, Ban quản trị đã đăng số tài khoản của mình lên mạng xã hội và vận động cư dân đóng phí trông giữ xe vào tài khoản này.
Do đó, Công ty Hà Đô khởi kiện, yêu cầu được công nhận quyền sở hữu đối với gần 4.200 m2 khu hầm gửi ô tô, đồng thời yêu cầu Ban quản trị chấm dứt hành vi xâm phạm và hoàn trả 62 triệu đồng phí gửi xe đã thu.
Phản hồi lại, Ban quản trị cho rằng theo quy định của pháp luật, khu vực để xe, bao gồm cả tầng hầm để ô tô, là phần sở hữu chung của tất cả các chủ sở hữu căn hộ chung cư.
Dẫn chiếu Luật Nhà ở 2005, Ban quản trị cho rằng các phần không thuộc sở hữu riêng của căn hộ trong nhà chung cư, bao gồm cả nơi để xe, được xác định là phần sở hữu chung của cư dân.
Ban quản trị cũng chỉ ra rằng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư do công ty soạn thảo xác định phần sở hữu chung bao gồm các diện tích chung, trong đó có nơi để xe tại tầng hầm. Mặc dù hợp đồng cũng quy định công ty có toàn quyền sở hữu, quản lý, khai thác, kinh doanh các diện tích không thuộc sở hữu chung, không thuộc phần diện tích đã bán cho cư dân.
Ban quản trị khẳng định toàn bộ khu vực để xe tại hai tầng hầm thuộc sở hữu chung của cư dân, không thuộc quyền quản lý của công ty. Do đó, yêu cầu hoàn trả 62 triệu đồng phí trông giữ ô tô mà Ban quản trị đã thu là không có căn cứ.
Ban quản trị còn cáo buộc chủ đầu tư chiếm dụng tài sản chung trái pháp luật khi khai thác khu vực để ô tô tại tầng hầm và thu phí mà không bàn giao tài sản này cho Ban quản trị. Họ cho rằng chủ đầu tư không có quyền khai thác hai tầng hầm này và phải chấm dứt hành vi chiếm dụng tài sản chung trái pháp luật.
Vì những lý do trên, Ban quản trị đề nghị tòa bác bỏ toàn bộ yêu cầu khởi kiện của Công ty Hà Đô.
Trong phán quyết sơ thẩm hồi tháng 4, TAND quận Cầu Giấy đã chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của Công ty Hà Đô, xác định và công nhận quyền sở hữu riêng của công ty đối với khu vực để ô tô tại tầng hầm B1 và B2 của chung cư Hà Đô Park View.
Tòa cũng buộc Ban quản trị chung cư phải thanh toán cho Công ty Hà Đô 62 triệu đồng, là số tiền trông giữ ô tô tại tầng hầm trong tháng 12/2024.
Không đồng ý với phán quyết này, Ban quản trị đã kháng cáo toàn bộ bản án. Tại phiên phúc thẩm, Ban quản trị cho rằng luật quy định việc chủ đầu tư giữ lại diện tích để xe tại tầng hầm phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ. Tuy nhiên, các hợp đồng mua bán giữa công ty và cư dân không hề ghi nhận diện tích tầng hầm để xe thuộc sở hữu riêng của công ty.
Ban quản trị bác bỏ tuyên bố của chủ đầu tư về việc không phân bổ chi phí xây dựng tầng hầm vào giá bán căn hộ. Theo Ban quản trị, công văn trả lời về công tác bàn giao quản lý tòa nhà chung cư cho thấy giá trị phần diện tích tầng hầm có nguyên giá gần 17 tỷ đồng, trong khi giá trị thực tế ước tính khoảng 75 tỷ đồng.
Ban quản trị cho rằng công ty không có chứng cứ chứng minh phần diện tích này được giữ lại, không bán và không phân bổ chi phí vào giá căn hộ, cũng như không có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với diện tích này. Thêm vào đó, không có hồ sơ phê duyệt dự án, thiết kế hoặc quyết định hành chính nào xác định tầng hầm là tài sản riêng của chủ đầu tư.
Từ những lập luận trên, Ban quản trị cho rằng có đủ cơ sở để khẳng định công ty đã phân bổ chi phí xây dựng tầng hầm vào giá bán cho các chủ sở hữu nhà chung cư vào năm 2013.
Ban quản trị cũng cho rằng bản án sơ thẩm đã căn cứ vào bản vẽ do công ty tự lập, tự chia diện tích chung – riêng, có chữ ký nhưng không có con dấu của Ban quản trị để làm cơ sở khẳng định rằng cư dân đã thống nhất việc thỏa thuận chung, riêng là hoàn toàn trái quy định của pháp luật. Vì vậy, Ban quản trị đề nghị hủy bản án sơ thẩm.
Ngược lại, Công ty Hà Đô giữ nguyên quan điểm và đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của Ban quản trị, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Tòa phúc thẩm nhận định, theo Nghị định 71/2010, khu vực để ô tô trong nhà chung cư phải được xây dựng theo quy chuẩn xây dựng, nhưng chủ đầu tư có quyền quyết định thuộc sở hữu chung hay riêng.
Tòa án nhấn mạnh, diện tích tầng hầm để ô tô sẽ do chủ đầu tư quyết định thuộc sở hữu chung hay sở hữu riêng.
Dựa trên báo cáo tài chính các năm và văn bản giải trình của công ty, tòa nhận thấy giá trị tầng hầm đã được hạch toán là bất động sản đầu tư và là tài sản công ty giữ lại, không bán và không phân bổ vào giá bán căn hộ. Do đó, công ty có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án xác định diện tích để ô tô tại tầng hầm thuộc sở hữu của mình.
Tòa phúc thẩm cho rằng báo cáo tài chính của công ty được niêm yết, công khai và có giá trị pháp lý. Ban quản trị không cung cấp bất kỳ tài liệu, chứng cứ nào chứng minh giá trị tầng hầm để ô tô đã được công ty phân bổ vào giá bán căn hộ và thuộc sở hữu chung.
Do đó, việc trông giữ và thu phí khu vực này thuộc quyền của chủ đầu tư. Tòa cho rằng việc Ban quản trị kêu gọi cư dân nộp tiền trông giữ ô tô vào tài khoản của mình là không đúng. Theo bản án, Ban quản trị không trực tiếp trông giữ xe nhưng lại giữ tiền trông giữ là không hợp lý, vì công ty con của Hà Đô vẫn là đơn vị trực tiếp trông giữ theo ủy quyền của chủ đầu tư, do đó phí trông giữ ô tô phải trả cho nguyên đơn.
Kết quả, Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm đã bác toàn bộ kháng cáo của Ban quản trị, giữ nguyên bản án sơ thẩm. Bên thua kiện phải chịu án phí 124 triệu đồng.
Admin
Nguồn: VnExpress
