Thị trường nhà ở xã hội Việt Nam đang đối mặt với nghịch lý “vừa thiếu vừa ế” khi nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu của người thu nhập thấp, nhưng nhiều dự án lại gặp khó khăn trong việc tiêu thụ. Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đã chỉ ra những điểm nghẽn chính gây ra tình trạng này.
Một trong những rào cản lớn nhất là quỹ đất. Theo VARS IRE, nhiều địa phương bố trí đất cho nhà ở xã hội ở các khu vực xa trung tâm, nơi hạ tầng còn thiếu đồng bộ, ít trường học và bệnh viện. Điều này làm giảm sức hấp dẫn của các dự án, dù giá thành có thể thấp hơn so với các khu vực khác. Bên cạnh đó, việc thực hiện quy định dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội tại các dự án thương mại và khu đô thị còn chưa được thực hiện nghiêm túc, dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung thực tế.
Bên cạnh đó, việc đánh giá nhu cầu nhà ở xã hội chưa thực sự sát với thực tế. Theo thống kê của VARS IRE, hàng triệu công nhân và người lao động đô thị vẫn đang gặp khó khăn về chỗ ở ổn định. Tuy nhiên, một số dự án nhà ở xã hội khi mở bán lại không thu hút được khách hàng do thủ tục xét duyệt phức tạp, quy định ràng buộc khắt khe, và vị trí dự án chưa phù hợp với nhu cầu của người dân.
Một điểm nghẽn khác nằm ở khả năng tiếp cận thông tin của người dân. Chi phí truyền thông và bán hàng cho các dự án nhà ở xã hội bị giới hạn ở mức 2%, gây khó khăn cho các doanh nghiệp trong việc quảng bá rộng rãi thông tin về dự án. Điều này dẫn đến việc nhiều người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng lại không biết đến các dự án, gây ra tình trạng dư cung cục bộ nhưng cầu thực tế chưa được đáp ứng.
Ngoài ra, thị trường nhà ở xã hội còn tồn tại tình trạng đầu cơ và chuyển nhượng sai quy định. Một số người mua nhà không phải để ở mà để bán lại, làm méo mó thị trường và tước đi cơ hội của những người thực sự có nhu cầu.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đồng tình với nhận định này, cho rằng việc phát triển nhà ở xã hội đang gặp nhiều vướng mắc do thủ tục hành chính rườm rà và sự thiếu phối hợp giữa các cơ quan chức năng, dẫn đến chậm tiến độ của nhiều dự án. Mặc dù được xem là giải pháp cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội vẫn khó tiếp cận do giá bán bị đẩy lên cao, quy trình xét duyệt kéo dài và phức tạp, và quỹ căn hộ phân bổ chưa sát với nhu cầu thực tế. Nhiều dự án sau khi hoàn thành rơi vào tình trạng ế ẩm do vị trí xa trung tâm, hạ tầng kém và thiếu dịch vụ thiết yếu.
Để giải quyết những vấn đề này, VARS IRE đề xuất cần có chế tài mạnh đối với lãnh đạo các địa phương chậm trễ trong việc thực hiện trách nhiệm, đồng thời rà soát các dự án thương mại từ 2 ha trở lên để làm rõ nghĩa vụ quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội. Viện cũng kiến nghị giao cho các đơn vị nghiên cứu độc lập thực hiện khảo sát nhu cầu để tránh tình trạng lệch pha cung – cầu, và điều chỉnh cơ chế quản lý một cách linh hoạt, vừa đảm bảo tính minh bạch trong xét duyệt, vừa giúp chủ đầu tư tiếp cận đúng đối tượng có nhu cầu.
VARS IRE cũng đề xuất tăng cường thanh tra và quy định rõ ràng rằng sau 5 năm sở hữu, nhà ở xã hội chỉ được chuyển nhượng cho những người đủ điều kiện. Nếu bán cho người không thuộc diện ưu đãi, người bán phải hoàn trả toàn bộ các khoản ưu đãi đã được hưởng.
HoREA cũng đồng tình với các giải pháp này và kiến nghị tối ưu hóa thủ tục hành chính trong quá trình triển khai và bán nhà ở xã hội, đồng thời thay đổi tư duy phát triển. Nhà ở xã hội không chỉ nên tập trung vào tiêu chí giá rẻ mà còn cần chú trọng đến vị trí, chất lượng sống và các tiện ích đi kèm. Bài học từ hàng nghìn căn hộ tái định cư bị bỏ hoang trong nhiều năm qua là minh chứng rõ ràng cho sự lãng phí khi chỉ chú trọng đến giá mà bỏ qua các yếu tố khác.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, sau 3 năm triển khai đề án đầu tư ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội, cả nước đã có 692 dự án được triển khai với hơn 633.000 căn, trong đó có 146 dự án đã hoàn thành với hơn 103.000 căn. Riêng 7 tháng đầu năm nay, đã có gần 37.000 căn được hoàn thành, tương đương 80% kết quả của cả năm ngoái và gấp 7 lần so với năm 2022. Hiện có 402 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với hơn 400.000 căn, tương đương gần 60% mục tiêu đề ra đến năm 2030.
VARS IRE đánh giá rằng sự quyết liệt của Chính phủ cùng với những nỗ lực của các địa phương và doanh nghiệp đã đưa nhà ở xã hội từ tình trạng thiếu hụt sang một phân khúc có chiến lược phát triển rõ ràng. Tuy nhiên, để duy trì đà tăng trưởng này, việc tháo gỡ những nút thắt về quỹ đất, cơ chế và quản lý vẫn là yếu tố then chốt để đảm bảo mục tiêu an sinh xã hội và đáp ứng nhu cầu thực tế của hàng triệu người dân.
Admin
Nguồn: VnExpress
