Thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến một nghịch lý: căn hộ giá rẻ ế ẩm trong khi nhu cầu tìm kiếm nhà ở vẫn rất lớn. Báo cáo từ Bộ Xây dựng cho thấy sự chênh lệch đáng kể về giá căn hộ giữa các quý, gây hoang mang cho người mua. Trong khi đó, thực tế thị trường thứ cấp lại ghi nhận nhiều căn hộ cũ giá phải chăng, nhưng lại không thu hút được sự quan tâm của khách hàng, đặc biệt là giới trẻ.
Theo khảo sát, nhiều dự án căn hộ thứ cấp tại các khu vực như An Lạc, Vĩnh Lộc, Tân Tạo, Bình Chánh, Nhà Bè đang được rao bán với mức giá dao động từ 35-45 triệu đồng/m2. Thậm chí, ở khu vực phía Đông, nơi có thị trường bất động sản sôi động, vẫn có những căn hộ với mức giá từ 2,2-2,9 tỷ đồng. Tuy nhiên, nghịch lý là những sản phẩm này lại không được người mua ưa chuộng.
Một doanh nghiệp tại huyện Bình Chánh cho biết, dù đã mở bán 500 căn hộ với giá khoảng 40 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2024, nhưng đến nay chỉ có khoảng 50% số căn hộ có giao dịch thành công. Các sàn phân phối cho rằng khách hàng thường “chê” các dự án cũ vì diện tích lớn, tiện ích hạn chế và vị trí xa trung tâm.
Tình trạng tương tự cũng diễn ra ở nhiều chung cư thứ cấp khác. Theo một môi giới bất động sản, nhiều căn hộ diện tích 60-80 m2 được rao bán với giá 2,3-3 tỷ đồng, thấp hơn so với các dự án mới trong khu vực, nhưng vẫn ít giao dịch. Nguyên nhân chủ yếu là do các căn hộ này đã cũ, giao thông không thuận tiện, thiếu tiện ích, không gian xanh và môi trường sống không cao cấp.
Người mua nhà ngày nay thường đặt chất lượng sống và khả năng tăng giá trong dài hạn lên hàng đầu. Điều này khiến nhiều gia đình ưu tiên lựa chọn căn hộ mới hơn là các căn hộ đã qua sử dụng. Tâm lý này thể hiện rõ qua trường hợp của nhiều cặp vợ chồng trẻ, họ sẵn sàng thuê nhà thay vì mua “nhà rẻ nhưng cũ”.
Chị Thu Hiền, một người dân đang thuê căn hộ tại một dự án tái định cư cũ, chia sẻ rằng chị đã từ chối mua căn hộ mình đang thuê dù giá khá hợp lý vì lo ngại chất lượng nhà xuống cấp và tiềm năng tăng giá hạn chế.
Các khảo sát cũng cho thấy xu hướng tương tự. Gần 80% người mua nhà ưu tiên lựa chọn các dự án mới mở bán vì chúng có nhiều lựa chọn về diện tích, vị trí và tiềm năng tăng giá tốt hơn. Các báo cáo thị trường cũng chỉ ra rằng phần lớn giao dịch thành công trong nửa đầu năm nay thuộc về các dự án mới, trong khi căn hộ cũ ít được quan tâm dù giá rẻ hơn.
Các chuyên gia cho rằng nguyên nhân của nghịch lý này là do sự lệch pha giữa nhu cầu và khả năng tài chính thực tế của người mua. Người mua thường mong muốn sở hữu căn hộ rộng rãi, vị trí trung tâm, có đầy đủ sổ hồng và được hỗ trợ vay ngân hàng. Tuy nhiên, với ngân sách hạn hẹp từ 2-3 tỷ đồng, các chung cư cũ khó đáp ứng được tất cả các tiêu chí này, trong khi các dự án mới lại vượt quá khả năng tài chính của họ.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhận định rằng căn hộ giá dưới 3 tỷ đồng tại TP.HCM không thiếu, nhưng phần lớn nằm ở xa trung tâm hoặc là chung cư cũ với tiện ích hạn chế. Trong khi đó, giới trẻ ngày nay lại ưu tiên các tiện ích, môi trường sống và dịch vụ quản lý chất lượng.
Ngoài ra, chi phí vận hành cũng là một yếu tố quan trọng. Mặc dù các dự án cũ có phí quản lý thấp hơn, nhưng tiện ích lại hạn chế, an ninh và dịch vụ kém. Người mua trẻ sẵn sàng trả phí quản lý cao hơn để được hưởng các tiện ích hiện đại, khuôn viên rộng rãi và môi trường sống tốt hơn. Điều này càng làm cho căn hộ cũ trở nên kém cạnh tranh hơn, dù giá thấp hơn đáng kể.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tình trạng khan hiếm quỹ đất, chi phí xây dựng tăng và lãi suất vay cao đang đẩy giá căn hộ mới lên cao. Các chính sách hỗ trợ mua nhà ở xã hội còn hạn chế và thủ tục phức tạp. Điều này khiến cho những người có thu nhập trung bình khó tiếp cận được các chính sách hỗ trợ, nhưng lại không đủ khả năng mua căn hộ thương mại.
Các chuyên gia dự báo thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phân hóa mạnh mẽ. Nhà ở xã hội có thể đáp ứng một phần nhu cầu của người có thu nhập thấp, nhưng với mức thu nhập 10-15 triệu đồng/tháng, việc sở hữu căn hộ vẫn là một gánh nặng lớn. Trong khi đó, những người có thu nhập cao lại có xu hướng chuyển sang các sản phẩm cao cấp hơn, tạo ra một khoảng trống lớn ở phân khúc căn hộ giá 2-3 tỷ đồng. Khoảng trống này có thể sẽ kéo dài khi chi phí phát triển dự án tiếp tục tăng cao, gây áp lực lớn lên bài toán nhà ở giá rẻ tại TP.HCM.
Admin
Nguồn: VnExpress
