**Giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM lập đỉnh mới, vượt xa khả năng chi trả của người dân**
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM trong 9 tháng đầu năm ghi nhận mức giá nhà cao nhất trong một thập kỷ qua. Tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình đạt 80 triệu đồng/m2, tăng 33% so với cùng kỳ năm trước, trong khi nhà liền thổ có giá từ 100-200 triệu đồng/m2. Tương tự, TP.HCM chứng kiến giá chung cư tăng 36% lên 89 triệu đồng/m2, còn nhà thấp tầng dao động từ 230-300 triệu đồng/m2.
Viện Nghiên cứu và Đánh giá Bất động sản Việt Nam (VARS IRES) cho biết, giá chung cư tại Hà Nội đã tăng gấp ba lần trong vòng 10 năm, từ mức 18-25 triệu đồng/m2 vào năm 2015 lên mức bình quân 76 triệu đồng/m2 hiện nay. Tại TP.HCM, giá căn hộ đã tăng 3,6 lần, từ 25 triệu đồng/m2 năm 2015 lên gần 90 triệu đồng/m2, tương đương mức tăng bình quân 15% mỗi năm.
Các nghiên cứu của Knight Frank, Savills và CBRE cũng cho thấy giá sơ cấp căn hộ tại TP.HCM dao động từ 80-120 triệu đồng/m2, còn tại Hà Nội là 75-85 triệu đồng/m2 trong quý II, tăng 10-30% so với cùng kỳ năm ngoái. Sau khi sáp nhập vào ngày 1/7, TP.HCM tiếp tục ghi nhận mức tăng giá nhà trung bình từ 8-18%.
Sự chênh lệch ngày càng lớn giữa giá nhà và thu nhập đang đặt ra một bài toán cấp bách về việc làm thế nào để đưa giá nhà về mức hợp lý hơn. Tuy nhiên, với chi phí đầu vào liên tục tăng cao, việc kéo giá bán nhà tiệm cận với khả năng chi trả của đại đa số người dân vẫn là một thách thức lớn.
**Nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao**
Theo TS. Cấn Văn Lực, gánh nặng chi phí là nguyên nhân trực tiếp khiến giá nhà liên tục tăng. Trong đó, chi phí đất đai và giải phóng mặt bằng chiếm tỷ trọng ngày càng lớn, đặc biệt khi bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường, làm tăng vọt nghĩa vụ tài chính. Ngoài ra, giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và lãi vay ngân hàng đều tăng, cộng hưởng làm tăng đáng kể tổng chi phí phát triển dự án.
Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu, cho rằng sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm cũng là một yếu tố đẩy giá nhà tăng nhanh. Thị trường đang thiếu trầm trọng phân khúc nhà ở vừa túi tiền, trong khi các doanh nghiệp lại tập trung vào các dự án cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận. Bên cạnh đó, hơn 70% dự án bị ách tắc do vướng mắc pháp lý, làm hạn chế nguồn cung mới.
Nhiều ý kiến cũng cho rằng bảng giá đất và phương pháp tính tiền sử dụng đất là những nguyên nhân trực tiếp đẩy giá nhà lên cao. Việc điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tiệm cận giá thị trường làm tăng mạnh các khoản nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, từ đó đẩy giá thành lên cao.
TS. Phạm Viết Thuận cho rằng, căn nguyên sâu xa còn nằm ở chiến lược phát triển dự án của chủ đầu tư. Việc doanh nghiệp đặt mức lợi nhuận kỳ vọng quá cao và tập trung vào phân khúc cao cấp đã đẩy mặt bằng giá lên theo quán tính.
Tổng giám đốc Phú Đông Group, ông Ngô Quang Phúc, cho biết giá nhà neo cao xuất phát từ nhiều tầng chi phí, trong đó lớn nhất là tiền đất. Giá đền bù tăng vọt buộc doanh nghiệp phải ứng trước khoản lớn để giải phóng mặt bằng, có dự án kéo dài cả chục năm mới xong, khiến chi phí đội lên nhiều lần. Thủ tục pháp lý chậm trễ cũng phát sinh chi phí tài chính.
Ngoài ra, một số chủ đầu tư còn chủ động “neo” giá bằng cách giữ đất nhiều năm và triển khai nguồn cung hạn chế để tạo khan hiếm. Tâm lý kỳ vọng thị trường tiếp tục đi lên cùng với thông tin tích cực về quy hoạch và hạ tầng cũng góp phần củng cố mặt bằng giá cao.
**Giải pháp nào cho bài toán giá nhà?**
Để đưa giá nhà về mức hợp lý, cần có một loạt giải pháp đồng bộ từ cải cách pháp lý, quy hoạch quỹ đất đến chính sách tín dụng và chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.
TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh rằng nút thắt lớn nhất hiện nay nằm ở thủ tục pháp lý. Việc phê duyệt dự án kéo dài làm hạn chế nguồn cung và đẩy giá lên cao. Nếu khâu này được cải cách, hàng nghìn dự án có thể sớm ra thị trường, góp phần làm tăng cung và kéo giá xuống.
PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng cần tập trung mạnh vào nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, đồng thời Nhà nước cần có chiến lược tài chính nhà ở rõ ràng, đi kèm với ưu đãi về vốn, lãi suất và thời gian vay để người dân dễ tiếp cận.
Các chuyên gia kỳ vọng Luật Đất đai sửa đổi sắp có hiệu lực sẽ tháo gỡ những điểm nghẽn lớn về đất đai, giúp thị trường có thêm nguồn hàng mới và kéo giá nhà hạ nhiệt.
Ưu tiên bố trí quỹ đất công, đất chi phí thấp cho doanh nghiệp phát triển dự án giá rẻ cũng được xem là một giải pháp quan trọng. Khi được hỗ trợ, chủ đầu tư mới có động lực tham gia vào phân khúc lợi nhuận thấp, góp phần kéo mặt bằng giá xuống và mở rộng cơ hội sở hữu nhà cho số đông.
Giải quyết bài toán giá nhà vượt quá khả năng chi trả của người dân đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp và người dân, hướng tới một thị trường bất động sản phát triển bền vững và đáp ứng nhu cầu thực của xã hội.
Admin
Nguồn: VnExpress
