Tại diễn đàn phát triển thị trường bất động sản ngày 26/9, ông Nguyễn Xuân Bính, Phó tổng giám đốc Cienco 5 Land (công ty thuộc Tập đoàn Mường Thanh, chủ đầu tư khu đô thị Thanh Hà), đã chia sẻ về thực trạng và các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản hiện nay.
Theo ông Bính, giá nhà tại Hà Nội và TP HCM đã trải qua một đợt tăng đột biến từ đầu năm 2023. Nguyên nhân chính là do thị trường thiếu nguồn cung nhà ở thương mại trong khoảng 4-5 năm trở lại đây. Quy định hiện hành chỉ cho phép doanh nghiệp triển khai dự án nhà ở thương mại trên đất ở, gây đình trệ nhiều dự án do vướng mắc về quỹ đất. Nhiều chủ đầu tư đã có đất nhưng chưa thể triển khai vì chưa có đất ở.
Luật Đất đai 2024 quy định giá đất được xác định theo nguyên tắc thị trường, dẫn đến chi phí đất tăng cao. Bên cạnh đó, thủ tục hành chính kéo dài cũng là một trở ngại lớn. Ông Bính cho biết, có những dự án của Cienco 5 Land mất tới 5-10 năm để hoàn thành thủ tục giao đất và xác định giá tiền sử dụng đất. Trong thời gian chờ đợi, chi phí tài chính và lạm phát gia tăng, đẩy giá thành sản phẩm lên cao.
Ông Bính cũng chia sẻ rằng, các doanh nghiệp không mong muốn tăng giá nhà vì phân khúc cao cấp có tính thanh khoản chậm và rủi ro cao. Tuy nhiên, chi phí đầu vào leo thang, đặc biệt là tiền sử dụng đất, khiến doanh nghiệp “ngại” làm nhà giá rẻ.
Theo báo cáo của Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng), nguồn cung chung cư thương mại giá bình dân tại Hà Nội và TP HCM rất hạn chế, do các chủ đầu tư tập trung phát triển nhà cao cấp. So với năm ngoái, nguồn cung căn hộ tiếp tục tăng, chủ yếu là các dự án có giá trên 80 triệu đồng/m2. Thậm chí, các dự án có giá trên 100 triệu đồng/m2 đang mở rộng ra khu vực vùng ven.
Tại Hà Nội, căn hộ chuyển nhượng dưới 2 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng 3,9%, trong khi phân khúc trên 5 tỷ đồng chiếm tới 55%. Tương tự, tại TP HCM, căn hộ trên 5 tỷ đồng chiếm tỷ trọng lớn, hơn 47%, còn chung cư dưới 2 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng 7% và đang có xu hướng biến mất.
Tại diễn đàn, TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, cho rằng một trong những điểm nghẽn của thị trường bất động sản là nguồn vốn. Tín dụng ngân hàng hiện vẫn là kênh chủ yếu, chiếm khoảng 25% tổng tín dụng toàn hệ thống. Trong đó, khoảng 40% tín dụng bất động sản dành cho đầu tư và 60% cho người mua nhà. Kênh trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chiếm khoảng 20-30% tổng thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nhưng mới đáp ứng 7% nhu cầu vốn thực tế và tập trung ở một số doanh nghiệp lớn, tiềm ẩn rủi ro nếu thiếu minh bạch. Do đó, việc chỉ dựa vào ngân hàng sẽ rất rủi ro. Ông Nghĩa đánh giá cao việc Chính phủ dự kiến lập Quỹ nhà ở quốc gia, cho rằng đây là công cụ hiệu quả hỗ trợ người thu nhập trung bình, thấp và huy động vốn bền vững.
Hiện nay, một số vướng mắc liên quan đến loại đất làm nhà ở thương mại và thủ tục hành chính đã được Nhà nước tháo gỡ. Nghị quyết 171 của Quốc hội cho phép thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, kể cả đất không phải đất ở, nhằm thúc đẩy phát triển dự án nhanh hơn và đa dạng hóa nguồn cung nhà ở. Việc vận hành chính quyền địa phương hai cấp và yêu cầu cắt giảm thủ tục hành chính liên quan đến xây dựng cũng góp phần giảm bớt đầu mối, tiết kiệm thời gian và chi phí cho doanh nghiệp. Ông Bính cũng cho rằng Nghị quyết 68 của Bộ Chính trị khẳng định vai trò của kinh tế tư nhân sẽ giúp nhà đầu tư mạnh dạn bỏ vốn, triển khai dự án và thúc đẩy nguồn cung ra thị trường.
Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết Quỹ nhà ở quốc gia khi được thành lập sẽ chỉ phục vụ cho thuê, hoạt động phi lợi nhuận. Cơ chế này giúp quỹ được sử dụng luân phiên, tiết kiệm nguồn lực đất đai, hướng tới đúng người có nhu cầu thực về nhà ở. Sau thời gian thuê, người dân có thể cho thuê lại khi có điều kiện mua nhà. Bà Hạnh nhấn mạnh, về dài hạn, nếu hình thành được quỹ nhà ở ổn định, sẽ giải quyết được bài toán về đất xây nhà xã hội.
Bà cũng cho biết Bộ Xây dựng cùng Bộ Công an và Tập đoàn Viettel đang xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản nhằm kiểm soát nguồn cung, giao dịch và hạn chế tình trạng lệch pha cơ cấu sản phẩm. Hệ thống này sẽ bao gồm các quy trình đầu mối, tìm kiếm thông tin, cấp giấy chứng nhận và “thậm chí định danh đến từng bất động sản”.
Admin
Nguồn: VnExpress
