Tại tọa đàm “Quản lý – Vận hành chung cư đi tìm tiếng nói chung” do báo Đại Đoàn Kết tổ chức, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định rằng việc sống trong chung cư là một xu hướng tất yếu ở các đô thị lớn. TP.HCM hiện có khoảng 1.440 khu chung cư và dự kiến con số này sẽ tiếp tục tăng nhanh. Tuy nhiên, tình trạng tranh chấp giữa cư dân, chủ đầu tư và ban quản lý vẫn diễn ra phổ biến, chủ yếu xoay quanh các vấn đề vận hành, bảo dưỡng, sử dụng tài sản chung và quỹ bảo trì 2%.
HoREA cho biết, phí bảo trì và quản lý tại nhiều dự án có thể lên đến hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng. Đây là một nguồn tài sản lớn, và nếu ban quản trị hoặc đơn vị quản lý yếu kém hoặc có hành vi tiêu cực, quyền lợi của cư dân sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Ông Vũ Xuân Hùng, Trưởng ban kiểm soát chung cư Screc (Nhiêu Lộc, TP.HCM), dẫn chứng về tình trạng mâu thuẫn kéo dài tại dự án của ông. Theo ông Hùng, chủ đầu tư bị tố cáo chiếm dụng diện tích sinh hoạt chung để cho thuê làm siêu thị, trái với công năng thiết kế ban đầu, gây ra nguy cơ mất an ninh và an toàn phòng cháy chữa cháy. Thêm vào đó, hệ thống kỹ thuật của dự án chưa được quyết toán minh bạch, nhiều hạng mục xuống cấp, gây thiệt hại cho cư dân.
Ông Hùng cũng nhấn mạnh rằng sự thiếu quyết liệt trong xử lý của chính quyền địa phương khi có tranh chấp xảy ra đã khiến mâu thuẫn kéo dài, và người chịu thiệt cuối cùng vẫn là cư dân.
Tiến sĩ Hà Hải, Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM, nhận định rằng phần lớn các tranh chấp xuất phát từ những vi phạm của chủ đầu tư, chẳng hạn như chậm bàn giao quỹ bảo trì, thiếu minh bạch về diện tích sở hữu chung hoặc tổ chức hội nghị không đúng quy định. Trong khi đó, các vi phạm của cư dân chủ yếu liên quan đến nghĩa vụ thanh toán. Điều này cho thấy pháp luật hiện hành chưa bảo vệ đầy đủ cho bên yếu thế là người mua nhà.
Theo ông Hải, hệ thống pháp luật hiện tại chủ yếu dựa vào các thông tư, nghị định mang tính “chữa cháy”, chỉ can thiệp khi tranh chấp đã phát sinh. Nhiều đơn vị quản lý vận hành vẫn là “sân sau” của chủ đầu tư, thiếu tính độc lập và khách quan, dẫn đến buông lỏng quản lý và làm gia tăng tranh chấp.
Ông Nguyễn Anh Tuấn, đại diện ban quản trị chung cư Botanica Premier (Tân Sơn Hòa, TP.HCM), đồng tình với quan điểm trên. Ông cho rằng quản trị và vận hành chung cư là một công việc đòi hỏi sự linh hoạt, chuyên nghiệp và minh bạch. Tuy nhiên, nhân sự trong ban quản trị hiện nay thường thiếu ổn định, nhiều người có năng lực rút lui, tạo ra khoảng trống cho những thành viên kém chuyên môn. Để thông qua các thay đổi quy định hoặc quyết sách quan trọng, cần có sự tham gia của ít nhất 50% cư dân. Thực tế, nhiều chung cư có tỷ lệ hộ cho thuê lên đến 60%, gây khó khăn trong việc đạt được tỷ lệ này, dẫn đến đình trệ hoạt động.
Ông Tuấn nhấn mạnh rằng quản lý chung cư là một công việc phức tạp, đòi hỏi nhân sự phải có kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm, bởi vì số tiền đóng góp từ cư dân có thể lên đến hàng chục tỷ đồng. Do đó, ban quản trị cần được vận hành như một tổ chức chuyên nghiệp, có các thành viên đủ năng lực ký kết hợp đồng và quản lý tài chính.
Ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Global Home, cho rằng sự yếu kém của nhiều ban quản trị, bên cạnh việc một số chủ đầu tư cố tình trì hoãn để chiếm dụng, là nguyên nhân khiến chủ đầu tư chưa yên tâm bàn giao khoản phí bảo trì lớn. Ông Thành ví ban quản lý như “ngón tay trung tâm” trong hệ sinh thái chung cư, trực tiếp thu phí dịch vụ từ cư dân và chịu trách nhiệm cao nhất trong vận hành. Với vai trò quan trọng này, ban quản lý phải hoạt động chuyên nghiệp, tuân thủ quy định và đủ bản lĩnh để từ chối các yêu cầu trái luật, kể cả từ phía chủ đầu tư hay ban quản trị.
Các chuyên gia cũng nhấn mạnh vai trò của chính quyền địa phương, nơi cấp giấy chứng nhận cho ban quản trị, trong công tác quản lý. Hiện nay, nhiều địa phương cấp chứng nhận cho ban quản trị nhưng lại thiếu kiểm tra, giám sát thường xuyên. Thực tế cho thấy, nhiều vụ việc chỉ được xử lý khi cư dân tố cáo, dẫn đến tranh chấp kéo dài. Các chuyên gia cũng chỉ ra vòng luẩn quẩn khi cư dân bức xúc thường khởi kiện chủ đầu tư, trong khi ban quản lý phải tạm ứng kinh phí để duy trì hoạt động, sau đó gặp khó khăn trong việc thu hồi, gây áp lực tài chính.
Để giải quyết tình trạng buông lỏng quản lý khiến chung cư trở thành điểm nóng tranh chấp kéo dài, các chuyên gia đề xuất bốn giải pháp then chốt. Thứ nhất, cần có cơ chế bàn giao minh bạch và kiểm toán định kỳ đối với quỹ bảo trì 2% để ngăn ngừa việc chiếm dụng. Thứ hai, cần chuẩn hóa hoạt động vận hành bằng công nghệ, thông qua số hóa sổ tay cư dân, nhật ký bảo trì và công khai các hợp đồng dịch vụ. Thứ ba, cần phân định rõ thẩm quyền và thời hạn xử lý tranh chấp, đồng thời xây dựng cơ chế hòa giải nhiều tầng để rút ngắn quá trình giải quyết. Cuối cùng, cần đảm bảo căn hộ được sử dụng đúng công năng, kiểm soát chặt chẽ việc cho thuê ngắn hạn qua các nền tảng trực tuyến để bảo đảm an ninh, phòng cháy chữa cháy và trật tự cộng đồng.
Các chuyên gia khuyến nghị Việt Nam cần sớm xây dựng một bộ luật riêng cho chung cư, bao quát toàn bộ quá trình từ đầu tư, xây dựng, bán căn hộ đến vận hành. Nếu thiếu một khung pháp lý đầy đủ, tranh chấp sẽ ngày càng gia tăng, làm suy giảm niềm tin của người dân và cản trở sự phát triển minh bạch của thị trường bất động sản.
Admin
Nguồn: VnExpress
