Gia đình tôi đang sinh sống tại TP.HCM và có dự định mua một căn hộ chung cư 55m2 ở khu vực phía Đông để ổn định cuộc sống, với ngân sách dự kiến khoảng 3 tỷ đồng. Tôi đã được giới thiệu một số dự án chất lượng tốt và môi trường sống phù hợp, tuy nhiên giá lại khá cao, lên đến 3,8 tỷ đồng, vượt quá khả năng tài chính của chúng tôi.
Một nhân viên môi giới đã tư vấn cho tôi một dự án khác trong cùng khu vực, với chất lượng xây dựng và không gian sống tương đương, diện tích 65m2 nhưng giá chỉ 2,7 tỷ đồng. Điều đáng nói là dự án này đã được bàn giao hơn 4 năm nhưng vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do vướng mắc về pháp lý. Môi giới cho biết dự án có khả năng sẽ được giải quyết các vấn đề pháp lý trong năm tới và có thể sẽ được cấp sổ hồng, nên việc mua để ở hay đầu tư đều có lợi.
Tôi rất mong nhận được sự tư vấn từ các chuyên gia, liệu tôi có nên chấp nhận rủi ro mua dự án chưa có sổ hồng để tiết kiệm được gần một tỷ đồng hay nên lựa chọn các dự án đã hoàn thiện pháp lý để an tâm hơn?
Lời khuyên từ chuyên gia:
Nếu mục đích của bạn là mua nhà để ở, tôi khuyên bạn nên ưu tiên các căn hộ đã có sổ hồng, thay vì mạo hiểm với các dự án đang gặp vấn đề pháp lý. Căn hộ đã có sổ hồng sẽ mang lại sự an tâm cho bạn, giúp bạn dễ dàng vay vốn ngân hàng, thực hiện các thủ tục sang tên, chuyển nhượng và nhanh chóng ổn định cuộc sống hoặc cho thuê để tạo thu nhập.
Tuy nhiên, nếu xét về khía cạnh đầu tư tài chính dài hạn, căn hộ 55m2 với giá gần 70 triệu đồng/m2 có thể không phải là lựa chọn tối ưu nếu gia đình bạn muốn có không gian sống rộng rãi hơn hoặc kỳ vọng vào khả năng tăng giá nhanh chóng trong thời gian ngắn.
Trong khi đó, căn hộ 65m2 với giá 2,7 tỷ đồng có thể là một cơ hội hấp dẫn về diện tích và giá cả, chỉ khoảng 39 triệu đồng/m2. Nếu vấn đề pháp lý được giải quyết, giá trị căn hộ có thể tăng lên đáng kể, mang lại lợi nhuận tốt. Diện tích rộng hơn cũng phù hợp với nhu cầu sinh hoạt lâu dài của gia đình. Tuy nhiên, đi kèm với đó là những rủi ro không nhỏ. Việc chưa có sổ hồng sẽ gây khó khăn trong việc vay vốn ngân hàng, tính thanh khoản kém và có thể phát sinh thêm chi phí hoặc kéo dài thời gian chờ đợi.
Do đó, nếu bạn quyết định mua căn hộ chưa có sổ hồng, điều quan trọng nhất là phải tìm hiểu kỹ nguyên nhân dự án đã bàn giao hơn 4 năm mà vẫn chưa được cấp sổ. Đây là yếu tố then chốt để đánh giá khả năng được cấp sổ trong tương lai. Hãy thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, không chỉ từ phía người bán.
Một trong những nguyên nhân phổ biến nhất khiến dự án chậm trễ trong việc cấp sổ hồng là do chủ đầu tư vi phạm các quy định về xây dựng, dẫn đến việc không thể hoàn công. Ví dụ, xây vượt tầng, tăng diện tích sàn hoặc chuyển đổi các khu vực sinh hoạt chung, tiện ích thành căn hộ để bán… Trong trường hợp này, bạn nên yêu cầu được xem giấy phép xây dựng và đối chiếu với hiện trạng thực tế của công trình để đánh giá mức độ sai phạm và khả năng khắc phục.
Một nguyên nhân khác có thể là do chủ đầu tư chưa hoàn thành các nghĩa vụ tài chính, chẳng hạn như nộp tiền sử dụng đất, thuế đất hoặc thuế giá trị gia tăng. Bạn cần tìm hiểu về năng lực tài chính và kế hoạch xử lý của chủ đầu tư, vì nếu họ chậm thanh toán, tiến trình cấp sổ sẽ bị kéo dài. Ngoài ra, không ít dự án gặp vướng mắc do sổ đỏ tổng của khu đất vẫn đang được thế chấp tại ngân hàng. Trong tình huống này, bạn cần xác minh rõ: liệu chủ đầu tư có thiếu vốn để giải chấp hay đang tận dụng việc này để xoay vòng vốn? Đồng thời, hãy kiểm tra nguy cơ dự án có thể bị ngân hàng siết nợ nếu rơi vào tình trạng nợ xấu.
Ngay cả khi hiện tại bạn không có nhu cầu vay vốn, tôi vẫn khuyên bạn nên trao đổi trước với ngân hàng về khả năng vay vốn bằng hợp đồng mua bán. Biết đâu trong tương lai bạn sẽ cần đến nguồn vốn này. Thông thường, căn hộ đã có sổ hồng có thể được vay từ 70-80% giá trị thị trường. Đối với căn hộ chưa có sổ, tỷ lệ vay sẽ thấp hơn, và bạn cần làm rõ thêm: ngân hàng sẽ định giá theo giá hợp đồng hay giá thị trường (nếu giá thị trường cao hơn), lãi suất áp dụng có cao hơn so với căn hộ đã có sổ hay không.
Bạn cũng cần kiểm tra tiến độ thanh toán của căn hộ. Thông thường, đối với căn hộ chưa có sổ, bạn chỉ phải thanh toán 95% giá trị hợp đồng, 5% còn lại sẽ được thanh toán khi nhận sổ. Vì vậy, hãy đảm bảo rằng bạn biết bên bán đã thanh toán đến giai đoạn nào và chuẩn bị sẵn ngân sách cho phần còn lại.
Về ưu điểm, lợi thế lớn nhất của việc mua căn hộ chưa có sổ hồng là mức giá hấp dẫn. Căn hộ bạn đang cân nhắc có giá rẻ hơn khoảng 29% (tương đương 1,1 tỷ đồng) so với các dự án đã hoàn thiện pháp lý. Mức chênh lệch này vừa phù hợp với ngân sách của bạn, vừa có thể mang lại lợi nhuận đáng kể nếu dự án được cấp sổ đúng tiến độ. Tuy nhiên, bạn cũng cần cân nhắc kỹ lưỡng các rủi ro tiềm ẩn: khả năng chậm trễ trong việc cấp sổ, khó khăn trong việc chuyển nhượng do nhiều người còn e ngại, cũng như hạn chế trong việc vay vốn do định giá thấp và lãi suất cao.
Để đảm bảo an toàn, tôi khuyên bạn nên yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ giấy phép xây dựng, thông tin về tình trạng sổ đỏ tổng và kế hoạch khắc phục các sai phạm (nếu có). Đồng thời, bạn có thể tìm hiểu thông tin từ những cư dân đang sinh sống tại dự án để có cái nhìn thực tế hơn. Nếu những vướng mắc pháp lý chỉ ở mức có thể xử lý được và chủ đầu tư chứng minh được năng lực khắc phục, đây có thể là một lựa chọn đáng cân nhắc cho nhu cầu ở thực của bạn. Ngược lại, nếu tình hình pháp lý quá phức tạp, tốt nhất bạn nên ưu tiên các dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng để yên tâm về lâu dài.
Admin
Nguồn: VnExpress
