Thị trường căn hộ TP.HCM đang chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ sau sáp nhập, tuy nhiên, bài toán về giá vẫn là một thách thức lớn đối với nhiều người dân.
Theo báo cáo quý III từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường One Mount Group, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM đã tăng đột biến, đạt hơn 5.500 căn, gấp 3,6 lần so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức tăng trưởng cao nhất trong vòng ba năm qua, cho thấy dấu hiệu tích cực của thị trường bất động sản thành phố. Đáng chú ý, nguồn cung mới không đồng đều, với hơn 60% tập trung ở khu vực Bình Dương cũ, trong khi khu vực trung tâm TP.HCM chỉ chiếm khoảng 38% với 2.090 sản phẩm.
Mặc dù nguồn cung cải thiện, giá căn hộ tại TP.HCM vẫn tiếp tục leo thang. Giá trung bình hiện nay đã đạt gần 96 triệu đồng/m2, tăng 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Các dự án mới mở bán trong quý có mức giá dao động từ 108 đến 131 triệu đồng/m2, phần lớn thuộc phân khúc cao cấp. Theo đó, hơn 50% sản phẩm mới có giá trên 100 triệu đồng/m2. Sau sáp nhập, biên độ giá căn hộ tại TP.HCM trải rộng từ 30 đến 200 triệu đồng/m2, tuy nhiên, phân khúc tầm trung chủ yếu tập trung ở Bình Dương, trong khi khu vực trung tâm vẫn duy trì mức giá cao nhất thị trường.
Bộ Xây dựng cũng ghi nhận mức tăng giá đáng kể trong 9 tháng đầu năm, với giá căn hộ trung bình tại TP.HCM đạt 89 triệu đồng/m2, tăng 36% so với cùng kỳ năm 2023. DKRA Consulting cho biết nguồn cung trong giai đoạn này đã cải thiện đáng kể với gần 23.000 căn hộ được chào bán, trong đó khu vực trung tâm TP.HCM chiếm hơn 10.000 sản phẩm. Dù nguồn cung tăng, giá nhà vẫn duy trì ở mức cao, tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp với giá trên 100 triệu đồng/m2.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc One Mount Group, nhận định rằng cả Hà Nội và TP.HCM đều chứng kiến sự tăng giá mạnh của căn hộ trong 9 tháng đầu năm, với một số dự án trung tâm vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì trên 80%, cho thấy sức hút của thị trường bất động sản tại các đô thị lớn, nơi nhu cầu ở thực và đầu tư vẫn ở mức cao.
Với mức giá hiện tại, một gia đình có thu nhập khá (khoảng 1,3 tỷ đồng/năm) cần khoảng 9-10 năm làm việc để sở hữu một căn hộ tiêu chuẩn 70m2 (với giá 85-95 triệu đồng/m2, chưa bao gồm VAT). Trong khi đó, những người có thu nhập thấp (dưới 200 triệu đồng/năm) gần như không có khả năng tiếp cận nhà ở thương mại, khi cần ít nhất 35 năm tích lũy tài chính. Điều này cho thấy sự chênh lệch ngày càng lớn giữa thu nhập và giá bất động sản.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng giá bất động sản tại khu vực trung tâm TP.HCM khó có khả năng giảm, ngay cả khi nguồn cung được cải thiện. Nguyên nhân chính là do chi phí đầu vào cao, bao gồm giá đất, vật liệu xây dựng và nhân công, đặc biệt là tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn, tạo áp lực lên giá bán.
Ngoài ra, nguồn cung chưa đồng đều, tập trung chủ yếu ở các vùng ven như Bình Dương, Nhà Bè, khiến khu vực trung tâm TP.HCM thiếu sản phẩm và duy trì giá cao. Nhu cầu ở thực và đầu tư ổn định, với tỷ lệ hấp thụ trên 80%, đặc biệt là nhóm khách hàng có thu nhập khá vẫn ưu tiên các dự án chất lượng gần trung tâm, đẩy giá lên cao. Tâm lý thị trường và kỳ vọng tăng giá cũng khiến giao dịch ở phân khúc cao cấp trở nên sôi động. Hạ tầng và quy hoạch mở rộng TP.HCM cũng tác động trực tiếp đến giá đất và căn hộ, duy trì mặt bằng giá cao bất chấp nguồn cung tăng.
Ông Thắng dự báo rằng giá nhà ở tại TP.HCM khó có xu hướng giảm như kỳ vọng của một số nhà đầu tư, và thậm chí có thể tiếp tục tăng trưởng.
One Mount Group dự báo nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM trong năm nay có thể đạt 28.000 căn. Đến năm 2026, nguồn cung dự kiến duy trì ở mức khoảng 23.000 căn, với Bình Dương chiếm 65% trong năm nay và khoảng 50% trong năm sau, cho thấy xu hướng mở rộng về vùng ven sau sáp nhập. Với sự phục hồi của nguồn cung, tốc độ hấp thụ cao và niềm tin dần trở lại, thị trường TP.HCM và Hà Nội được kỳ vọng sẽ bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, với sự cải thiện cả về cung, cầu và giá bán.
Tóm lại, thị trường căn hộ TP.HCM đang cho thấy những tín hiệu phục hồi tích cực về nguồn cung, tuy nhiên, vấn đề giá cả vẫn là một thách thức lớn đối với nhiều người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp. Sự chênh lệch giữa thu nhập và giá nhà ở ngày càng gia tăng, đòi hỏi các giải pháp đồng bộ từ phía nhà nước và các doanh nghiệp để tạo điều kiện cho người dân tiếp cận nhà ở một cách dễ dàng hơn.
Admin
Nguồn: VnExpress
