Thị trường căn hộ Bình Dương, sau khi sáp nhập vào TP HCM, đã chứng kiến một đợt tăng giá đáng kể. Các dự án chung cư cũ, trước đây có tính thanh khoản chậm, hiện được chào bán với mức giá cao hơn từ 20-30% so với thời điểm đầu năm.
Tại các khu vực như Dĩ An và Thuận An, nay thuộc TP HCM, giá căn hộ đã tăng lên mức phổ biến từ 45-60 triệu đồng/m2, tăng trung bình 5-7 triệu đồng so với trước khi sáp nhập. Các dự án đã được bàn giao từ 3-5 năm trước cũng thu hút sự quan tâm của người mua trong giai đoạn cuối tháng 9 và đầu tháng 10, nhờ được quảng bá là “đã vào trung tâm TP HCM”.
Một số dự án cụ thể ghi nhận mức tăng giá ấn tượng. Chẳng hạn, chung cư Him Lam Phú Đông và Phú Đông Premier, mở bán trong giai đoạn 2016-2018 với giá 18-23 triệu đồng/m2, hiện được giao dịch thứ cấp với giá 48-50 triệu đồng/m2, tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba lần. Phú Đông Sky Garden, mở bán năm 2022 với giá 38 triệu đồng/m2, hiện có giá chuyển nhượng khoảng 51 triệu đồng/m2, tăng 130%. Khu đô thị Tokyu Garden City cũng chứng kiến mức tăng từ 37-55 triệu đồng/m2 đầu năm lên 40-68 triệu đồng/m2. Các sản phẩm của Bcons Group như Bcons Green View, Bcons City và Bcons Miền Đông cũng ghi nhận mức tăng từ 18-25% trong vài tháng, dao động ở mức 40-51 triệu đồng/m2.
Trên thị trường sơ cấp, nhiều dự án cũng đang được điều chỉnh giá tăng từ 10-20%. Dự án The Gió Riverside của chủ đầu tư An Gia mở bán các căn hộ cuối cùng của tháp Gió Đông với giá từ 47 triệu đồng/m2, tăng gần 17% so với giai đoạn đầu là 40 triệu đồng/m2. Chủ đầu tư cho biết các căn hộ mở bán đợt này thuộc nhóm đẹp nhất dự án, đi kèm nhiều tiện ích và dịch vụ cao cấp, cùng các chính sách chiết khấu và vay ưu đãi để hỗ trợ người mua. Gần 90% số căn hộ mở bán đã được đặt mua thành công.
Tương tự, Capitaland cũng mở bán tòa tháp Orchard Grand thuộc dự án Sycamore, với 100% số căn hộ được đặt mua mặc dù giá đã tăng 10% so với đầu năm, lên gần 60 triệu đồng/m2. The Emerald 68 (Lê Phong – Coteccons) cũng điều chỉnh giá bán tăng từ 55 lên hơn 65 triệu đồng/m2, tương đương mức tăng 18%.
Số liệu từ Batdongsan cho thấy giá chào bán căn hộ tại Bình Dương đã tăng hơn 30% trong quý III. Nếu đầu năm, khu vực này ghi nhận mức giá bình quân chỉ 33 triệu đồng/m2, thì hiện tại đã đạt 41 triệu đồng/m2. Tại Dĩ An và Thuận An, giá căn hộ đã tăng từ 33-37 triệu đồng/m2 lên 40-60 triệu đồng/m2.
Báo cáo của DKRA Consulting cũng cho thấy giá chung cư sơ cấp tại Bình Dương tăng 8-10%, thứ cấp tăng khoảng 10-15% so với quý II. Giá bình quân mỗi căn hộ đã lên tới 45-65 triệu đồng/m2, vượt xa mức 40 triệu đồng/m2 của năm 2024. Mặt bằng giá chung cư tại Bình Dương đang tiến sát TP HCM, đặc biệt tại các trục đường giáp ranh như Phạm Văn Đồng, Quốc lộ 1K, Quốc lộ 13, nhiều dự án mới mở bán có giá dự kiến tiệm cận mức 70 triệu đồng/m2, trong khi cùng kỳ năm ngoái chỉ khoảng 50 triệu đồng/m2.
Anh Minh Tú, một môi giới lâu năm tại phường Dĩ An, cho biết lượng giao dịch căn hộ cũ trong quý III đã tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái, kéo theo giá bán tăng ít nhất 10% so với đầu năm. Khách mua chủ yếu là nhà đầu tư từ phía Bắc, với tài chính khoảng 3 tỷ đồng. “Ai cũng nghĩ sau sáp nhập giá sẽ còn tăng, nên cả người mua ở thực lẫn đầu tư đều đổ về săn hàng,” anh Tú chia sẻ.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, đà tăng giá chung cư tại Bình Dương trong quý vừa qua chủ yếu xuất phát từ hiệu ứng tâm lý và kỳ vọng thị trường sau sáp nhập. Việc trở thành một phần của TP HCM khiến khu vực này được xem như “vùng ven mới”, thừa hưởng quy hoạch, hạ tầng và sức hút đầu tư từ trung tâm.
Ông Tuấn nhận định: “Các chủ đầu tư nhanh chóng điều chỉnh giá tiệm cận mặt bằng TP HCM, trong khi người mua sẵn sàng trả cao hơn với kỳ vọng giá tiếp tục tăng”.
Dòng tiền đầu tư cũng tập trung vào các dự án pháp lý rõ ràng, đã bàn giao hoặc sắp hoàn thiện, kéo theo giá bán điều chỉnh theo thanh khoản. Nghiên cứu của Batdongsan cho thấy lượng nhà đầu tư phía Bắc đổ vào TP HCM săn bất động sản tăng 28%, chủ yếu ở khu Đông thành phố và Bình Dương. Những căn hộ vừa túi tiền được ưa chuộng do người mua muốn “chắc ăn” trước khi mặt bằng giá mới hình thành, trong khi một số nhà đầu tư thứ cấp gom căn nhỏ để cho thuê, kỳ vọng lợi suất từ nhóm chuyên gia và lao động di chuyển từ trung tâm TP HCM ra.
Bà Cao Thị Thu Hương, Trưởng bộ phận nghiên cứu Savills TP HCM, cho rằng xu hướng mở rộng về vùng ven sau sáp nhập đang tạo ra một chu kỳ tăng trưởng mới cho các đô thị như Bình Dương. Việc sáp nhập không chỉ thay đổi địa giới hành chính mà còn tạo ra kỳ vọng về hạ tầng, quy hoạch và dịch vụ đô thị, khiến giá nhà tại đây tăng nhanh trong vài tháng qua.
Bên cạnh yếu tố tâm lý, bà Hương cho rằng việc tăng bảng giá đất và chi phí đầu vào cũng đẩy giá thành dự án lên, buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh giá bán. Đồng thời, sự xuất hiện của các dự án cao cấp với tiện ích đồng bộ, thiết kế hiện đại và thương hiệu mạnh cũng góp phần kéo mặt bằng giá chung đi lên.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo rằng đà tăng giá hiện nay chủ yếu mang yếu tố tâm lý và chưa phản ánh giá trị thực. Chuyên gia Trần Khánh Quang nhận định rằng việc giá chung cư cũ tăng nhanh là một hiện tượng “nóng cục bộ” và cần theo dõi thêm 6-12 tháng để đánh giá tính bền vững. “Những dự án có vị trí tốt, hạ tầng kết nối thuận lợi sẽ giữ giá, nhưng các khu xa trung tâm nếu chỉ dựa vào hiệu ứng sáp nhập sẽ khó bền vững,” ông Quang nói.
Về nguồn cung, Batdongsan cho biết khu vực Bình Dương hiện có khoảng 20.000 căn hộ và dự kiến tăng lên 30.000 căn trong năm sau, chủ yếu là phân khúc trung cấp với giá phổ biến 40-45 triệu đồng/m2. Mặc dù nguồn cung dồi dào, sức hấp thụ hiện chỉ khoảng 60%, cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn cạnh tranh gay gắt.
Theo One Mouth Group, năm sau Bình Dương sẽ có thêm ít nhất 12.000 căn hộ chào bán, chiếm 50% tổng nguồn cung phía Nam. Trong ngắn hạn, giá căn hộ tại đây dự báo sẽ neo cao nhờ tâm lý kỳ vọng vẫn còn lớn. Tuy nhiên, trong trung và dài hạn, giá sẽ ổn định hơn khi giai đoạn hào hứng ban đầu qua đi.
Ông Đinh Minh Tuấn kết luận: “Hiệu ứng sáp nhập chỉ là cú hích ban đầu, về dài hạn, giá trị thực của bất động sản sẽ phụ thuộc vào quy hoạch, hạ tầng và khả năng tạo việc làm tại khu vực. Nếu các dự án hạ tầng chậm tiến độ, mặt bằng giá có thể sớm chững lại”.
Admin
Nguồn: VnExpress
