Trong các cuộc thảo luận hiện nay, một mối quan tâm chung nổi lên: những người trẻ tuổi và cư dân thành thị ngày càng khó khăn trong việc thực hiện giấc mơ sở hữu nhà. Dù đã có nhiều giải pháp được đề xuất như ưu đãi vay mua, giảm thuế giao dịch và trợ cấp, nhưng câu hỏi làm thế nào để người có thu nhập thấp có thể mua nhà vẫn chưa có lời giải đáp thỏa đáng.
Tất cả các giải pháp này đều dựa trên một giả định chung: một xã hội hiệu quả là một xã hội mà người dân có thể sở hữu nhà.
Nhưng điều gì sẽ xảy ra nếu giả định này không đúng?
Liệu việc sở hữu nhà có thực sự là thước đo của một xã hội hiệu quả, hay chỉ là di sản của một thời kỳ kinh tế khác, khi đất đai còn rẻ, dân số ít và ngôi nhà là biểu tượng của sự ổn định và tích lũy? Trong một thế giới với nguồn tài nguyên hạn chế, dân số đô thị tăng nhanh và các hoạt động tài chính ngày càng linh hoạt, có lẽ “sở hữu” không còn là thước đo hiệu quả, mà chỉ là một ảo ảnh về quyền kiểm soát trong một thị trường đã thay đổi sâu sắc.
Hệ tư tưởng “mỗi công dân một mái nhà” đã được hình thành trong các nền kinh tế thời hậu chiến. Từ Mỹ đến châu Âu, từ Nhật Bản đến Hàn Quốc, quyền sở hữu nhà được xem là minh chứng cho sự thành công của chủ nghĩa tư bản dân chủ. Nó biến người lao động thành “nhà đầu tư nhỏ”, gắn lợi ích của họ với sự ổn định của thị trường.
Do đó, tỷ lệ người dân sở hữu nhà trở thành một chỉ số xã hội hấp dẫn, dễ hiểu, dễ đo lường và mang ý nghĩa đạo đức. Một chính phủ được coi là thành công khi có nhiều người mua được nhà, bất kể giá cả bị đẩy lên do chính các chính sách ưu đãi đó.
Tuy nhiên, mô hình này, vốn được sinh ra trong bối cảnh đất đai dồi dào và dân số tăng chậm, đã chạm đến giới hạn tự nhiên của nó. Tại các đô thị lớn, đất đai không thể mở rộng, trong khi dân số, kỳ vọng và khả năng tài chính của tầng lớp trung lưu lại tăng nhanh hơn nhiều.
Khi nguồn cung không thể đáp ứng, mọi chính sách kích cầu sở hữu chỉ làm tăng giá nhà. Thị trường không còn phản ánh nhu cầu thực tế về nhà ở, mà trở thành sân chơi của những người có khả năng tích trữ tài sản. Giấc mơ sở hữu nhà, từng là công cụ để tạo sự bình đẳng, giờ đây trở thành cơ chế tái phân phối ngược, chuyển của cải từ thế hệ trẻ sang thế hệ đã sở hữu tài sản.
Vấn đề cốt lõi nằm ở khái niệm “hiệu quả”. Trong kinh tế học, một thị trường được coi là hiệu quả khi các nguồn lực khan hiếm được phân bổ tối ưu giữa các chủ thể. Tuy nhiên, trong lĩnh vực bất động sản, người ta thường đánh đồng hiệu quả với “mức độ phổ biến của quyền sở hữu”, một biến số xã hội chứ không hẳn là kinh tế.
Hệ quả là, mọi chính sách hướng tới việc “tăng tỷ lệ sở hữu” đều vô tình làm méo mó tín hiệu thị trường. Khi việc vay mua nhà được trợ cấp, người mua không còn phản ứng với giá trị thực của tài sản. Khi thuế tài sản thấp, người giàu có thể nắm giữ nhiều nhà mà không phải chịu chi phí cơ hội tương xứng. Và khi chính phủ coi “sở hữu” là mục tiêu chính trị, họ sẽ do dự trong việc áp dụng thuế tài sản, một công cụ có thể giúp thị trường tự điều chỉnh để đạt được sự cân bằng.
Một số nền kinh tế phát triển đã bắt đầu nhận ra sai lầm này. Đức là một ví dụ điển hình, với chỉ khoảng 45% dân số sở hữu nhà, một trong những tỷ lệ thấp nhất ở châu Âu. Tuy nhiên, thị trường nhà ở của Đức lại ổn định, giá cả tăng chậm và tỷ lệ người dân di chuyển chỗ ở cao. Người Đức không coi việc thuê nhà là không ổn định, vì khung pháp lý bảo vệ người thuê được thiết kế để tạo ra sự an toàn dài hạn tương đương với quyền sở hữu.
Ngược lại, ở Hàn Quốc và Trung Quốc, nơi quyền sở hữu được tôn vinh, nhà ở đã trở thành một loại hàng hóa đầu cơ. Giá trị của nhà ở vượt xa giá trị sử dụng thực tế. Người trẻ tuổi buộc phải vay nợ suốt đời, biến quyền “an cư” thành một gánh nặng tài chính truyền đời, đi ngược lại mục tiêu xã hội ban đầu.
Nếu mục tiêu thực sự là “đảm bảo mọi người có một nơi ở ổn định và an toàn”, thì việc họ sở hữu hay không căn nhà đó trở nên thứ yếu. Một xã hội có thể tối ưu hóa lợi ích tổng thể bằng cách tách nhu cầu ở ra khỏi nhu cầu đầu tư.
Ở Hà Lan, chính quyền địa phương và các hợp tác xã vận hành các quỹ nhà xã hội, nơi người thuê có hợp đồng dài hạn, giá thuê được điều chỉnh theo thu nhập và quyền cư trú được bảo vệ như quyền tài sản. Tại Singapore, mô hình “leasehold” 99 năm, trong đó người dân sở hữu quyền sử dụng chứ không sở hữu vĩnh viễn, giúp nhà nước duy trì khả năng điều tiết cung cầu trong dài hạn.
Ngay cả ở các thành phố đắt đỏ như London và New York, các mô hình “co-living” (sống chung) hoặc “shared ownership” (sở hữu chung) đang nổi lên như những giải pháp linh hoạt. Người dân chỉ sở hữu một phần nhỏ của căn hộ, phần còn lại họ thuê hoặc chia sẻ. Thay vì biến mọi người thành chủ sở hữu nợ nần, những mô hình này cho phép họ linh hoạt di chuyển, tái đầu tư vào giáo dục hoặc kinh doanh, những lĩnh vực mang lại năng suất xã hội cao hơn.
Bằng cách tái định nghĩa “nhà” từ một tài sản cá nhân sang một dịch vụ công, các mô hình này khôi phục lại chức năng xã hội ban đầu của bất động sản: cung cấp nơi ở, chứ không phải là một kênh đầu cơ.
Vậy tại sao chúng ta vẫn bị ám ảnh bởi quyền sở hữu?
Khái niệm “sở hữu” vẫn mang một sức hút tâm lý mạnh mẽ, gắn liền với cảm giác kiểm soát, sự công nhận xã hội và ký ức văn hóa về thời kỳ khan hiếm. Ở Việt Nam, tâm lý “có nhà mới yên thân” bắt nguồn từ nhiều thập kỷ bất ổn kinh tế và tiền mất giá do lạm phát, nơi tài sản hữu hình là phương tiện phòng ngừa rủi ro duy nhất.
Vấn đề là, khi chính sách nhà ở vẫn chiều theo tâm lý đó, xã hội sẽ tiếp tục tái tạo sự bất bình đẳng. Những người đã có nhà sẽ được hưởng lợi từ việc tăng giá, trong khi những người chưa có nhà sẽ bị loại khỏi thị trường. Sự chênh lệch về tài sản sẽ mở rộng theo thế hệ, và nền kinh tế sẽ bị “đóng băng” trong các tài sản không sinh lợi.
Một nền kinh tế hiện đại không thể vận hành tối ưu khi phần lớn nguồn lực nằm trong gạch, cát và xi măng thay vì được đầu tư vào đổi mới, công nghệ hoặc sản xuất. Khi đó, “hiệu quả thị trường” trở thành một nghịch lý: nó phục vụ tốt cho những người đã giàu, nhưng lại vô nghĩa đối với những người đang cố gắng xây dựng cuộc sống.
Nếu các chính phủ muốn khôi phục sự công bằng và hiệu quả, họ cần phải thay đổi mục tiêu, từ “chính sách sở hữu nhà” sang “chính sách cư trú bền vững”, trước khi tìm kiếm các biện pháp kỹ thuật.
Ví dụ, thay vì khuyến khích vay mua nhà, hãy khuyến khích các mô hình thuê dài hạn. Thay vì miễn thuế cho người mua nhà, hãy áp dụng thuế lũy tiến đối với những người tích trữ nhiều tài sản nhàn rỗi. Thay vì xem tỷ lệ sở hữu nhà là một chỉ số thành công, hãy đo lường bằng mức độ ổn định cư trú và chi phí nhà ở trung bình.
Điều này không dễ dàng, vì nó đòi hỏi nhà nước phải đối mặt với hai vấn đề nhạy cảm: thói quen văn hóa và lợi ích nhóm. Nhưng nếu không làm như vậy, xã hội sẽ tiếp tục trượt dài trên con đường bất bình đẳng. Khi “quyền sở hữu” được bảo vệ mạnh mẽ hơn “quyền được ở”, thị trường sẽ không còn phản ánh nhu cầu thực tế, mà chỉ phản ánh quyền lực.
Có lẽ giấc mơ sở hữu nhà, từng là động lực của xã hội công nghiệp, đang bước vào giai đoạn suy tàn. Trong một thế giới đô thị hóa cao độ, nơi con người di chuyển vì công việc, học tập và biến đổi khí hậu, việc sở hữu vĩnh viễn một bất động sản có thể không còn là biểu tượng của sự ổn định, mà là một gánh nặng ràng buộc.
Hiệu quả thực sự của một xã hội hiện đại không nằm ở việc mỗi người có một căn nhà mang tên mình, mà ở việc mọi người đều có thể sống ổn định, an toàn và linh hoạt, bất kể căn nhà đó thuộc về ai.
Thứ cần được bảo vệ trong thế kỷ 21 không phải là quyền sở hữu nhà, mà là quyền được ở, một quyền giản dị hơn nhưng công bằng và thực tế hơn nhiều.
Admin
Nguồn: VnExpress
