Bản án sơ thẩm lần thứ hai vừa được TAND TP.HCM tống đạt cho bà Lưu (43 tuổi), người khởi kiện, và Sở Tài nguyên và Môi trường (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường), bên bị kiện, cùng các bên liên quan, tiếp tục gây tranh cãi trong vụ việc liên quan đến chung cư Saigon Gateway.
Vụ việc bắt đầu từ năm 2018, khi bà Lưu ký hợp đồng mua căn hộ tại chung cư Saigon Gateway do Công ty Cổ phần Bất động sản Hiệp Phú Land (Công ty Hiệp Phú Land) làm chủ đầu tư. Dự án này được xây dựng trên khu đất rộng hơn 14.300 m2, sau khi trừ lộ giới còn lại 13.300 m2 và đã được các sở, ngành chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng. Sở Tài nguyên và Môi trường đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2012.
Bà Lưu đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận bàn giao căn hộ một năm sau đó. Tuy nhiên, đến nay, bà và các cư dân khác vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ. Sau khi tìm hiểu, bà và các cư dân phát hiện ngày 6/5/2019, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã cấp lại giấy chứng nhận cho chủ đầu tư, tách khu đất dự án thành hai sổ riêng biệt: hơn 8.300 m2 đất xây dựng chung cư và hơn 5.000 m2 đất thương mại dịch vụ.
Theo bà Lưu, việc Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận riêng cho Công ty Hiệp Phú Land đối với phần đất thương mại dịch vụ là trái quy định, xâm phạm quyền lợi của bà và các cư dân khác. Bởi lẽ, phần đất này bao gồm cổng chính vào chung cư, phần lớn đất giao thông nội bộ và đất cây xanh, lẽ ra phải thuộc quyền sử dụng chung của cư dân.
Việc cấp sổ riêng cho chủ đầu tư đã làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất của dự án so với phê duyệt ban đầu, tước đi quyền sở hữu chung của cư dân đối với lối đi vào chung cư. Hiện tại, Saigon Gateway chỉ có một cổng ra vào duy nhất trên đường Xa lộ Hà Nội (nay là đường Võ Nguyên Giáp). Việc chủ đầu tư được sử dụng riêng phần đất này khiến cư dân phải đi nhờ trên đất của chủ đầu tư, và đã có nhiều lần chủ đầu tư yêu cầu ban quản trị và cư dân di dời cổng bảo vệ để bàn giao đất cho đối tác.
Bà Lưu cùng gần 100 cư dân đã gửi kiến nghị lên Sở Tài nguyên và Môi trường yêu cầu thu hồi hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho chủ đầu tư năm 2019, nhưng không nhận được phản hồi. Do đó, bà quyết định khởi kiện Sở này ra tòa, yêu cầu hủy hai giấy chứng nhận quyền sử dụng riêng cấp cho chủ đầu tư.
Tuy nhiên, tại phiên tòa sơ thẩm lần đầu vào tháng 4/2024, TAND TP.HCM đã bác yêu cầu khởi kiện của bà Lưu, cho rằng không có căn cứ.
Trong phiên xử phúc thẩm trước đó, TAND Cấp cao tại TP.HCM (nay là Tòa phúc thẩm TAND Tối cao tại TP.HCM) lại có đánh giá khác. Tòa cho rằng việc bà Lưu kiện Sở Tài nguyên và Môi trường về việc cấp hai sổ hồng cho chủ đầu tư, gây mất lối đi chung của cư dân, là có căn cứ. Vì vậy, Tòa phúc thẩm đã tuyên hủy bản án sơ thẩm lần đầu và yêu cầu TAND TP.HCM xét xử lại vụ án theo đúng quy định pháp luật.
Tại phiên phúc thẩm, cả bà Lưu và Sở Tài nguyên Môi trường đều giữ nguyên quan điểm. Đại diện Sở Quy hoạch Kiến trúc cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thuộc thẩm quyền của mình nên không đưa ra ý kiến.
Về phía chủ đầu tư, họ cho rằng khu thương mại dịch vụ và khu chung cư cao tầng là hai khối có mục đích sử dụng khác nhau theo kế hoạch được duyệt. Chủ đầu tư lý giải rằng, theo Luật Đất đai, khu nhà ở có thời hạn sử dụng lâu dài, còn khu thương mại có thời hạn sử dụng không quá 50 năm và có nghĩa vụ tài chính khác nhau. Do đó, việc tách hai sổ là cần thiết để đảm bảo minh bạch trong quản lý tài sản và kinh doanh dự án.
Sở Tài nguyên và Môi trường thừa nhận rằng tuyến đường dự phóng ở khu vực Đông Bắc dự án chưa được xây dựng, nên các hộ dân đang sử dụng chung lối đi với khu thương mại. Cơ quan này cho biết đã yêu cầu Công ty Hiệp Phú Land nộp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu thương mại dịch vụ để cập nhật phần lối đi chung.
HĐXX nhận định rằng việc cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư đã ảnh hưởng đến lối đi của cư dân. Khu chung cư và khu thương mại dịch vụ cùng sử dụng một lối đi, nhưng phần diện tích này lại nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Công ty Hiệp Phú Land. Điều này không phù hợp với quy định pháp luật và chưa đảm bảo quyền lợi của cư dân. Do đó, tòa chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Lưu, tuyên hủy nội dung cập nhật phần lối đi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu thương mại dịch vụ.
Tuy nhiên, trong bản án sơ thẩm lần 2, TAND TP.HCM lại bảo lưu quan điểm ban đầu. Tòa cho rằng dự án Sài Gòn Gateway có diện tích 14.388 m2, bao gồm đường dự phóng, khu chung cư và khu thương mại dịch vụ. Dự án đã được Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng gồm hai khối: nhà ở chung cư và thương mại – văn phòng.
Tòa án viện dẫn Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản, cho rằng chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án. Do đó, người sử dụng đất có thể đề nghị tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu phù hợp với mục đích sử dụng và không ảnh hưởng đến quy hoạch chung.
Căn cứ Điều 3 Nghị định 43/2014 của Chính phủ, HĐXX xác định việc Sở Tài nguyên và Môi trường thu hồi giấy chứng nhận cũ và cấp tách thành hai giấy chứng nhận mới là đúng quy định, không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của cư dân.
Tòa nhận định bà Lưu chỉ có quyền liên quan đến phần sở hữu chung của nhà chung cư, và việc bà khởi kiện là không có căn cứ. Do đó, tòa bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Lưu về việc hủy hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và khôi phục giấy chứng nhận cũ của toàn dự án.
Không đồng ý với phán quyết này, bà Lưu tiếp tục kháng cáo, cho rằng phán quyết của tòa chưa áp dụng đúng quy định của pháp luật, xâm phạm nghiêm trọng đến quyền sử dụng lối đi chung của cư dân.
Bà Lưu cho rằng việc tòa bác yêu cầu hủy giấy chứng nhận cấp riêng cho chủ đầu tư, nhưng đồng thời ghi nhận việc cập nhật lối đi chung của cư dân trên phần đất thương mại cấp cho chủ đầu tư là không đảm bảo quyền lợi của cư dân.
“Với phán quyết hiện nay của tòa, cư dân chúng tôi đang bị mất quyền sử dụng đối với lối đi duy nhất,” bà Lưu nhấn mạnh. Vụ việc vẫn tiếp tục thu hút sự chú ý của dư luận, đặc biệt là những người mua nhà tại các dự án chung cư.
Admin
Nguồn: VnExpress
