Báo cáo thị trường bất động sản quý III vừa qua cho thấy một sự thay đổi đáng chú ý trong lợi nhuận đầu tư cho thuê căn hộ. Trong khi TP.HCM và các khu vực mới sáp nhập như Dĩ An, Thuận An (Bình Dương), Vũng Tàu ghi nhận sự sụt giảm, thì Thủ Dầu Một (Bình Dương) và Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu) lại nổi lên như những điểm sáng hiếm hoi.
Cụ thể, lợi nhuận cho thuê căn hộ tại TP.HCM tiếp tục giảm xuống chỉ còn 2,4%, thấp hơn đáng kể so với mức bình quân 3,6% của năm 2024. Các khu vực như Dĩ An, Thuận An và Vũng Tàu cũng chứng kiến tình trạng tương tự, với tỷ suất lần lượt là 3,9%, 3,2% và 2,4%, đều thấp hơn so với mức 3,5-4% của năm trước.
Trái ngược với xu hướng này, Thủ Dầu Một duy trì vị trí dẫn đầu với tỷ suất đầu tư cho thuê căn hộ cao nhất, đạt 5,1%. Phú Mỹ theo sát phía sau với 4,3%.
Dữ liệu từ nền tảng Biggee cho thấy xu hướng “đảo chiều” này đã diễn ra rõ rệt trong 8 tháng đầu năm. Sự tăng giá nhanh chóng của căn hộ tại Thuận An, Dĩ An, trong khi giá thuê gần như không đổi, đã khiến Bình Dương không còn giữ vị trí dẫn đầu về lợi nhuận cho thuê. Tình trạng tương tự cũng xảy ra tại TP.HCM. Ngược lại, thị trường Phú Mỹ đã giúp cải thiện tỷ suất lợi nhuận bình quân của khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu lên 4,1%.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, giải thích rằng tỷ suất lợi nhuận cao tại Thủ Dầu Một là do nhu cầu thuê chủ yếu đến từ các chuyên gia, kỹ sư có thu nhập tốt làm việc tại các khu công nghiệp. Nguồn cung dự án cho thuê ở khu vực trung tâm còn hạn chế, giúp giá thuê duy trì ở mức cao và tỷ lệ lấp đầy tốt.
Phú Mỹ được xem là một trường hợp đặc biệt. Thị trường căn hộ tại đây còn nhỏ, với chỉ hai dự án (khoảng 1.200 căn). Một dự án đã bàn giao từ lâu thuộc phân khúc bình dân, trong khi dự án mới thuộc phân khúc trung cấp có tỷ lệ lấp đầy 80-90%, chủ yếu là thuê dài hạn. Giá thuê dao động từ 7-11 triệu đồng mỗi tháng, trong khi giá bán trung bình chỉ 35 triệu đồng/m2, tạo ra sự chênh lệch lớn giữa chi phí mua và khả năng khai thác cho thuê.
Bên cạnh đó, Phú Mỹ còn có lợi thế nhờ tập trung nhiều khu công nghiệp lớn với 12 cụm, khu công nghiệp đang hoạt động và hơn 200 dự án quy mô lớn trong lĩnh vực công nghiệp nặng và năng lượng. Cảng Cái Mép – Thị Vải và lực lượng lao động lớn (15.000-20.000 người) đảm bảo nhu cầu thuê nhà ổn định, trong khi nguồn cung căn hộ còn hạn chế. Theo ông Tuấn, nguồn cung ít và cạnh tranh thấp giúp thị trường cho thuê tại Phú Mỹ ổn định và có tỷ lệ lấp đầy cao, dù giá thuê không hề rẻ.
Các chuyên gia dự báo rằng tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại TP.HCM có thể tiếp tục giảm do giá bán tăng nhanh trong khi khả năng chi trả của người thuê bị hạn chế. Nguồn cung mới ồ ạt dự kiến bàn giao vào giai đoạn 2026-2027, đặc biệt là tại Bình Dương, sẽ tạo áp lực cạnh tranh lớn lên thị trường cho thuê. Giá thuê có thể tăng nhẹ, nhưng khó có đột biến, từ đó kéo biên lợi nhuận đầu tư tiếp tục thu hẹp.
Trong bối cảnh đó, dòng tiền đầu tư cho thuê đang có xu hướng dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh như Thủ Dầu Một, Nhơn Trạch, Phú Mỹ hay Bến Lức – Đức Hòa, nơi giá căn hộ còn mềm (30-35 triệu đồng/m2) và nhu cầu thuê từ chuyên gia, lao động kỹ thuật tăng đều.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định biên lợi nhuận cho thuê tại các khu vực này có thể đạt 4-6% mỗi năm, cao hơn so với trung bình tại TP.HCM, nhờ giá mua ban đầu thấp và tỷ lệ trống ít. Ông khuyến nghị các nhà đầu tư dài hạn nên ưu tiên các đô thị công nghiệp hoặc các khu vực có hạ tầng lớn, nơi có nhu cầu thuê ổn định và bền vững.
Như vậy, trong khi thị trường cho thuê tại TP.HCM đối mặt với áp lực giá cao và cạnh tranh gay gắt, các đô thị vệ tinh với hạ tầng hoàn thiện và nhu cầu thuê lớn đang nổi lên như những điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư tìm kiếm dòng tiền ổn định từ việc cho thuê dài hạn.
Admin
Nguồn: VnExpress
