Thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM vẫn duy trì sự ổn định trong quý III vừa qua, theo báo cáo từ CBRE Việt Nam, mặc dù nguồn cung mới có sự tăng nhẹ. Đáng chú ý, khu vực trung tâm thành phố ghi nhận tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối, với tỷ lệ trống chỉ còn 1,8%. Khu vực ngoài trung tâm cũng cho thấy sự cải thiện đáng kể, với tỷ lệ trống giảm xuống còn 7,5%, cho thấy khoảng 93% diện tích đã được khai thác hiệu quả. Giá thuê trung bình tại khu vực trung tâm đạt 268 USD/m2/tháng, trong khi khu vực ngoài trung tâm là gần 54 USD/m2/tháng.
Sự gia tăng nhanh chóng của các thương hiệu đến từ Trung Quốc đã góp phần quan trọng vào việc lấp đầy các trung tâm thương mại mới, theo bà Mai Võ, Giám đốc bộ phận bán lẻ của CBRE Việt Nam. Từ cuối năm 2024, nhiều thương hiệu như Chagee, KKV, Popmart, Oh!Some, BanTianYao và Colorist đã đẩy mạnh việc mở rộng tại Việt Nam, lựa chọn các vị trí đắc địa tại các trung tâm thương mại lớn như Vạn Hạnh Mall, AEON, Takashimaya và Vincom. Một số dự án mới như Saigon Marina IFC đã nhanh chóng lấp đầy phần lớn diện tích nhờ sự góp mặt của các thương hiệu này.
Bà Mai Võ nhận định, các thương hiệu Trung Quốc không chỉ mở rộng chuỗi một cách nhanh chóng mà còn mang đến các mô hình bán lẻ hiện đại, chú trọng vào trải nghiệm, tạo ra áp lực cạnh tranh đáng kể đối với các thương hiệu trong nước.
CBRE cho biết, ngành F&B (thực phẩm và đồ uống) chiếm 35% tổng số giao dịch thuê trong quý III, với các thương hiệu trà sữa, đồ ăn nhanh và cà phê từ Trung Quốc mở rộng với tốc độ chưa từng thấy. Các lĩnh vực khác như mỹ phẩm, phụ kiện, đồ chơi và phong cách sống, chủ yếu do các doanh nghiệp Trung Quốc dẫn dắt, chiếm thêm khoảng 30% lượng thuê mới.
Knight Frank Việt Nam cũng ghi nhận xu hướng mở rộng nhanh chóng của các thương hiệu Trung Quốc đang thúc đẩy nhu cầu thuê. Trong quý III, tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm thương mại đạt trên 94%, trong khi tỷ lệ trống giảm xuống dưới 5,8%, với mức hấp thụ ròng đạt 1.425 m2. Sự hiện diện ngày càng mạnh mẽ của các thương hiệu Trung Quốc cũng làm tăng tính sôi động, trải nghiệm và sự đa dạng tại các trung tâm thương mại.
Bà Mai Võ giải thích rằng động lực chính cho sự phát triển này là khả năng phản ứng nhanh nhạy với các xu hướng tiêu dùng của giới trẻ. Với dân số hơn 100 triệu người, trong đó Gen Z chiếm gần 30%, Việt Nam là một thị trường tiềm năng lớn cho các thương hiệu có khả năng nắm bắt xu hướng, có nguồn vốn mạnh và biết cách xây dựng câu chuyện thương hiệu hấp dẫn.
Sự khác biệt của làn sóng này không chỉ nằm ở tốc độ mở rộng mà còn ở cách tiếp cận thị trường. Các thương hiệu Trung Quốc thường áp dụng các mô hình bán lẻ hiện đại, kết hợp công nghệ và hình ảnh để nâng cao trải nghiệm mua sắm. Họ đầu tư mạnh vào thiết kế, sử dụng dữ liệu khách hàng để cá nhân hóa trải nghiệm mua hàng và vận hành chuỗi một cách linh hoạt, biến mỗi cửa hàng thành một điểm bán hàng và không gian trải nghiệm. Đại diện CBRE nhấn mạnh rằng họ không chỉ bán sản phẩm mà còn bán cả cảm xúc.
Bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý cấp cao bộ phận bán lẻ của Savills Việt Nam, nhận định rằng Việt Nam tiếp tục là một thị trường chiến lược nhờ dân số trẻ, hành vi tiêu dùng hiện đại và chi phí vận hành cạnh tranh. So với các nước trong khu vực, giá thuê mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam vẫn ở mức cao đối với phân khúc hàng xa xỉ do thuế nhập khẩu và hạn chế về quỹ đất, nhưng lại có lợi thế ở phân khúc phổ thông, nơi tập trung phần lớn khách hàng với sức mua ổn định.
Trước áp lực cạnh tranh từ các thương hiệu nước ngoài, các thương hiệu Việt Nam đang có những điều chỉnh linh hoạt. Các thương hiệu như Highlands Coffee, Phúc Long, Cheese Coffee, Hapas và Every Half đang thu hẹp diện tích cửa hàng, tối ưu hóa chi phí, mở rộng kênh bán hàng trực tuyến và tăng cường truyền thông qua mạng xã hội. Mô hình pop-up store, các cửa hàng ngắn hạn trong trung tâm thương mại, cũng được nhiều thương hiệu nội địa sử dụng để thử nghiệm sản phẩm mới và thăm dò phản ứng của khách hàng.
Theo CBRE, sau giai đoạn sàng lọc hậu Covid-19, các doanh nghiệp bán lẻ Việt Nam đã trở nên thận trọng hơn, tập trung vào các vị trí có khả năng sinh lời cao và hạn chế việc bù chéo giữa các cửa hàng. Mặc dù các thương hiệu Trung Quốc có lợi thế về tốc độ và vốn, các doanh nghiệp Việt Nam vẫn có lợi thế về bản địa hóa và am hiểu thị trường.
Trong tương lai gần, thị trường bán lẻ TP.HCM sẽ chứng kiến hai xu hướng song hành: mở rộng chuỗi quy mô lớn từ các thương hiệu nước ngoài và phát triển mạnh các mô hình “micro retail”, các cửa hàng nhỏ gọn mang bản sắc riêng của thương hiệu Việt. Đây được xem là một cách để cân bằng giữa chi phí vận hành và khả năng lan tỏa thương hiệu trong bối cảnh giá thuê vẫn ở mức cao.
Bà Mai Võ dự báo rằng giai đoạn 2025-2030 sẽ là thời điểm bùng nổ của trải nghiệm bán lẻ, khi Gen Z bước vào độ tuổi tiêu dùng chính. Bà nhấn mạnh rằng cuộc đua mặt bằng trong tương lai sẽ xoay quanh yếu tố trải nghiệm, nơi nào tạo ra được không gian kết nối xã hội, nơi đó sẽ chiến thắng.
Tuy nhiên, bà cũng cho rằng TP.HCM vẫn còn thiếu nguồn cung mặt bằng chất lượng cao. Hầu hết các dự án mới chỉ là khối đế thương mại của các khu dân cư, có quy mô nhỏ, trong khi các dự án độc lập lớn lại rất ít. Để phát huy hết tiềm năng, thành phố cần phát triển một hệ sinh thái đồng bộ bao gồm mua sắm, giải trí và du lịch, nhằm đa dạng hóa trải nghiệm và nâng tầm vị thế là một trung tâm bán lẻ hàng đầu trong khu vực.
Thị trường bán lẻ TP.HCM đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc với nguồn cung hạn chế, nhu cầu ổn định và sự thay đổi nhanh chóng trong cơ cấu người thuê. Các thương hiệu nước ngoài có lợi thế về vốn và công nghệ, trong khi các doanh nghiệp Việt Nam có lợi thế về bản sắc và sự am hiểu thị trường. Theo CBRE, cuộc đua sắp tới không chỉ là về “đất vàng” mà còn là khả năng chạm đến trải nghiệm và nhịp sống của người tiêu dùng trẻ.
Admin
Nguồn: VnExpress
