Trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng, nhiều nhà đầu tư ôm đất nền tại các tỉnh lẻ đang rơi vào tình cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi vốn mắc kẹt, thanh khoản thấp.
Chị Nga, một nhà đầu tư tại Lâm Đồng, từng kỳ vọng vào “cơ hội vàng” khi làn sóng mua đất đổ về địa phương. Tuy nhiên, sau gần bốn năm, thị trường không diễn biến như mong đợi. Giá đất giảm nhưng không có người mua, khiến chị bất lực nhìn vốn “đứng im”.
Tình cảnh tương tự cũng xảy ra với chị Kim Thoa ở TP HCM. Đầu năm 2022, theo lời rủ rê của người quen, chị Thoa mua một lô đất nền 250 m2 tại Bù Gia Mập, Bình Phước với giá 900 triệu đồng. Đến cuối năm, khi thị trường đi xuống, chị liên hệ môi giới cũ để bán lại nhưng không có kết quả. Lô đất vẫn “nằm im”, sàn giao dịch biến mất, môi giới cũng đã chuyển nghề, trong khi người dân địa phương không mấy quan tâm. Chị Thoa cho biết, khi xuống xem đất, chị mới biết nhiều nhà đầu tư khác cũng gặp tình trạng tương tự. “Người dân nói tôi mua đắt, giá khu vực giờ chỉ còn vài ba trăm triệu, bán lỗ thì vẫn cao nên chẳng ai mặn mà”, chị chia sẻ.
Chị Hồ Thị Kim Xuân (TP HCM) cũng đang chật vật tìm đầu ra cho lô đất 100 m2 tại Đức Hòa, Long An, mua từ năm 2020 với giá 1,5 tỷ đồng. Hai năm trước, có người trả 1,3 tỷ đồng nhưng chị không bán vì không muốn lỗ. Hiện tại, giá các lô đất tương tự chỉ dao động 1,3-1,5 tỷ đồng, nhưng gần như không có giao dịch. Chị Xuân cho biết môi giới đã tư vấn mua vào đúng đỉnh giá, và nếu muốn bán nhanh thì phải chấp nhận lỗ 200 triệu đồng. “Mọi người bảo giá đất đang tăng nhưng tôi bán huề vốn còn không thoát hàng nổi”, chị than thở.
Thực tế, nhiều nhà đầu tư đã “ôm” đất nền ở các tỉnh xa chỉ vì tin vào thông tin quy hoạch hoặc chạy theo “sóng”, dẫn đến tình trạng vốn bị chôn vùi trong nhiều năm. Anh Quỳnh, một môi giới đất nền lâu năm tại Tây Ninh, cho biết trong giai đoạn sốt nóng, giá đất có thể tăng từng tuần, các sàn giao dịch tự phát mọc lên tràn lan, hứa hẹn lợi nhuận “trên trời” khiến nhà đầu tư dễ bị hấp dẫn và mất cảnh giác. Nhiều dự án đất nền tách thửa chỉ vài chục lô, sau khi bán xong, chủ đầu tư và môi giới đều “rút êm”. Khi nhà đầu tư muốn bán lại, họ gặp khó khăn do không quen thuộc thị trường, không có mối quan hệ, dẫn đến việc rao bán mãi mà không có người mua.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý III, cả nước ghi nhận 104.567 giao dịch đất nền thành công, giảm 15% so với quý trước. Tại TP HCM, thanh khoản tiếp tục giảm do các chính sách siết chặt hoạt động đầu cơ, hạn chế tách thửa và kiểm soát chuyển nhượng lô nhỏ. Giá đất nền trong 9 tháng đầu năm có xu hướng đi ngang. Các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng ghi nhận giao dịch đất nền phục hồi chậm, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 5-10% so với nguồn cung.
Lý giải về việc nhiều nhà đầu tư dễ “sa chân” vào phân khúc đất nền, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng nhiều nhà đầu tư mới (F0) có vốn mỏng, thiếu kinh nghiệm và kỳ vọng lợi nhuận quá cao. Họ thường mắc phải bốn sai lầm phổ biến: tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ), mua theo tin đồn, mua đất không có nhu cầu sử dụng thực tế, và mua đất ở khu vực quá xa xôi. Ông Kiên nhận định, nhà đầu tư hiện nay ưu tiên các sản phẩm có tính thanh khoản cao, rủi ro thấp và tiềm năng tăng giá ổn định, thay vì lướt sóng đất nền nhỏ lẻ. Các dự án trung và dài hạn, đặc biệt là các khu đô thị tích hợp đầy đủ tiện ích sống, làm việc và giải trí, đang thu hút dòng tiền nhờ giá trị thực, cộng đồng dân cư ổn định và hệ sinh thái đồng bộ.
Chuyên gia bất động sản Nguyễn Chí Thanh nhận định thị trường đất nền vẫn đang trong quá trình hồi phục chậm, và khó khăn lớn nhất là lấy lại niềm tin và tăng tính thanh khoản. Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, ông Đinh Minh Tuấn, cho biết giao dịch đất nền phía Nam gần như đi ngang trong suốt 4 năm qua. Dù không còn tình trạng cắt lỗ sâu, mặt bằng giá vẫn chưa về mức trước năm 2022, khiến nhà đầu tư “đu đỉnh” khó hoàn vốn. Ông Tuấn dự báo phân khúc đất nền sẽ khó phục hồi thanh khoản sớm nếu lãi suất không giảm mạnh và hạ tầng không có đột phá. Ông khuyến nghị nhà đầu tư nên giữ bình tĩnh, xác minh thông tin quy hoạch chính thức, chọn khu vực quen thuộc, có hạ tầng và dân cư hiện hữu để giảm thiểu rủi ro.
Các chuyên gia đều cho rằng đây là quá trình sàng lọc tất yếu của thị trường, khi dòng tiền chuyển từ việc tích trữ sang chọn lọc, tìm đến các sản phẩm có giá trị thực. Thị trường đất nền nhiều khả năng sẽ giữ giá ổn định, chờ đợi các chính sách mới về tín dụng và đất đai để tạo động lực tăng trưởng.
Admin
Nguồn: VnExpress
