Theo ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Tập đoàn Nam Long, người có hơn 30 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực quy hoạch, các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM đang phải đối mặt với nhiều thách thức lớn. Đó là tình trạng quá tải dân số, thiếu không gian xanh và giá nhà ở vượt quá khả năng chi trả của người dân. Những vấn đề này xuất phát từ việc quy hoạch ban đầu chỉ dự tính cho một số lượng dân cư thấp, chỉ vài triệu người. Khi dân số tăng lên nhanh chóng, ví dụ như TP HCM với hơn 14 triệu dân, cơ sở hạ tầng và nhà ở hiện tại không thể đáp ứng kịp nhu cầu. Trong bối cảnh đó, việc phát triển các đô thị vệ tinh là một giải pháp tất yếu, nhưng cần phải giải quyết nhiều bài toán khó.
Ông Quang cho rằng, mô hình phát triển đa cực có thể giúp mở rộng không gian đô thị. Sau khi nghiên cứu các mô hình phát triển đô thị ở nhiều quốc gia, ông nhận thấy rằng thế giới đã tiến rất xa trong việc phát triển các đô thị vệ tinh. Để có không gian xanh và các tiện ích văn hóa – xã hội đa dạng, các thành phố cần phải phát triển theo mô hình đa cực, mở rộng không gian phát triển ra bên ngoài khu vực trung tâm. Tại TP HCM, có thể chọn dọc theo Vành đai 3 và Vành đai 4 để tạo ra những không gian phát triển mới.
Ông Quang nhấn mạnh rằng, nếu chỉ phát triển theo kiểu “vết dầu loang”, mở rộng dần từ trung tâm ra, thì có thể sẽ không còn không gian cho cây xanh, các công trình công cộng và tiện ích văn hóa.
Ông Quang cho rằng, cần phải vượt qua những giới hạn của quy hoạch theo ranh giới hành chính để có một tầm nhìn tổng thể. Theo ông, một quy hoạch hiệu quả cần được xem xét ở cấp độ vùng và quốc gia, nơi các đô thị được kết nối hài hòa về giao thông, hạ tầng và kinh tế – xã hội.
Ông lấy ví dụ ở Hà Lan, sân bay Amsterdam Schiphol và cảng Rotterdam phục vụ cho cả khu vực chứ không chỉ riêng một thành phố. Quy hoạch vùng giúp tối ưu hóa nguồn lực, tăng cường kết nối giữa các tỉnh và tạo điều kiện cho các đô thị vệ tinh phát triển bền vững.
Khi phát triển các đô thị vệ tinh, điều kiện tiên quyết là phải có kết nối giao thông tốt, bao gồm đường bộ, metro và đường cao tốc. Tiếp theo là hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại, công viên, trung tâm văn hóa và giải trí. Cơ cấu sản phẩm cũng cần đa dạng, bao gồm căn hộ, nhà phố, biệt thự và không gian thương mại, để đáp ứng nhiều nhu cầu khác nhau. Cuối cùng, chất lượng môi trường sống như không khí, không gian xanh, mặt nước và hệ sinh thái dịch vụ phải được đảm bảo để thu hút và giữ chân cư dân.
Ông Quang nhận định: “Người dân sẽ không rời trung tâm để đến một nơi mới nếu điều kiện sống ở đó thấp hơn, hạ tầng thiếu kết nối hoặc dịch vụ hạn chế”.
Ông cho rằng vai trò của Nhà nước là yếu tố then chốt trong việc phát triển mô hình đô thị vệ tinh. Kinh nghiệm từ nhiều nước cho thấy chính phủ sẽ đảm nhận việc quy hoạch tổng thể, có sự tư vấn từ các chuyên gia và đơn vị chuyên nghiệp. Chính phủ cũng chịu trách nhiệm đầu tư vào các hạ tầng công cộng quy mô lớn như công viên, sân vận động, nhà hát… Những công trình này tạo ra “sinh khí” và sức hút để người dân lựa chọn nơi an cư.
Trong khi đó, các doanh nghiệp tư nhân sẽ đầu tư vào các khu dân cư trên các vùng đã được quy hoạch và xây dựng các tiện ích nội khu. Nhờ vậy, các đô thị vệ tinh sẽ được phát triển một cách đồng bộ.
Ông Quang khẳng định rằng tại Việt Nam, nếu có sự phối hợp tốt hơn, với việc nhà nước đầu tư vào hạ tầng công cộng và giao thông kết nối, và doanh nghiệp phát triển các khu đô thị tích hợp xung quanh, thì chắc chắn các đô thị vệ tinh sẽ phát triển mạnh mẽ.
Ông cũng nhấn mạnh rằng khi phát triển quy hoạch và thiết kế đô thị ở Việt Nam, yếu tố “địa phương hóa” là bắt buộc. Mỗi đô thị cần phản ánh đặc trưng về khí hậu, địa chất, văn hóa và tín ngưỡng bản địa. Người Việt chú trọng phong thủy và nếp sống gia đình nhiều thế hệ, nhưng quy mô hộ gia đình đang dần nhỏ lại. Do đó, quy hoạch cần tính đến cấu trúc dân số, thói quen tiêu dùng và khả năng chi trả thực tế. Khi những yếu tố này được đưa vào bài toán thiết kế, đô thị mới thực sự “có hồn”.
Ngoài ra, mô hình đô thị vệ tinh còn góp phần kéo giá bất động sản về mức hợp lý. Quỹ đất ở khu vực ngoài trung tâm còn nhiều, đủ để tạo ra nguồn cung đa dạng. Các đô thị vệ tinh cũng có phần đất dành riêng cho nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội, từ đó đáp ứng nhu cầu của nhiều đối tượng khác nhau.
Ông nói thêm: “Thay vì chạy theo giá đất tăng cao ở trung tâm, người dân có thể chọn những khu đô thị được quy hoạch bài bản, đầy đủ hạ tầng mà chi phí hợp lý hơn”.
Từ đầu những năm 2000, Nam Long đã định hướng phát triển đô thị vệ tinh. Tầm nhìn này được thể hiện rõ trong cách đơn vị phát triển các dự án, điển hình như khu đô thị Waterpoint (Bến Lức, Long An), Mizuki Park (Bình Chánh, TP HCM), Izumi City (Đồng Nai)…
Waterpoint là một khu đô thị tích hợp quy mô hơn 355 ha, nằm ven sông Vàm Cỏ Đông, cách TP HCM khoảng 45 phút di chuyển. Nam Long định hướng phát triển dự án này như một “thành phố thu nhỏ”, nơi cư dân có thể sống, làm việc, giải trí và học tập ngay trong nội khu mà không phải phụ thuộc vào trung tâm. Quy hoạch đô thị tại đây đã được chủ đầu tư lên phương án từ đầu những năm 2000, khi tình trạng quá tải đô thị vẫn chưa trở nên nhức nhối.
Sau 20 năm, Waterpoint hiện đáp ứng được những tiêu chí về “đô thị vệ tinh tích hợp” mà Nam Long đã nghiên cứu và theo đuổi. Về kết nối, dự án có hệ thống giao thông đa hướng qua cao tốc TP HCM – Trung Lương, Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức – Long Thành và tuyến metro tương lai, tạo điều kiện thuận lợi cho cư dân di chuyển vào trung tâm TP HCM, miền Đông và miền Tây Nam Bộ.
Theo quy hoạch, Waterpoint dành hơn 70% diện tích cho không gian xanh, mặt nước và hạ tầng công cộng. Dự án được bao bọc bởi 5,8 km đường sông và 8 km kênh đào nội khu để điều hòa vi khí hậu, cùng với đầy đủ các tiện ích giáo dục, y tế, thể thao, trung tâm thương mại, khu văn phòng và các tuyến phố thương mại ven sông. Đại diện Nam Long cho biết, Waterpoint là một không gian sống đủ để cư dân cảm thấy đáng chuyển đến sinh sống lâu dài.
Tại TP HCM, Mizuki Park (26 ha) là một ví dụ khác cho tư duy quy hoạch cân bằng. Dự án nằm trên trục đường Nguyễn Văn Linh, tuyến giao thông huyết mạch kết nối khu Nam TP HCM, và được phát triển theo định hướng “đô thị xanh” với kênh đào bao quanh, công viên, đường dạo bộ và chuỗi tiện ích cộng đồng.
Ở cửa ngõ phía đông TP HCM, Izumi City có quy mô gần 170 ha, được quy hoạch theo tinh thần “khu đô thị tích hợp hiện đại”, cân bằng giữa thiên nhiên và vận hành đô thị hiện đại, và được kỳ vọng trở thành điểm nhấn cho giai đoạn phát triển mới của khu vực này.
Các dự án của Nam Long đều được hợp tác với các đối tác Nhật Bản như Hankyu Hanshin Properties và Nishi Nippon Railroad, nhằm đảm bảo các tiêu chuẩn quy hoạch, thiết kế và vận hành quốc tế. Từ đó, hình thành một hệ sinh thái sống cân bằng, gắn kết và phát triển bền vững.
Theo dữ liệu từ Nam Long, tỷ lệ cư dân chuyển về sinh sống tại Waterpoint và Mizuki Park tăng đều qua từng năm. Các dịch vụ thương mại, giáo dục và giải trí đã hoạt động ổn định. Hơn nữa, các dự án này có đa dạng phân khúc từ nhà ở xã hội cho đến căn hộ, nhà phố và biệt thự, tạo nên một cộng đồng dân cư thực như một “thành phố thu nhỏ” thay vì chỉ là một khu đầu tư.
Việc có đa dạng phân khúc trong cùng một dự án nằm trong chiến lược phát triển nhà ở phù hợp với khả năng chi trả (affordable housing). Theo Nam Long, mỗi nhóm khách hàng, từ công nhân, tri thức đến chuyên gia và lãnh đạo, có một mức chi trả nhất định, thường không quá 30% thu nhập mỗi tháng.
Ông Quang nói: “Affordable housing không có nghĩa là chất lượng thấp mà là bài toán tối ưu quy hoạch, thiết kế và chi phí xây dựng để tạo ra sản phẩm vừa túi tiền của từng phân khúc khác nhau, mà vẫn đáp ứng các tiêu chuẩn sống”.
Hướng phát triển này được Nam Long cho là phù hợp với xu thế đô thị vệ tinh, góp phần giảm tải cho khu trung tâm và tạo sự cân bằng cho thị trường nhà ở.
Nhìn về tương lai, đại diện Nam Long cho rằng, khi mô hình đô thị vệ tinh phát triển mạnh mẽ hơn với sự tham gia của nhiều nhà phát triển và chủ đầu tư, Việt Nam sẽ hình thành nhiều đô thị đáng sống, nơi quy hoạch, hạ tầng và môi trường được quan tâm. Khi điều đó được thực hiện, cư dân sẽ tự nhiên dịch chuyển, hình thành các cộng đồng sống thực chất và thị trường bất động sản sẽ phát triển bền vững hơn.
Admin
Nguồn: VnExpress
