Các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với một nghịch lý: không phải do thị trường thiếu nhu cầu, cũng không phải do năng lực yếu kém hay thiếu vốn, mà chính là sự kéo dài vô thời hạn của quy trình xác định nghĩa vụ tài chính dự án. Những thay đổi liên tục trong quy hoạch, điều chỉnh chính sách về bảng giá đất, cùng với việc ban hành các nghị định, thông tư mới, đã khiến hồ sơ dự án liên tục bị yêu cầu rà soát lại. Hội đồng thẩm định giá thì thường xuyên gặp phải tình trạng thiếu thành viên hoặc thiếu tài liệu, dẫn đến việc các cuộc họp liên tục bị trì hoãn.
Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp chỉ có thể chờ đợi, trong khi lãi vay ngân hàng vẫn không ngừng tăng lên từng ngày.
Đến giai đoạn xác định nghĩa vụ tài chính, doanh nghiệp không chỉ phải chờ đợi việc định giá đất mà còn phải đối mặt với nguy cơ phát sinh thêm khoản “tiền sử dụng đất bổ sung” cho khoảng thời gian chậm trễ. Theo Nghị định 291 mới ban hành, mức thu áp dụng là 3,6%/năm.
Mức 3,6% có vẻ hợp lý hơn so với mức 5,4% trước đây, nhưng khi áp dụng cho khoảng thời gian kéo dài từ 8 đến 12 năm, con số này trở nên không còn hợp lý nữa. Một dự án có nghĩa vụ gốc 500 tỷ đồng có thể phải nộp thêm từ 140 đến 200 tỷ đồng. Với dự án 1.000 tỷ đồng, số tiền bổ sung có thể lên tới 400-500 tỷ đồng. Thậm chí, có những dự án bị kéo dài đến 15 năm, khiến khoản bổ sung có thể vượt quá 600-800 tỷ đồng, đẩy nhà đầu tư vào tình thế mất cân đối tài chính nghiêm trọng.
Điều đáng nói là sự chậm trễ này xuất phát từ chính các quy trình của cơ quan nhà nước. Việc quy hoạch thay đổi, rà soát hồ sơ kéo dài, hay các cuộc họp thẩm định giá bị hoãn đều không phải do doanh nghiệp gây ra. Tuy nhiên, khi những chậm trễ này tích tụ lại, chi phí phát sinh lại đổ lên vai nhà đầu tư. Đây là một sự bất công lớn: nhà đầu tư phải trả giá cho sự chậm trễ của bộ máy hành chính, và điều này lan tỏa ra thị trường, cuối cùng đẩy chi phí vào giá bán cho người mua.
Quy định thu tiền bổ sung vì vậy bị đánh giá là bất hợp lý. Thực tế, tiền sử dụng đất đã được tính đầy đủ vào giá bán ngay từ đầu. Đây là khoản đầu tư trả trước, không phải khoản phát sinh. Doanh nghiệp không thể tính thêm một lần nữa khi đã định giá sản phẩm.
Chính vì lý do này, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã đề xuất bỏ hẳn khoản thu này.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đã thẳng thắn nêu ý kiến: “Đây là lỗi của cơ quan nhà nước, không thể bắt doanh nghiệp gánh chịu. Nếu chưa thể bỏ quy định này, chỉ nên thu 0,5% trong giai đoạn chờ sửa luật.” Đây không chỉ là một đề xuất kỹ thuật, mà còn là một cách để khôi phục niềm tin cho doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường đang yếu.
Việc áp mức 3,6%/năm cho toàn bộ thời gian chậm trễ trong việc xác định nghĩa vụ tài chính làm tăng thêm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp, đặc biệt là khi họ đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ theo quy định tại thời điểm đó. Về bản chất, đây là một dạng “trách nhiệm pháp lý nặng hơn”.
Theo điểm b khoản 2 Điều 55 của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015, văn bản pháp luật không được hồi tố theo hướng đặt ra trách nhiệm pháp lý nặng hơn so với thời điểm hành vi xảy ra. Do đó, việc truy thu khoản bổ sung 3,6% dưới hình thức hồi tố cho giai đoạn mà doanh nghiệp không có lỗi không chỉ thiếu hợp lý mà còn mâu thuẫn trực tiếp với nguyên tắc pháp lý về hồi tố trong pháp luật Việt Nam.
Phương án “bỏ hẳn” cuối cùng không được lựa chọn vì việc bãi bỏ đòi hỏi phải sửa đổi trực tiếp quy định trong Luật Đất đai.
Do đó, khi sửa đổi Luật Đất đai, việc xem xét kiến nghị xóa bỏ hoàn toàn cơ chế truy thu để tránh tạo ra rủi ro hệ thống cho thị trường bất động sản là rất đáng được quan tâm. Mặc dù việc bỏ hoàn toàn cơ chế truy thu có thể ảnh hưởng đến ngân sách nhà nước, giải pháp ở đây là cơ quan quản lý nhà nước cần hạn chế tối đa tình trạng chậm trễ trong việc định giá. Không thể yêu cầu doanh nghiệp phải trả giá cho những lỗi không phải do họ gây ra.
Nhà đầu tư không chỉ chịu thiệt một lần từ khoản bổ sung, mà còn chịu nhiều thiệt hại khác. Thứ nhất, họ bị yêu cầu nộp một khoản chi phí không phải do lỗi của mình. Thứ hai, thời gian chờ đợi kéo dài làm tăng chi phí vốn, lãi vay và chi phí quản lý lên nhiều lần. Thứ ba, họ phải tăng giá bán để bù đắp phần chi phí này, nhưng việc tăng giá có thể làm giảm thanh khoản và ảnh hưởng đến khả năng tiêu thụ sản phẩm. Thứ tư, họ bị đánh giá là “tăng giá vô lý”, tạo ra áp lực dư luận, trong khi chính họ mới là người chịu thiệt đầu tiên từ những bất cập của thể chế.
Tác động này không chỉ dừng lại ở các doanh nghiệp trong nước. Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, những người thường đánh giá rất kỹ mức độ ổn định pháp lý, đây là một rủi ro cực lớn. Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) và Hội nghị Liên Hợp Quốc về Thương mại và Phát triển (UNCTAD) đều nhấn mạnh rằng tính dự đoán của nghĩa vụ tài chính là một trong những tiêu chí quan trọng nhất để bảo vệ nhà đầu tư. Một thị trường mà doanh nghiệp có thể bị yêu cầu nộp thêm vài trăm tỷ đồng sau 10 năm chỉ vì cơ quan chức năng xử lý chậm, thì không thể gọi là một thị trường ổn định. Và không nhà đầu tư thông thái nào muốn rót vốn vào một môi trường có tính rủi ro cao như vậy.
Câu chuyện thực tế tại TP HCM là một ví dụ rõ ràng nhất. Hàng trăm dự án đang bị “treo” để chờ xác định nghĩa vụ tài chính. Hàng nghìn tỷ đồng của nhà đầu tư bị đóng băng, hàng trăm căn hộ không thể đưa ra thị trường, và hàng loạt nhà cung ứng, nhà thầu, ngân hàng cũng bị ảnh hưởng theo. Nền kinh tế mất đi cơ hội, thị trường mất thanh khoản, và người dân mất cơ hội sở hữu nhà.
Đề xuất “không thu tiền sử dụng đất bổ sung nếu doanh nghiệp không có lỗi” không chỉ là mong muốn của doanh nghiệp, mà còn là lợi ích chung của thị trường, của người mua nhà và của cả nền kinh tế. Khi nhà đầu tư và doanh nghiệp được bảo vệ đúng mức, họ sẽ triển khai dự án nhanh hơn, quyết đoán hơn, và giảm thiểu rủi ro. Khi rủi ro giảm, giá bán sẽ trở nên hợp lý và cạnh tranh hơn.
Giá nhà không tăng một cách bí ẩn. Giá nhà tăng vì nhiều lý do như lạm phát, hạn chế nguồn cung, tâm lý đầu tư, đầu cơ, nhưng một phần cũng là do hệ quả của việc nhà đầu tư phải gánh chịu những chi phí không thuộc về họ. Khi đó, cả thị trường, từ người mua nhà đến doanh nghiệp xây dựng, ngân hàng và nhà cung ứng, đều bị ảnh hưởng theo.
Nếu muốn thị trường bất động sản thoát khỏi vòng xoáy bất ổn, có lẽ cần bắt đầu từ một nguyên tắc cơ bản: không nên để doanh nghiệp và nhà đầu tư phải trả giá cho những sai sót trong thủ tục và quy trình hành chính.
Admin
Nguồn: VnExpress
