Sau hơn 7 năm chờ đợi các thủ tục pháp lý được hoàn tất, Công ty cổ phần đầu tư Anh Tuấn vừa thông báo tái khởi động dự án Lotus Residences tại phường Phú Thuận, quận 7 (TP HCM). Dự án được “bật đèn xanh” sau khi được gia hạn chủ trương đầu tư và xác định giá đất với số tiền sử dụng đất hơn 500 tỷ đồng.
Sự chậm trễ trong việc xác định tiền sử dụng đất trước đó đã khiến hàng trăm khách hàng không thể xây dựng nhà ở và nhận sổ hồng. Các hạng mục khác của dự án như chung cư, trường học, trung tâm thương mại cũng bị đình trệ, khiến dự án gần như “đóng băng” trong gần một thập kỷ.
Theo đại diện chủ đầu tư, ngay sau khi nghĩa vụ tài chính được xác định, công ty đã nhanh chóng hoàn tất việc nộp tiền và khởi động lại toàn bộ dự án. Dự kiến, các phân khu nhà phố và hạ tầng nội khu sẽ được hoàn thiện để đón cư dân vào quý I/2026, và việc bàn giao sổ hồng sẽ diễn ra vào quý IV cùng năm.
Lotus Residences là một trong số ít dự án tại TP HCM (9 dự án) đã được tháo gỡ vướng mắc về định giá đất từ đầu năm đến nay. Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, hiện có khoảng 100 dự án trên địa bàn thành phố đang chờ thông báo tiền sử dụng đất. Trong số đó, Novaland có 13 dự án được giao đất từ năm 2015-2016 nhưng vẫn chưa nhận được thông báo nộp tiền. Hưng Thịnh Land cũng đang gặp khó khăn với 8 dự án chờ định giá. Các dự án như Empire City của liên danh Đế Vương hay Shizen Home của Gotec cũng rơi vào tình trạng tương tự, bị “kẹt” ở khâu xác định giá đất trong nhiều năm.
Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM cho biết, từ nay đến cuối năm, thành phố dự kiến trình thẩm định 23 dự án, trong đó có 5 dự án đang trong quá trình xác định giá đất. Tuy nhiên, con số này vẫn còn khá khiêm tốn so với số lượng dự án đang chờ hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.
Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu, nhận định rằng tiền sử dụng đất từ lâu đã trở thành gánh nặng lớn đối với các nhà phát triển bất động sản. Không chỉ đòi hỏi nguồn lực tài chính lớn, quá trình xác định nghĩa vụ tài chính này còn kéo dài và tiềm ẩn rủi ro bị truy thu, ngay cả khi doanh nghiệp đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền. Điều này dẫn đến việc nhiều dự án bị đình trệ, khiến chủ đầu tư rơi vào tình thế khó khăn: triển khai thì có nguy cơ lỗ, mà dừng lại thì mất cơ hội.
Ông Châu cho rằng, sự chậm trễ này phần lớn thuộc về trách nhiệm của các cơ quan quản lý địa phương, bởi quyết định về giá đất và việc cho phép điều chỉnh quy hoạch đều do cơ quan nhà nước phê duyệt.
Tiến sĩ Nguyễn Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP HCM, cho rằng việc định giá đất đang là “nút thắt” lớn nhất của môi trường đầu tư đô thị tại TP HCM nói riêng và cả nước nói chung. Các luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Giá, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu… vẫn còn nhiều điểm chồng chéo và thiếu đồng bộ. Cùng một dự án có thể áp dụng nhiều phương pháp định giá khác nhau như so sánh, chi phí, thu nhập, nhưng lại thiếu một cơ chế thống nhất để đưa ra mức giá thuyết phục.
Luật sư Trương Anh Tú cũng đồng tình với quan điểm này, cho rằng sự chồng chéo giữa các quy định pháp luật càng làm kéo dài tình trạng tắc nghẽn. Các nghị định và thông tư liên quan đều đưa ra các nguyên tắc và cách tính khác nhau, khiến cả doanh nghiệp và cơ quan chức năng đều gặp khó khăn trong việc xác định căn cứ chuẩn.
Theo ông Tú, ngay cả Hội đồng thẩm định giá đất cũng lúng túng khi phải lựa chọn giữa số vốn chủ đầu tư công bố hay dự toán thẩm tra độc lập, do thiếu hướng dẫn rõ ràng về việc ưu tiên phương pháp nào. Điều này dẫn đến những suy đoán và tiềm ẩn rủi ro pháp lý cho người ký quyết định.
Ông Tú nhấn mạnh: “Do đó, cùng một thửa đất có thể cho ra nhiều mức giá khác nhau, khiến chi phí đất, một yếu tố quan trọng trong cấu phần tài chính của dự án, trở nên thiếu minh bạch, làm nhà đầu tư e dè và thị trường mất niềm tin”.
Trước tình hình này, UBND TP HCM đã kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi các quy định về xác định giá đất theo Luật Đất đai 2024, đồng thời đề xuất áp dụng cơ chế lấy bảng giá đất nhân hệ số K để rút ngắn thời gian xử lý gần 100 hồ sơ tồn đọng, nhằm tháo gỡ bế tắc trong công tác định giá, bảo đảm tiến độ đầu tư, nguồn cung nhà ở và thu ngân sách.
Các chuyên gia cũng đưa ra nhiều góp ý để tháo gỡ vướng mắc trong định giá đất, cho rằng về lâu dài cần xây dựng cơ sở dữ liệu giá minh bạch, cập nhật theo giao dịch thực tế; thành lập cơ quan định giá đất độc lập, tách khỏi cơ quan quản lý; đồng thời cho phép doanh nghiệp chia sẻ rủi ro thông qua cơ chế nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ hoặc điều chỉnh khi thị trường có biến động mạnh.
Ông Lê Hoàng Châu kết luận: “Nếu không có những cải cách quyết liệt, môi trường đầu tư sẽ tiếp tục bị kìm hãm bởi ‘vòng kim cô’ mang tên định giá đất”.
Admin
Nguồn: VnExpress
