Tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại TP HCM tiếp tục ghi nhận đà giảm, từ mức 3,1% trong quý I xuống còn 2,2% vào quý III năm nay, theo số liệu từ chuyên trang Batdongsan.
Đơn vị này cho biết thêm, trước khi dịch Covid-19 bùng phát, tỷ suất lợi nhuận bình quân đạt 6-8% mỗi năm. Tuy nhiên, con số này đã giảm xuống 4,5% vào năm 2023 và tiếp tục xu hướng giảm, chỉ còn khoảng 3,6% trong năm 2024.
Tương tự, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra rằng tỷ suất cho thuê căn hộ tại cả Hà Nội và TP HCM hiện phổ biến ở mức dưới 2%, thấp hơn so với lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng. Savills TP HCM cũng đưa ra nhận định tương đồng, với tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ hiện dao động trong khoảng 2-2,5%, mức thấp nhất trong những năm gần đây.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng lợi nhuận cho thuê chạm đáy là do sự chênh lệch lớn giữa giá bán và giá thuê. Tại các khu vực trung tâm, giá bán căn hộ liên tục tăng, trong khi giá thuê chỉ tăng nhẹ, làm giảm hiệu quả khai thác. Số liệu quý III cho thấy giá thuê căn hộ tăng 11,5%, nhưng giá bán lại tăng đến 33%.
Thực tế thị trường hiện nay cho thấy sự khác biệt lớn giữa kỳ vọng của người bán và khả năng chi trả của người thuê. Các nhà đầu tư có xu hướng đẩy giá bán lên cao, trong khi phần lớn người thuê là người lao động với khả năng tài chính hạn chế. Nếu giá thuê tăng quá cao, thị trường có thể rơi vào tình trạng “tắc” thanh khoản, đặc biệt khi người thuê ngày càng cân nhắc kỹ lưỡng về khả năng chi trả và tìm kiếm các sản phẩm phù hợp với túi tiền.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định cơ cấu nguồn cung hiện tại cũng là một yếu tố làm giảm lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ. Sự gia tăng liên tục của các dự án cao cấp đẩy giá mua nhà lên cao, nhưng giá thuê lại khó tăng tương ứng do giới hạn về tài chính của người thuê.
Ông Kiệt cho biết TP HCM đang dư thừa nguồn cung căn hộ cao cấp và hạng sang, trong khi phân khúc trung cấp và vừa túi tiền lại khan hiếm. Giá bán tại các dự án cao cấp thường dao động từ 120-150 triệu đồng/m2, thậm chí một số dự án có giá lên tới 180-200 triệu đồng/m2. Trong bối cảnh giá bán tăng mạnh, còn giá thuê chỉ ở mức 15-30 triệu đồng/tháng, tỷ suất lợi nhuận cho thuê khó tránh khỏi xu hướng giảm.
Bên cạnh đó, việc siết chặt quản lý hoạt động cho thuê ngắn ngày như Airbnb cũng tác động đến lợi nhuận của các nhà đầu tư. Mô hình này vốn mang lại tỷ suất lợi nhuận cao nhờ sự linh hoạt về giá và công suất thuê. Tuy nhiên, các quy định mới đã buộc nhiều chủ nhà chuyển sang cho thuê dài hạn với mức giá thấp hơn. TP HCM đang xem xét thí điểm lại mô hình Airbnb, với hy vọng tạo thêm dư địa cải thiện lợi nhuận cho nhà đầu tư, song đang gặp phải nhiều ý kiến trái chiều.
Trong bối cảnh giá nhà tiếp tục tăng cao, trong khi giá thuê khó có thể tăng mạnh, các chuyên gia dự báo tỷ suất cho thuê khó có thể cải thiện trong ngắn hạn. Các nhà đầu tư sử dụng vốn vay sẽ phải đối mặt với áp lực lớn hơn khi lãi suất nhích lên. Điều này dẫn đến sự thay đổi trong khẩu vị của thị trường: thay vì mua để cho thuê, nhiều người chuyển sang đầu tư trung và dài hạn, kỳ vọng lợi nhuận chủ yếu đến từ việc tăng giá tài sản hơn là dòng tiền cho thuê hàng tháng.
Mặc dù vậy, các chuyên gia cho rằng, nếu nhà đầu tư kết hợp cho thuê trong thời gian chờ tài sản tăng giá và bán lại, đây vẫn là một kênh đầu tư hiệu quả và ổn định hơn so với các kênh khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền hay gửi tiết kiệm.
Ông Đinh Minh Tuấn cho biết đầu tư căn hộ hiện đang mang lại tỷ suất lợi nhuận gộp lên tới 12,5-17% mỗi năm, bao gồm phần tăng thêm từ giá bán và lợi suất cho thuê. Do đó, dù lợi suất cho thuê căn hộ ở mức thấp so với kỳ vọng, phân khúc đầu tư “mua đi bán lại” vẫn được đánh giá là khả quan.
Admin
Nguồn: VnExpress
