Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP HCM vừa đưa ra đề xuất điều chỉnh giá đất nông nghiệp đối với các thửa đất nằm trong khu dân cư hoặc liền kề đất ở, với mức giá bằng 65-70% giá đất ở. Mục tiêu của đề xuất này là giảm bớt gánh nặng tài chính cho người dân khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Theo ông Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP HCM, bảng giá đất hiện hành đang định giá đất nông nghiệp quá thấp. Sự chênh lệch lớn so với giá đất ở khiến chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất tăng cao, gây khó khăn cho người dân và làm chậm lại các hoạt động giao dịch trên thị trường, ảnh hưởng tiêu cực đến nguồn thu ngân sách.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cũng cho rằng mức thu tiền sử dụng đất hiện tại đang tạo ra rào cản lớn cho người dân, đặc biệt ở khu vực nông thôn, nơi phần lớn người dân sở hữu đất nông nghiệp. Ông Thắng dẫn chứng, tại các huyện vùng ven như Bình Chánh, Hóc Môn, giá đất nông nghiệp trên thị trường có thể lên tới 7-10 triệu đồng/m2, gần bằng giá đất ở. Tuy nhiên, theo bảng giá đất, mức giá này chỉ được ghi nhận ở mức vài trăm nghìn đồng/m2. Do đó, công thức tính tiền sử dụng đất dựa trên chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp khiến người dân cảm thấy bất hợp lý.
Việc điều chỉnh giá đất nông nghiệp theo hướng tiệm cận với giá thị trường được kỳ vọng sẽ thu hẹp khoảng cách giá giữa hai loại đất, từ đó giảm chi phí chuyển đổi và giảm bớt gánh nặng tài chính cho người dân có thu nhập thấp.
Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, đồng tình rằng mức thu hiện hành đang gây ra nhiều trở ngại cho người dân. Nhiều người dân đã phải từ bỏ ý định chuyển đổi mục đích sử dụng đất do chi phí quá cao, dẫn đến nguy cơ thất thu cho Nhà nước. Ngoài ra, tình trạng xây dựng không phép hoặc giao dịch bằng giấy tay có thể gia tăng, gây ra tranh chấp và vi phạm pháp luật.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo rằng việc áp dụng một tỷ lệ cố định 65-70% giá đất ở cho đất nông nghiệp có thể không phù hợp. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan, cho rằng việc này có thể tạo ra những hệ lụy tiêu cực, bởi đất nông nghiệp phục vụ mục đích sản xuất và không nên bị xem như một dạng “thổ cư dự bị”. Việc định giá theo tỷ lệ cứng có thể khuyến khích đầu cơ, dẫn đến tình trạng găm đất chờ quy hoạch, làm sai lệch mục tiêu phát triển sử dụng đất.
Hơn nữa, việc tăng giá đất nông nghiệp ồ ạt mà không cân nhắc kỹ lưỡng có thể làm tăng chi phí đền bù trong các dự án đầu tư công, đẩy giá nhà lên cao và ảnh hưởng đến khả năng phát triển của các doanh nghiệp bất động sản. Tình trạng gom đất chờ chuyển đổi cũng có thể làm “giam” nguồn đất sản xuất, gây ảnh hưởng đến sự phát triển của nông nghiệp đô thị.
Để đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên, ông Tuấn đề xuất áp dụng hệ số điều chỉnh linh hoạt theo từng khu vực để tính tiền sử dụng đất thay vì áp dụng máy móc bảng giá đất hiện hành. Ví dụ, nếu bảng giá đất nông nghiệp là 500.000 đồng/m2, giá thị trường là 5 triệu đồng/m2 và giá đất ở là 12 triệu đồng/m2, thì phần chênh lệch hợp lý nên được tính là 5-7 triệu đồng (30-50%), thay vì 11,5 triệu đồng (100%) như hiện nay.
Cách tính toán dựa trên giá thị trường sẽ phản ánh đúng giá trị đất mà người dân đang sở hữu, đồng thời giảm gánh nặng chi phí chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt đối với những người đã mua đất nông nghiệp theo giá thị trường.
Ông Trần Khánh Quang cũng đề xuất giá đất nông nghiệp cần tiệm cận với thị trường thực tế, nhưng không nên sử dụng tỷ lệ cứng. Sự chênh lệch lớn giữa giá đất nông nghiệp ở khu vực nội thành và ngoại thành TP HCM đòi hỏi sự linh hoạt trong cách áp dụng.
Thay vì thu 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp như hiện nay, ông Quang đề xuất áp dụng hệ số điều chỉnh linh hoạt, ví dụ chỉ thu 20-30% phần chênh lệch để giảm bớt gánh nặng cho người dân. Mức thu hợp lý sẽ tạo điều kiện cho người dân chuyển đổi mục đích sử dụng đất một cách hợp pháp, giảm thiểu rủi ro xây dựng không phép hoặc mua bán giấy tay.
Các chuyên gia cũng lưu ý rằng mức tăng 65-70% như đề xuất hiện chưa có cơ sở pháp lý và khoa học rõ ràng. Luật Đất đai 2024 quy định giá đất phải dựa trên dữ liệu thị trường, thu nhập từ đất, chi phí đầu tư, giá lân cận, chứ không thể ấn định theo tỷ lệ. Việc điều chỉnh là cần thiết, nhưng phải tuân thủ đúng quy trình, có ý kiến từ các sở ngành và tổ chức tư vấn độc lập, đảm bảo tuân thủ nguyên tắc thị trường và tránh các hệ lụy phát sinh do can thiệp hành chính thiếu cơ sở.
Ông Võ Hồng Thắng kiến nghị cần phân loại rõ ràng các trường hợp chuyển mục đích sử dụng. Với những trường hợp chia tách đất cho con cái hoặc người lần đầu sở hữu nhà ở, nên xem xét áp dụng mức thu thấp hơn, mang tính hỗ trợ. Ngược lại, với các trường hợp mang tính đầu cơ, đầu tư sinh lời, vẫn nên thu theo mặt bằng bảng giá đất để đảm bảo công bằng và tránh trục lợi chính sách.
Admin
Nguồn: VnExpress
