Thời gian gần đây, trên các diễn đàn bất động sản xuất hiện thông tin về một sản phẩm trị giá hàng chục tỷ đồng, trong đó người mua chỉ cần bỏ ra một phần vốn nhỏ, còn lại sẽ được hỗ trợ vay gần 30 tỷ đồng.
Sản phẩm bất động sản này được quảng bá với khả năng sinh lời ổn định hàng tháng từ việc cho thuê, hứa hẹn mang lại một khoản lợi nhuận đáng kể chỉ trong vòng chưa đầy hai năm.
Vậy, đây có thực sự là cơ hội hấp dẫn cho những nhà đầu tư ít vốn, muốn tận dụng để mua đi bán lại kiếm lời nhanh chóng?
Trước hết, cấu trúc tài chính của giao dịch này tiềm ẩn rủi ro lớn, bởi tỷ lệ vốn tự có quá thấp, phần lớn dựa vào vốn vay.
Thông thường, các nhà đầu tư thận trọng chỉ vay khoảng một phần ba đến một nửa giá trị tài sản, trừ khi đây là giao dịch lướt sóng đã có sẵn người mua lại, hoặc may mắn mua được tài sản giá tốt.
Việc vay với tỷ lệ cao như vậy đi ngược lại nguyên tắc tài chính cơ bản, đẩy nhà đầu tư vào tình thế dễ mất vốn nếu thị trường biến động hoặc thu nhập sụt giảm.
Thứ hai, cần xem xét kỹ tính xác thực của con số thu nhập hàng tháng từ việc cho thuê. Đây chỉ là dự đoán, không có gì đảm bảo tỷ lệ lấp đầy sẽ ổn định trong dài hạn.
Hơn nữa, các chi phí phát sinh như bảo trì, sửa chữa, khấu hao nội thất, quản lý và môi giới có thể làm giảm đáng kể lợi nhuận thực tế. Để thu hút nhà đầu tư, chủ đầu tư có thể cam kết thuê lại trong vài năm đầu, nhưng thực chất khoản tiền này có thể được lấy từ chính tiền của nhà đầu tư, chứ không phản ánh giá trị thực của thị trường cho thuê.
Thứ ba, nhà đầu tư cần đặc biệt quan tâm đến số tiền phải trả ngân hàng mỗi tháng, thay vì chỉ chú ý đến con số thu nhập hàng tháng như quảng cáo.
Với khoản vay lớn, lãi suất hàng tháng có thể chiếm một phần đáng kể, cộng thêm phần trả gốc, nhà đầu tư buộc phải bù thêm từ nguồn vốn cá nhân. Ngay cả khi tiền cho thuê đều đặn trong dài hạn (điều này gần như không thể), nhà đầu tư vẫn phải bỏ thêm một khoản tiền không nhỏ từ túi mình mỗi tháng.
Để khuyến khích nhà đầu tư xuống tiền, chủ đầu tư có thể áp dụng chính sách ân hạn gốc trong vài năm đầu, hoặc thậm chí ân hạn cả gốc và lãi. Tuy nhiên, sau thời gian ân hạn, nếu nhà đầu tư vẫn chưa bán được sản phẩm, họ sẽ gặp khó khăn trong việc trả nợ ngân hàng nếu không có sự chuẩn bị từ trước. Khi đó, nguy cơ rơi vào nợ xấu và vi phạm hợp đồng với chủ đầu tư là rất cao, dẫn đến mất vốn ban đầu và các khoản đã trả cho ngân hàng.
Thứ tư, do định giá bán cao, thường có rất ít ngân hàng sẵn sàng cho vay. Điều này đồng nghĩa với việc nếu ngân hàng cho vay ban đầu tăng lãi suất, nhà đầu tư sẽ khó chuyển sang ngân hàng khác.
Thậm chí, nếu ngân hàng ban đầu ngừng cho vay, nhà đầu tư sẽ rơi vào thế kẹt, vì không có ngân hàng nào khác chấp nhận cho vay để trả nợ ngân hàng cũ.
Tóm lại, sản phẩm này chỉ phù hợp với những người có tiền nhàn rỗi, muốn sở hữu bất động sản cao cấp. Nó không dành cho những nhà đầu tư ít vốn, muốn sử dụng đòn bẩy tài chính để lướt sóng kiếm lời nhanh chóng.
Hãy cẩn trọng để tránh mất vốn ban đầu, mất thêm tiền gốc và lãi đã trả cho ngân hàng, đồng thời tránh rơi vào nhóm nợ xấu, ảnh hưởng đến các khoản vay khác.
Admin
Nguồn: VnExpress
