Trong bối cảnh dự thảo luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 đang được lấy ý kiến rộng rãi, đề xuất của Bộ Nông nghiệp và Môi trường về việc loại bỏ yếu tố thị trường trong định giá đất sơ cấp đang gây ra nhiều tranh luận trái chiều. Thay vì dựa trên yếu tố thị trường, đề xuất này trao quyền cho cơ quan nhà nước trong việc ban hành giá đất thông qua bảng giá đất 5 năm một lần hoặc điều chỉnh hàng năm bằng hệ số K.
Nhiều chuyên gia lo ngại rằng việc nhà nước nắm toàn quyền định giá đất mà không có sự tham gia của yếu tố thị trường sẽ làm tăng nguy cơ thiếu minh bạch, dẫn đến tình trạng “hai giá” như trước đây, gây thất thu ngân sách và tạo ra sự bất bình đẳng trong các giao dịch. Tình trạng “hai giá” đất, khi giá ghi trong hợp đồng thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế, thường xảy ra khi bảng giá đất không theo kịp biến động của thị trường.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nhận định rằng việc sử dụng bảng giá đất 5 năm có thể giúp thị trường ổn định về tâm lý và giảm áp lực tài chính. Tuy nhiên, nếu bảng giá đất bỏ qua yếu tố thị trường, điều này có thể làm giảm nguồn thu ngân sách do giá đóng thuế thấp hơn giá giao dịch thực tế, tạo ra sự bất bình đẳng và làm chậm khả năng thích ứng với thị trường. Ông cũng cho rằng việc trao toàn quyền định giá cho cơ quan nhà nước mà không có sự tham gia của các tổ chức tư vấn độc lập có thể dẫn đến áp đặt giá một chiều, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, đặc biệt trong đền bù và giải tỏa.
Ông Tuấn nhấn mạnh, mỗi mục đích quản lý có thể áp dụng phương pháp định giá khác nhau, nhưng giá thị trường vẫn cần đóng vai trò tham chiếu để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Chuyên gia Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, cho rằng việc loại bỏ yếu tố thị trường trong xác định giá đất đi ngược lại tinh thần cải cách của Luật Đất đai 2024, vốn hướng đến cơ chế thị trường minh bạch và xóa bỏ khung giá đất. Ông lo ngại rằng nếu nhà nước tự định giá đất mà không có đơn vị thẩm định độc lập, và áp dụng bảng giá đất cố định 5 năm, sẽ tái diễn các bất cập cũ như đền bù thiếu minh bạch, phát sinh hai mức giá và tình trạng lách thuế.
Theo ông Quang, vấn đề cốt lõi không nằm ở tần suất cập nhật bảng giá đất, mà là đảm bảo dữ liệu đủ chính xác và bám sát thực tế. Điều này có thể đạt được nhờ hệ thống dữ liệu giao dịch và kê khai thuế đang dần hoàn thiện, cùng với các công cụ kiểm soát sốt đất và thổi giá. Ông khuyến nghị không nên quay lại cơ chế cũ, mà cần cải tiến theo hướng hiện đại và minh bạch hơn.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, đồng tình rằng không nên loại bỏ hoàn toàn nguyên tắc thị trường trong định giá đất. Ông cho rằng đây là thước đo khách quan để đảm bảo công bằng giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Nếu áp dụng cơ chế định giá cứng nhắc, thiếu phản biện độc lập, sẽ dễ dẫn đến tình trạng tồn tại hai mức giá, một bất cập kéo dài nhiều năm.
Ông Thắng cảnh báo việc nhà nước vừa giao đất, vừa định giá, vừa thu tiền mà thiếu cơ chế giám sát độc lập sẽ tạo ra sự thiếu minh bạch. Thay vì loại bỏ yếu tố thị trường, ông đề xuất phân nhóm người sử dụng đất để áp dụng chính sách hỗ trợ phù hợp, như giảm nghĩa vụ tài chính hoặc miễn nộp tiền sử dụng đất bổ sung khi chuyển mục đích.
Các chuyên gia cũng đề xuất thành lập hội đồng định giá độc lập gồm đại diện chuyên gia, tổ chức tư vấn, người dân và doanh nghiệp để đảm bảo giá đất sơ cấp hợp lý. Hội đồng này cần dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế, công khai, được cập nhật định kỳ và có cơ chế phản biện xã hội. Với các trường hợp không qua đấu giá, cần có đơn vị thẩm định giá độc lập và cơ chế giải trình minh bạch.
Về lo ngại bảng giá đất bị chi phối bởi giá ảo, các chuyên gia cho rằng việc các địa phương xây dựng hệ thống dữ liệu giao dịch đất đai sẽ giúp loại bỏ dần hiện tượng sốt ảo, tạo nền tảng cho thị trường minh bạch hơn.
Tuy nhiên, vẫn có những ý kiến ủng hộ đề xuất để nhà nước định giá đất sơ cấp. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM, cho rằng điều này là cần thiết để kiểm soát đầu vào và tạo ổn định cho nền kinh tế. Ông cho rằng thị trường sơ cấp là nơi nhà nước phân bổ quỹ đất, nên việc nhà nước định giá ở thị trường này là hợp lý.
Theo ông Châu, cơ chế định giá thông qua tổ chức tư vấn và hội đồng thẩm định cấp tỉnh hiện nay có nhiều kẽ hở, dễ xảy ra thông đồng, làm phát sinh tiêu cực. Do đó, nhà nước trực tiếp định giá ở thị trường sơ cấp và để cơ chế thị trường vận hành tại giao dịch thứ cấp, đồng thời kiểm soát thông qua công cụ thuế, vừa tháo gỡ khó khăn tài chính cho doanh nghiệp, vừa giúp hạ nhiệt giá nhà và tránh tình trạng giá đất bị chi phối bởi giá ảo.
Tiến sĩ Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện kinh tế tài nguyên và môi trường TP HCM, cũng đồng tình với quan điểm để nhà nước định giá đất sơ cấp. Ông Thuận cho rằng nếu chỉ dựa vào giá thị trường, bảng giá đất sẽ biến động mạnh và khó kiểm soát. Vì vậy, giá đất cần được xác lập một mức cơ sở do nhà nước ban hành, làm nền tảng cho các giao dịch liên quan đến giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng. Mức giá này sau đó có thể điều chỉnh bằng hệ số K theo từng khu vực, vị trí, vừa tiệm cận thị trường vừa giữ được tính ổn định.
Theo ông Thuận, cách định giá đất cơ sở kết hợp hệ số điều chỉnh sẽ giúp ổn định mặt bằng, hỗ trợ mở rộng nguồn cung và tạo cơ hội sở hữu nhà cho người trẻ, người thu nhập thấp.
Đề xuất bỏ yếu tố thị trường trong định giá đất sơ cấp đang tạo ra một cuộc tranh luận sôi nổi, với những ý kiến trái chiều từ các chuyên gia và nhà quản lý. Việc tìm ra một giải pháp cân bằng giữa vai trò quản lý của nhà nước và yếu tố thị trường là rất quan trọng để đảm bảo sự minh bạch, công bằng và hiệu quả trong quản lý đất đai.
Admin
Nguồn: VnExpress
