Thị trường bất động sản TP.HCM và các tỉnh lân cận đang chứng kiến sự sôi động trở lại trong hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) quỹ đất, tuy nhiên, không ít thương vụ gặp khó khăn do giá chào bán quá cao.
Điển hình, Công ty Cổ phần Dịch vụ Ôtô Hàng Xanh (Haxaco) mới đây đã thông báo hủy phiên đấu giá lô đất hơn 6.280 m2 tại mặt tiền đường Võ Văn Kiệt, phường An Lạc, TP.HCM do không có nhà đầu tư nào tham gia. Lô đất này được chào giá khởi điểm hơn 1.130 tỷ đồng, tương đương khoảng 180 triệu đồng/m2. Mặc dù Haxaco đã mua lại khu đất từ năm 2022 và 2024 với giá khoảng 542 tỷ đồng và kỳ vọng thu về khoản lãi lớn, song phiên đấu giá đã không thành công do không có nhà đầu tư đăng ký tham gia.
Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại các tỉnh lân cận TP.HCM. Nhiều dự án đang được rao bán, nhưng mức giá không còn hấp dẫn khiến các thương vụ khó thành công. Một doanh nghiệp bất động sản lâu năm đang chào bán khu đô thị rộng 2.149 ha tại xã Đức Lập, Tây Ninh với giá 27.000 tỷ đồng, chưa bao gồm tiền đền bù, tiền sử dụng đất và thuế, nhưng vẫn chưa tìm được người mua. Một dự án khác rộng hơn 36 ha của đơn vị này cũng đang được rao bán với giá 6.680 tỷ đồng, song vẫn chưa có người mua.
Tại Bình Dương, một khu phức hợp căn hộ – thương mại gần 1 ha tại phường Lái Thiêu cũng đang được chào giá hơn 900 tỷ đồng, chưa bao gồm tiền sử dụng đất. Mặc dù sở hữu vị trí đắc địa và từng thu hút sự quan tâm của nhiều doanh nghiệp lớn, thương vụ này vẫn bế tắc do mức giá bị cho là quá cao. Nếu tính thêm chi phí sử dụng đất, xây dựng và các khoản khác, giá bán căn hộ có thể lên tới khoảng 80 triệu đồng/m2 để đảm bảo lợi nhuận.
Lý giải về tình trạng này, đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho biết, công ty đã tiếp cận gần chục dự án rao bán trong nửa đầu năm nay nhưng chưa mua được quỹ đất nào do giá chào bán quá cao. Việc cộng thêm tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng và vận hành khiến giá thành sản phẩm vượt quá mức thị trường, gây khó khăn cho việc tiêu thụ.
Một nguyên nhân khác là do sự khan hiếm quỹ đất đẹp, pháp lý sạch, cùng với việc bên bán cộng cả lãi vay ngân hàng trong thời gian nắm giữ đất vào giá chuyển nhượng, đẩy giá trị dự án lên cao hơn thực tế.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhận định thị trường M&A bất động sản đang sôi động trở lại, với số lượng giao dịch tăng 20-30% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, việc “chốt deal” không hề dễ dàng do các dự án hoàn thiện pháp lý thường có mức giá cao, chỉ phù hợp với nhà đầu tư nước ngoài hoặc doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh.
Bà Cao Thị Thu Hương, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường Savills TP.HCM, cho rằng ngoài yếu tố pháp lý, áp lực chi phí tài chính, đặc biệt là giá chào bán quỹ đất cao, đang gây khó khăn cho việc tiếp cận dự án. Nhiều doanh nghiệp đang trong trạng thái thăm dò, chờ đợi các tín hiệu chính sách trước khi quyết định mở rộng quỹ đất.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, nhấn mạnh tiền sử dụng đất là một yếu tố khó lường trong chiến lược mở rộng quỹ đất. Chi phí mua quỹ đất và tiền sử dụng đất hiện gần như tương đương nhau, trong khi doanh nghiệp không thể dự đoán mức thẩm định của chính quyền. Điều này gây khó khăn cho việc định giá và đảm bảo lợi nhuận cho dự án.
Trong bối cảnh đó, giới phân tích nhận định thị trường M&A bất động sản sẽ tiếp tục sôi động trong thời gian tới, nhưng sẽ có sự phân hóa rõ rệt hơn. Dòng vốn sẽ tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn thiện và tiềm năng khai thác tốt. Yếu tố giá và khả năng hấp thụ vẫn sẽ là phép thử quan trọng cho cả bên mua và bên bán.
Admin
Nguồn: VnExpress
