Thị trường bất động sản hiện đang đối diện với nhiều thách thức, trong đó đáng chú ý là việc tăng mạnh thuế chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Mức tăng này có thể gấp nhiều lần so với trước đây, từ vài trăm triệu đồng lên đến vài tỷ đồng, gây ra gánh nặng tài chính lớn cho người dân.
Nhiều người dân đang rơi vào tình cảnh khó khăn: có đất nhưng không thể sử dụng hợp pháp, phải sống tạm bợ hoặc thuê nhà vì không đủ khả năng xây dựng nhà ở ổn định. Điều này không chỉ gây lãng phí tài nguyên đất đai mà còn ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của người dân.
Theo quy định hiện hành tại TP.HCM, khi hộ gia đình hoặc cá nhân muốn tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, họ phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất mới. Quy định này áp dụng cho toàn bộ diện tích, không phân biệt trong hay ngoài hạn mức.
Một vấn đề đáng lưu ý là bảng giá đất ở hiện nay đã được điều chỉnh tăng lên, tiệm cận mức 50% đến 70% giá thị trường. Trong khi đó, bảng giá đất nông nghiệp vẫn còn rất thấp so với giá thị trường, dẫn đến việc số tiền thuế phải nộp tăng đột biến.
Để thấy rõ hơn tác động của việc tăng thuế này, có thể xem xét một số ví dụ cụ thể. Tại Cần Giờ, một lô đất 230m2 trước đây có giá đất ở là 1 triệu đồng/m2 và đất nông nghiệp là 192.000 đồng/m2, thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất là khoảng 185 triệu đồng. Tuy nhiên, với bảng giá đất mới, giá đất ở tăng lên 10,5 triệu đồng/m2 và đất nông nghiệp là 750.000 đồng/m2, khiến cho tiền thuế tăng vọt lên 2,25 tỷ đồng, gấp 12 lần so với trước đây. Tương tự, một lô đất 140m2 ở cùng khu vực, mức thuế cũ là 113 triệu đồng, nay đã tăng lên 1,36 tỷ đồng, cũng gấp 12 lần.
Một trường hợp khác tại Cần Giờ, một lô đất 300m2 có giá đất ở tăng từ 300.000 đồng/m2 lên 3,1 triệu đồng/m2, trong khi giá đất nông nghiệp chỉ tăng từ 123.000 đồng/m2 lên 480.000 đồng/m2. Điều này dẫn đến việc tiền thuế phải đóng tăng từ 53 triệu đồng lên 786 triệu đồng, gấp 15 lần.
Tại quận Bình Thạnh, một miếng đất 160m2 có giá đất ở tăng từ 5,8 triệu đồng/m2 lên 39,5 triệu đồng/m2, giá đất nông nghiệp tăng từ 300.000 đồng/m2 lên 810.000 đồng/m2, khiến cho tiền thuế phải đóng tăng từ 880 triệu đồng lên 6,2 tỷ đồng, gấp 7 lần.
Việc tăng thuế chuyển mục đích sử dụng đất không chỉ gây khó khăn cho người dân mà còn có những tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Sự thiếu hụt nguồn cung đất nền thổ cư hợp pháp sẽ đẩy giá bất động sản lên cao. Những người đã đóng thuế đầy đủ có thể sẽ cộng chi phí này vào giá bán, trong khi những người sở hữu đất thổ cư sẵn có cũng có thể tranh thủ tăng giá. Điều này sẽ làm cho thị trường bị thổi phồng, khiến cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực, đặc biệt là các gia đình có thu nhập trung bình, ngày càng khó khăn hơn trong việc sở hữu nhà ở.
Một nghịch lý khác là chính sách thuế cao có thể dẫn đến việc thất thu ngân sách. Khi người dân không đủ khả năng đóng thuế, họ sẽ không thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, và nhà nước sẽ mất đi nguồn thu tiềm năng này.
Để giải quyết vấn đề này, cần có các giải pháp linh hoạt và phù hợp hơn. Một trong những giải pháp được đề xuất là giảm thuế có phân loại cho các nhóm đối tượng khác nhau, nhằm ưu tiên nhu cầu ở thực của người dân.
Cụ thể, đối với những hộ gia đình sở hữu đất lâu đời hoặc bất động sản đầu tiên, nên miễn phí chuyển đổi lên đất thổ cư cho một phần diện tích nhất định, ví dụ 100m2, đủ để xây nhà ở ổn định. Đối với phần diện tích từ 100-200m2, có thể áp dụng mức thuế thấp hơn, ví dụ 20%. Và đối với phần diện tích trên 200m2, áp dụng mức thuế cao hơn, ví dụ 50%.
Đối với những người sở hữu bất động sản thứ hai trở lên, có thể áp dụng mức thuế cao hơn, ví dụ 30% cho phần diện tích trong hạn mức 100m2, 50% cho phần diện tích từ 100-200m2, và 75% cho phần diện tích trên 200m2. Điều này sẽ giúp hạn chế đầu cơ bất động sản, đồng thời vẫn đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Mặc dù việc áp dụng thuế theo tỷ lệ phần trăm như trên có thể giảm bớt gánh nặng cho người dân, nhưng số tiền thuế phải nộp vẫn có thể cao hơn gấp 2 đến 5 lần so với mức cũ, và vẫn nằm ngoài khả năng tài chính của nhiều người.
Hiện nay, quy định tại Khoản 5 điều 45 Luật Đất đai và điểm c khoản 11 điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP cho phép người dân được ghi nợ tiền sử dụng đất và không giới hạn thời gian ghi nợ. Tuy nhiên, việc ghi nợ này lại dẫn đến việc người sử dụng đất không được thực hiện nhiều quyền quan trọng như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho tặng, cho thuê, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Do đó, một giải pháp khác có thể được xem xét là các ngân hàng nên nghiên cứu và triển khai sản phẩm “Cho vay đóng thuế chuyển lên thổ cư” với thời hạn vay dài, ví dụ 10-15 năm. Điều này sẽ giúp người dân có thể vừa hoàn thành nghĩa vụ thuế, vừa không bị hạn chế các quyền quan trọng khi sở hữu bất động sản.
Admin
Nguồn: VnExpress
