Việt Nam đang chứng kiến tốc độ già hóa dân số nhanh chóng, kéo theo sự gia tăng nhu cầu về các dịch vụ chăm sóc người cao tuổi và mở ra tiềm năng lớn cho thị trường bất động sản dưỡng lão. Theo số liệu thống kê, hiện cả nước có khoảng 16,1 triệu người cao tuổi, chiếm hơn 16% tổng dân số. Dự báo đến năm 2038, cứ 5 người dân Việt Nam thì có 1 người trên 60 tuổi. Quỹ Dân số Liên Hợp Quốc (UNFPA) dự đoán con số này sẽ tiếp tục tăng lên hơn 25% vào năm 2050.
Thực tế này vừa đặt ra những thách thức lớn về an sinh xã hội, đồng thời tạo ra cơ hội cho các mô hình bất động sản phục vụ người cao tuổi, đặc biệt là mô hình nhà dưỡng lão bán trú. Loại hình này, với đặc điểm chăm sóc người cao tuổi vào ban ngày và cho phép họ trở về nhà vào buổi tối, được đánh giá là phù hợp với văn hóa Á Đông.
Các chuyên gia trong ngành nhận định, dịch vụ dưỡng lão là một lĩnh vực đầu tư tất yếu và có tiềm năng trở thành “mỏ vàng” của thị trường bất động sản và dịch vụ nếu được đầu tư và phát triển một cách bài bản.
Tuy nhiên, mô hình này vẫn còn khá mới mẻ tại Việt Nam. Theo thống kê của Viện Nghiên cứu và Đánh giá Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cả nước hiện chỉ có vài chục cơ sở tư nhân và trung tâm công lập chăm sóc người cao tuổi. Đa phần các cơ sở này mới chỉ đáp ứng được các nhu cầu cơ bản, chưa thể cung cấp các dịch vụ đa dạng và chuyên sâu như chăm sóc y tế, dinh dưỡng, và các hoạt động sinh hoạt cộng đồng.
Tại TP.HCM, thành phố lớn nhất cả nước, năm 2024 ghi nhận có 7 cơ sở trợ giúp và chăm sóc người cao tuổi công lập và 13 cơ sở ngoài công lập. Trong đó, 6 cơ sở hoạt động miễn phí nhờ sự hỗ trợ từ các nhà hảo tâm. Số lượng doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực bất động sản dưỡng lão còn rất hạn chế, phần lớn vẫn đang trong giai đoạn quan sát và thăm dò thị trường.
Trong thời gian gần đây, một số tập đoàn lớn đã bắt đầu thể hiện sự quan tâm đến mô hình này. Vingroup đã hợp tác với Well Group (Nhật Bản) để phát triển trung tâm dưỡng lão cao cấp tại Hà Nội. Sun Group công bố dự án Sun Urban City tại Hà Nam, tích hợp bệnh viện, khu dưỡng lão và không gian cộng đồng dành cho người cao tuổi. Trần Anh Group dành hơn 20 ha đất tại Long An để xây dựng viện dưỡng lão cao cấp. Novaland tại Phan Thiết và VinaLiving tại Quy Nhơn cũng hé lộ kế hoạch phát triển các cơ sở chăm sóc và nghỉ dưỡng cho người cao tuổi. Tuy nhiên, số lượng các dự án này vẫn còn rất nhỏ so với tiềm năng và quy mô của thị trường.
Sự dè dặt của các doanh nghiệp xuất phát từ những thách thức về tài chính và pháp lý chưa rõ ràng. Ngay cả khi tham gia thị trường, các doanh nghiệp thường chỉ dừng lại ở quy mô thử nghiệm hoặc tập trung vào phân khúc khách hàng cao cấp, bỏ ngỏ phân khúc phổ thông, nơi có nhu cầu lớn nhất.
Theo đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM, nhà dưỡng lão là một phân khúc đầy tiềm năng nhưng không dễ triển khai. Rào cản lớn nhất là vấn đề pháp lý, do Việt Nam chưa có viện dưỡng lão cao cấp nào vận hành theo mô hình bất động sản hoàn chỉnh, dẫn đến thủ tục phức tạp và rủi ro cao. Bên cạnh đó, phân khúc này đòi hỏi quỹ đất lớn, vốn đầu tư dài hạn, lợi nhuận thấp hơn so với nhà ở thương mại, và yêu cầu đội ngũ vận hành chuyên sâu về y tế, tâm lý và chăm sóc xã hội.
Một yếu tố khác cần xem xét là sự chênh lệch giữa thu nhập và chi phí. Theo Bảo hiểm xã hội Việt Nam, mức lương hưu bình quân đến cuối năm 2024 chỉ khoảng 6,2 triệu đồng/tháng, và xấp xỉ 7 triệu đồng nếu tính cả lực lượng vũ trang. Trong khi đó, chi phí cho một suất dưỡng lão cơ bản tại các đô thị lớn đã dao động từ 10 triệu đồng trở lên, và các gói nâng cao có thể lên đến 16-22 triệu đồng, tương đương hoặc thậm chí cao hơn chi phí thuê một căn hộ ở trung tâm TP.HCM. Đối với những người không có lương hưu và chỉ sống bằng trợ cấp xã hội ít ỏi, dịch vụ dưỡng lão gần như là không thể tiếp cận.
Thực tế cho thấy, chi phí dịch vụ chăm sóc sức khỏe đang tăng nhanh hơn tốc độ điều chỉnh lương hưu. Trong khi lương hưu có thể tăng 5-7% mỗi năm, chi phí dưỡng lão lại leo thang 10-15%. Ở các nước phát triển, phần lớn chi phí này được bảo hiểm hoặc nhà nước chi trả, trong khi tại Việt Nam, gánh nặng vẫn đổ lên vai gia đình. Mức phí cao khiến nhiều dự án khó đạt tỷ lệ lấp đầy, từ đó làm giảm sức hút đối với các nhà đầu tư.
Theo nhận định của VRES IRE, chỉ khi chi phí dịch vụ dưỡng lão tiệm cận với mức thu nhập bình quân, nhu cầu lớn mới có thể trở thành động lực để các doanh nghiệp mạnh dạn tham gia vào thị trường.
Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng VARS IRE, cho rằng sự thiếu đồng bộ trong chính sách, cơ chế và luật pháp liên quan đến bất động sản dưỡng lão khiến các nhà đầu tư lo ngại về khả năng thanh khoản và lợi nhuận. Bất động sản dưỡng lão, dù đáp ứng nhu cầu an sinh, vẫn cần đảm bảo khả năng sinh lời để thu hút đầu tư, nếu không sẽ đi vào vết xe đổ của nhà ở xã hội trước đây.
TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định rằng, do thiếu cơ chế phù hợp, nhà dưỡng lão chưa thể trở thành lĩnh vực sinh lợi cao như nhà ở thương mại, khiến các nhà đầu tư còn dè dặt. Tuy nhiên, ông Đính nhấn mạnh rằng, già hóa dân số là một xu thế không thể đảo ngược, và đây sẽ là cơ hội lớn cho các doanh nghiệp biết đón đầu xu hướng.
Để tăng nguồn cung cho mô hình nhà dưỡng lão, trước hết cần cân đối bài toán chi phí và tài chính giữa các bên liên quan. Mô hình nhà dưỡng lão, đặc biệt là loại hình bán trú, hoàn toàn có thể trở thành một cấu phần quan trọng của thị trường bất động sản và hệ thống an sinh xã hội của Việt Nam.
Các chuyên gia đồng tình rằng, Nhà nước cần ban hành các cơ chế ưu đãi về đất đai, tín dụng, thuế, và hoàn thiện khung pháp lý cho loại hình này, tương tự như đối với nhà ở xã hội. Khi đó, bất động sản dưỡng lão mới có thể trở thành một lĩnh vực hấp dẫn và thu hút đầu tư. Các doanh nghiệp khi nhận được sự hỗ trợ cần cam kết phát triển các mô hình cộng đồng với mức phí phù hợp với túi tiền của người dân, đồng thời đảm bảo chất lượng dịch vụ và giá cả hợp lý.
Thay vì đầu tư ồ ạt vào các dự án quy mô lớn, một hướng đi khả thi hơn là tập trung vào các mô hình bán trú vừa và nhỏ, đặt gần các khu dân cư đông đúc để thuận tiện cho việc đưa đón. Các trung tâm nên tập trung vào các gói dịch vụ cơ bản, chia sẻ không gian sinh hoạt nhưng vẫn đáp ứng được các nhu cầu về y tế và tinh thần. Cách tiếp cận phân tầng và linh hoạt sẽ giúp mở rộng đối tượng khách hàng, từ đó tiếp cận được cả những người có thu nhập trung bình trở xuống, thay vì chỉ phục vụ một nhóm nhỏ có khả năng chi trả cao. Sự kết hợp giữa bất động sản chăm sóc sức khỏe và dịch vụ cộng đồng sẽ mang lại nguồn thu ổn định, đồng thời đáp ứng nhu cầu xã hội trong bối cảnh già hóa dân số.
Tại một hội nghị gần đây, Tổng Bí thư Tô Lâm đã nhấn mạnh rằng, mô hình trung tâm dưỡng lão ban ngày là một hướng đi phù hợp, nhưng tiến độ triển khai còn chậm. Tổng Bí thư đề nghị sớm xây dựng các mô hình cụ thể, đồng thời khuyến khích khu vực tư nhân tham gia phát triển các trung tâm chăm sóc người già, trong bối cảnh nhiều người cao tuổi phải ở nhà một mình khi con cháu đi học, đi làm.
Hiện tại, “mỏ vàng” nhà dưỡng lão vẫn còn đang ở trạng thái tiềm năng. Chỉ khi những vướng mắc về pháp lý, văn hóa và lợi nhuận được tháo gỡ, thị trường này mới có thể bùng nổ và thu hút nhiều nhà đầu tư hơn.
Admin
Nguồn: VnExpress
