Những bạn trẻ ngày nay, nhiều người rất năng động và có chí tiến thủ. Không ít bạn, mới chỉ 25 tuổi, đã lên kế hoạch vay tiền mua nhà. Tuy nhiên, hai câu chuyện dưới đây sẽ giúp bạn tránh những sai lầm nghiêm trọng khi tính toán bài toán mua nhà.
Trường hợp thứ nhất là một bạn nữ 25 tuổi, với thu nhập 25-28 triệu đồng mỗi tháng, đang nhắm đến một căn hộ trị giá 2,5 tỷ đồng ở Hà Nội. Cô đã có 500 triệu đồng tiền tiết kiệm và dự kiến nhận thêm 500 triệu đồng từ gia đình, phần còn lại sẽ vay ngân hàng 1,5 tỷ đồng. Với mức lãi suất giả định 7% một năm, trả góp trong 20 năm, số tiền trả hàng tháng ước tính khoảng 11,8 triệu đồng. Hiện tại, cô đang thuê trọ với chi phí 4,5 triệu đồng mỗi tháng, cùng với sinh hoạt phí khoảng 5 triệu đồng. Phần còn lại, cô dành dụm để thực hiện mục tiêu mua nhà.
Tuy nhiên, kế hoạch này tiềm ẩn một số sai lầm nghiêm trọng. Thứ nhất, chi phí sinh hoạt có thể chưa được tính toán đầy đủ. Thứ hai, chưa có khoản dự phòng cho các tình huống bất ngờ. Và quan trọng nhất, việc giả định lãi suất cố định 7% trong suốt thời gian vay là không thực tế.
Chi phí sinh hoạt 5 triệu đồng một tháng có vẻ hơi thấp. Ngoài các chi phí cơ bản, bạn cần tính đến các khoản phát sinh như gặp gỡ bạn bè, sinh nhật, đám cưới, giải trí,… Những khoản này có thể đội chi phí sinh hoạt lên đáng kể, ảnh hưởng đến khả năng tiết kiệm.
Giả sử chi phí sinh hoạt là đủ, với thu nhập 25-28 triệu đồng, sau khi trừ tiền thuê trọ và sinh hoạt phí, bạn còn lại khoảng 15 triệu đồng mỗi tháng. Tuy nhiên, bạn nên dành ra khoảng 30% số tiền này, tương đương 4 triệu đồng, cho quỹ dự phòng. Khoản tiền này sẽ giúp bạn đối phó với những rủi ro bất ngờ. Như vậy, số tiền thực tế bạn có thể dùng để trả nợ ngân hàng chỉ còn khoảng 11 triệu đồng.
Với 11 triệu đồng mỗi tháng, dựa trên lãi suất hiện tại (ưu đãi 7-8% trong 2 năm đầu, sau đó thả nổi khoảng 11%), bạn chỉ nên vay khoảng 950 triệu đồng với kỳ hạn 15 năm. Tổng ngân sách mua nhà an toàn, bao gồm 1 tỷ đồng vốn tự có, không nên vượt quá 2 tỷ đồng. Nếu vay tới 1,5 tỷ đồng, bạn sẽ vượt quá khả năng tài chính an toàn đến 50%, dễ dẫn đến áp lực tài chính lớn.
Sai lầm lớn nhất là việc sử dụng mức lãi suất cố định 7% cho toàn bộ khoản vay 1,5 tỷ trong 20 năm. Lãi suất vay thế chấp thường không cố định mà sẽ thay đổi theo thị trường. Việc không tính đến khả năng lãi suất tăng cao sau thời gian ưu đãi có thể khiến bạn gặp khó khăn trong việc trả nợ.
Tóm lại, bạn nên tính toán lại khả năng trả nợ một cách cẩn thận, bao gồm các rủi ro về thu nhập, chi phí sinh hoạt thực tế, khoản dự phòng và đặc biệt là lãi suất vay ngân hàng. Hãy cân nhắc giảm quy mô vay và chọn căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng.
Trường hợp thứ hai là một bạn nam 25 tuổi ở TP.HCM, thu nhập 21 triệu đồng một tháng, muốn mua căn hộ 3 tỷ đồng. Anh có 300 triệu đồng tiền tiết kiệm và được bố mẹ hỗ trợ 1 tỷ đồng, dự định vay 1,5 tỷ đồng. Chi phí thuê trọ và sinh hoạt khoảng 10 triệu đồng một tháng, phần còn lại anh tiết kiệm. Ngoài lương IT 18 triệu đồng, anh còn dạy gia sư thêm 2,8 triệu đồng mỗi tháng và kỳ vọng lương sẽ tăng thêm 2-3 triệu đồng mỗi năm. Anh dự tính sẽ trả xong khoản vay trong 5-6 năm.
Tương tự như trường hợp trên, anh bạn này cũng mắc phải những sai lầm tương tự: tính toán chưa đủ chi phí sinh hoạt, không có quỹ dự phòng và ước tính sai thời gian trả nợ.
Chi phí sinh hoạt 4 triệu đồng một tháng có thể chưa bao gồm các khoản như gặp gỡ bạn bè, giải trí,…
Giả sử chi phí sinh hoạt là đủ, với tổng thu nhập 21 triệu đồng, sau khi trừ các chi phí thuê trọ, điện nước, biếu bố mẹ và sinh hoạt, anh còn dư khoảng 11 triệu đồng mỗi tháng. Tuy nhiên, anh nên trích ra 3 triệu đồng cho quỹ dự phòng.
Như vậy, số tiền thực tế anh có thể dùng để trả nợ ngân hàng chỉ còn khoảng 8 triệu đồng. Với mức này, anh chỉ nên vay khoảng 700 triệu đồng với kỳ hạn 15 năm (giả định lãi suất ưu đãi 7-8% trong 2 năm đầu, sau đó thả nổi khoảng 11%).
Với vốn tự có 1,3 tỷ đồng, tổng ngân sách mua nhà an toàn chỉ nên ở mức 2 tỷ đồng. Nếu mua căn hộ 3 tỷ đồng, số tiền vay sẽ lên tới 1,5 tỷ đồng, vượt quá mức an toàn và gây áp lực tài chính lớn.
Sai lầm lớn nhất là dự tính trả hết nợ trong 5-6 năm. Với 8 triệu đồng mỗi tháng, anh cần tới 15 năm để trả hết khoản vay 700 triệu đồng. Để trả hết nợ trong 6 năm, anh cần trả từ 12-13 triệu đồng mỗi tháng, điều mà thu nhập hiện tại chưa đáp ứng được.
Lời khuyên là nên chọn căn hộ trong tầm ngân sách 2 tỷ đồng và chuẩn bị tâm lý trả nợ trong 15 năm. Nếu muốn mua căn hộ giá trị cao hơn hoặc rút ngắn thời gian trả nợ, cần tăng thu nhập. Ví dụ, để trả hết khoản vay 700 triệu đồng trong 6 năm, cần tăng thu nhập thêm 5 triệu đồng mỗi tháng.
Theo tính toán, cứ mỗi 10 triệu đồng dành để trả ngân hàng, bạn sẽ có khả năng thanh toán khoản vay 800 triệu đồng trong kỳ hạn 15 năm.
Admin
Nguồn: VnExpress
