Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo nghị quyết nhằm kiểm soát đà tăng giá bất động sản, trong đó đề xuất siết chặt hạn mức cho vay đối với người mua nhà từ căn thứ hai trở lên, nhằm hạn chế đầu cơ và ổn định thị trường. Theo đó, các tổ chức tín dụng sẽ chỉ được phép cho vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán đối với người mua căn nhà thứ hai, và không quá 30% đối với căn nhà thứ ba trở lên, ngoại trừ nhà ở xã hội.
Các chuyên gia nhận định rằng quy định mới này sẽ tác động trực tiếp đến các nhà đầu tư, đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy tài chính để nắm giữ nhiều bất động sản cùng một lúc. Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, phần lớn các chủ đầu tư đều hợp tác với ngân hàng để cung cấp các gói tín dụng cho khách hàng, và đây là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến tốc độ thanh khoản của sản phẩm.
Thực tế cho thấy, nhiều đối tượng đã lợi dụng chính sách này như một công cụ tài chính để đầu cơ và lướt sóng. VARS IRE chỉ ra rằng, nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại áp dụng chính sách thanh toán linh hoạt, cho phép người mua chỉ cần trả trước 10-30%. Điều này có nghĩa là khách hàng có thể vay tới 70-90% giá trị căn nhà. Ví dụ, với một căn hộ trị giá 3 tỷ đồng, người mua chỉ cần bỏ ra 600-900 triệu đồng ban đầu, phần còn lại sẽ vay ngân hàng. Cùng với chính sách miễn lãi và ân hạn nợ gốc, nếu giá nhà tăng 15-20%, khoản chênh lệch 450-600 triệu đồng gần như trở thành lợi nhuận ròng.
Tâm lý kỳ vọng giá nhà tiếp tục tăng đã thúc đẩy nhiều người tận dụng đòn bẩy tài chính và các chương trình ưu đãi để tích trữ bất động sản, chờ giá lên. Điều này gây ảnh hưởng lớn đến những người có nhu cầu mua nhà để ở thực sự. Do đó, việc siết chặt hạn mức vay mua nhiều nhà có thể tác động trực tiếp đến nhóm đối tượng chuyên găm hàng để đẩy giá nhà đất.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, cho rằng đề xuất mới này có thể giúp giảm áp lực tăng giá bất hợp lý và hướng dòng vốn trở lại nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực. Tác động của chính sách này không chỉ giới hạn ở lượng vốn đổ vào thị trường mà còn ảnh hưởng đến tâm lý kỳ vọng lợi nhuận. Khi tỷ lệ cho vay giảm, nhà đầu tư sẽ phải tăng vốn tự có, từ đó hạn chế hoạt động đầu cơ, một yếu tố đã gây ra biến động lớn cho thị trường trong giai đoạn 2020-2022. Các nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn khi vay vốn để ôm hàng, vì biên lợi nhuận kỳ vọng không còn đủ hấp dẫn so với chi phí vay và rủi ro thanh khoản.
“Việc thu hẹp tín dụng sẽ làm giảm dòng vốn đầu cơ, giúp mặt bằng giá ổn định hơn, tránh tình trạng thổi giá khiến người mua nhà lần đầu bị đẩy ra khỏi thị trường”, ông Quang nhận định.
Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc trang rao tin địa ốc trực tuyến Batdongsan, cho rằng việc giới hạn hạn mức cho vay sẽ buộc các nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi sử dụng đòn bẩy tài chính. Trước đây, nhiều người có thể vay tới 70-80% giá trị căn nhà để đầu tư. Khi thị trường chững lại, họ buộc phải bán cắt lỗ để trả nợ ngân hàng, tạo ra hiệu ứng giảm giá dây chuyền. Quy định mới sẽ giúp hạn chế tình trạng này, đồng thời giảm rủi ro nợ xấu cho hệ thống tài chính, đặc biệt là trong bối cảnh giá trị tài sản thế chấp có thể biến động khi thị trường điều chỉnh.
Tuy nhiên, việc siết chặt hạn mức vay mua nhiều nhà cũng có thể làm giảm thanh khoản của toàn bộ thị trường trong ngắn hạn. Tác động mạnh nhất được dự báo sẽ rơi vào thị trường sơ cấp, nơi hoạt động đầu tư chiếm tỷ trọng lớn, trong khi thị trường thứ cấp, phục vụ nhu cầu ở thực, ít bị ảnh hưởng hơn. Về phân khúc, ông Đinh Minh Tuấn dự báo các dự án hướng đến nhóm khách hàng đầu tư, bao gồm căn hộ cao cấp, đất nền vùng ven và bất động sản nghỉ dưỡng, có thể đối mặt với giai đoạn trầm lắng. Sự suy giảm của lực cầu đầu tư sẽ khiến giao dịch chững lại, buộc các chủ đầu tư phải tăng chiết khấu hoặc giãn tiến độ thanh toán để kích cầu.
Đối với các doanh nghiệp phát triển dự án, rủi ro nằm ở việc kéo dài thời gian bán hàng và áp lực dòng tiền. Đại diện một chủ đầu tư tại TP HCM cho biết khoảng 60% khách hàng của họ sử dụng vốn vay để mua nhà. “Nếu ngân hàng siết chặt cho vay, doanh số chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng. Trong ngắn hạn, chúng tôi buộc phải tăng ưu đãi hoặc đẩy mạnh liên kết với ngân hàng để tìm giải pháp linh hoạt”, ông nói. Một số chủ đầu tư cảnh báo rằng nếu quy định được áp dụng đồng loạt, tốc độ tiêu thụ sản phẩm có thể chậm lại đáng kể.
VARS IRE cho rằng không nên đánh đồng nhóm “đầu cơ, lướt sóng” với những người mua nhà thứ hai trở lên vì các mục đích chính đáng như khai thác kinh doanh hoặc tích lũy tài sản cho con cái. Mặc dù hành vi mua thêm nhà là tương tự, nhưng mục đích và mức độ ảnh hưởng đến thị trường là khác nhau. Nếu áp dụng chính sách hạn chế tín dụng một cách đồng loạt, không phân biệt đối tượng, có thể triệt tiêu cả những động lực phát triển của thị trường.
Theo VARS IRE, thị trường bất động sản vừa mới phục hồi và sức cầu còn yếu, trong khi các hoạt động tăng giá chủ yếu do một số nhóm đầu cơ nhỏ lẻ tạo ra. Việc siết chặt tín dụng ở thời điểm này có thể khiến thanh khoản giảm thêm, thay vì xử lý đúng nhóm đối tượng cần kiểm soát.
Các chuyên gia cho rằng chính sách siết chặt tín dụng cần được thiết kế linh hoạt theo chu kỳ thị trường, đồng thời kết hợp hài hòa với thuế bất động sản, nguồn cung sản phẩm và tính minh bạch của giao dịch. Ông Trần Trọng Vũ, đồng sáng lập Công ty SPE.R, cho rằng nếu chỉ tập trung vào việc “bóp” kênh tín dụng, thanh khoản toàn thị trường sẽ sụt giảm mạnh, gây khó khăn cho doanh nghiệp và ảnh hưởng đến lưu thông vốn.
Ông nhấn mạnh rằng cơ quan quản lý cần hoàn thiện hệ thống dữ liệu giao dịch bất động sản, tích hợp thông tin giữa dữ liệu dân cư, đăng ký đất đai, tín dụng và thuế để phân biệt được người mua ở thực, người nâng cấp nhà và nhà đầu tư. Một số quốc gia đã áp dụng việc phân tầng tín dụng theo số lượng bất động sản sở hữu dựa trên tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV). Khi đó, việc siết chặt tín dụng sẽ nhắm đúng nhóm đầu cơ, giảm thanh khoản đầu cơ nhưng không làm giảm thanh khoản của thị trường.
Tương tự, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết định hướng dòng vốn đúng đối tượng là cần thiết, nhưng cần áp dụng linh hoạt để tránh gây tắc nghẽn thị trường. “Nếu chỉ siết chặt mà không mở các kênh huy động khác cho doanh nghiệp, thị trường dễ rơi vào tình trạng thiếu vốn cục bộ. Nhà nước nên song song phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp minh bạch và hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà ở thực,” ông nói.
Các chuyên gia kiến nghị rằng việc siết chặt tín dụng phải đi kèm với các chính sách hỗ trợ, chẳng hạn như mở rộng kênh tín dụng cho người mua nhà lần đầu và hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường trái phiếu để doanh nghiệp có thể huy động vốn trung và dài hạn. “Mục tiêu cuối cùng vẫn là phát triển một thị trường bền vững, cân bằng giữa đầu tư và nhu cầu ở thực,” ông Hiển nhấn mạnh.
Tại cuộc họp ngày 11/10, Thủ tướng Phạm Minh Chính tiếp tục nhấn mạnh sự cần thiết của các chính sách tín dụng phù hợp để điều tiết và hướng dòng vốn vào đúng mục tiêu, ưu tiên các dự án nhà ở xã hội và các đối tượng có nhu cầu thực. Đồng thời, cần kiểm soát chặt chẽ dòng tiền chảy vào các phân khúc mang tính đầu cơ và trục lợi chính sách. Thủ tướng yêu cầu xây dựng chính sách thuế hợp lý nhằm ngăn chặn hành vi đầu cơ, thổi giá và chào bán nhà ở vượt quá mặt bằng chung của thị trường.
Admin
Nguồn: VnExpress
