Chứng kiến cảnh hàng trăm người xếp hàng xuyên đêm để đăng ký mua nhà ở xã hội, một thực tế chua xót hiện ra: “Tôi không đủ giàu để mua nhà thương mại, nhưng cũng không đủ nghèo để đủ điều kiện mua nhà xã hội”.
Thực tế này phản ánh tình cảnh của rất nhiều người có thu nhập trung bình, những người đang bị bỏ rơi trên thị trường bất động sản hiện nay. Phân khúc nhà ở vừa túi tiền, với mức giá khoảng 2-3 tỷ đồng cho căn hộ hai phòng ngủ, gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp, khiến giấc mơ an cư của nhiều người ngày càng trở nên xa vời.
Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, việc người trẻ mua được nhà chẳng khác nào một kỳ tích. Thách thức này không chỉ đến từ thu nhập hạn chế mà còn do sự bất hợp lý trong cấu trúc sản phẩm của thị trường nhà ở.
Câu hỏi đặt ra không chỉ là “làm thế nào để giảm giá nhà”, mà quan trọng hơn là “giảm bằng cách nào?”. Trong cơ cấu giá nhà thương mại, chi phí nguyên vật liệu, nhân công đều tăng, và việc bồi thường giải phóng mặt bằng là quyền lợi chính đáng của người dân. Lợi nhuận của doanh nghiệp cũng đã được điều tiết thông qua các loại thuế. Như vậy, tiền sử dụng đất, khoản thu một lần của Nhà nước đối với chủ đầu tư, nổi lên như một dư địa lớn nhất để có thể xem xét điều chỉnh. Khoản này thường chiếm từ 20-40% giá bán, tùy thuộc vào vị trí của dự án, và là biến số duy nhất mà Nhà nước có thể can thiệp mà không xâm phạm đến quyền lợi của người dân hay lợi nhuận hợp pháp của doanh nghiệp.
Trong khi đó, nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất và giới hạn lợi nhuận tối đa ở mức 10% tổng mức đầu tư, giúp giá thành dễ tiếp cận hơn. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở xã hội hiện tại vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu, dẫn đến cảnh người dân phải xếp hàng từ sáng sớm để nộp hồ sơ, như thể đang tìm kiếm may mắn trong một giấc mơ xổ số.
Khi cả hai phân khúc nhà ở hiện tại đều bộc lộ những hạn chế, nhu cầu về một mô hình thứ ba trở nên cấp thiết. Loại hình nhà thương mại vừa túi tiền có thể mở ra một lối đi mới cho hàng triệu người đang mắc kẹt giữa hai thái cực. Nhưng làm thế nào để có nhà ở vừa túi tiền trong bối cảnh mọi chi phí đều đang tăng cao?
Theo quan điểm cá nhân, cốt lõi của mô hình này nằm ở việc thay đổi phương thức thu tiền sử dụng đất và áp dụng một mức trần lợi nhuận hợp lý cho chủ đầu tư. Do đó, tôi đề xuất một phương án để thảo luận, xoay quanh hình thức “thuê đất, sở hữu nhà”.
Hiện nay, các dự án nhà thương mại phải nộp tiền sử dụng đất một lần, đẩy gánh nặng chi phí lên giá bán. Với mô hình nhà ở vừa túi tiền, doanh nghiệp có thể thuê đất của Nhà nước và trả tiền thuê hàng năm. Sau đó, họ xây dựng nhà ở và bán lại phần nhà (tài sản trên đất), đồng thời chuyển giao nghĩa vụ trả tiền thuê đất hàng năm tương ứng với diện tích nhà ở cho người mua. Như vậy, người mua vẫn sở hữu lâu dài công trình trên đất và định kỳ trả tiền thuê đất cho Nhà nước.
Để dễ hình dung, hãy xem xét mặt bằng giá hiện tại: tại Hà Nội và TP.HCM, giá nhà ở xã hội dao động từ 18-30 triệu đồng/m². Mức giá này đã bao gồm lợi nhuận tối đa 10% của doanh nghiệp và được miễn hoàn toàn tiền sử dụng đất. Nếu áp dụng mô hình “nhà ở vừa túi tiền – thuê đất hàng năm”, giá bán ban đầu có thể tương đương với nhà ở xã hội, chỉ cao hơn khoảng 10-15% do định mức của phân khúc thương mại vừa túi tiền lớn hơn. Sự khác biệt nằm ở nghĩa vụ tài chính: thay vì gánh toàn bộ tiền sử dụng đất ngay trong giá nhà như hiện nay, chủ nhà sẽ nộp tiền thuê đất hàng năm cho Nhà nước theo giá đất thuê được xác định ổn định.
Mức thuê tiền đất hàng năm mà người mua phải trả có thể được ước tính dựa trên công thức phân bổ đất đang áp dụng cho thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Ví dụ: một thửa đất 2.000 m² được sử dụng để xây dựng một tòa chung cư có tổng diện tích sàn là 20.000 m². Một căn hộ rộng 70 m² sẽ có tỷ lệ phân bổ là 70/20.000 = 0,0035, tương đương với diện tích đất quy đổi khoảng 7 m².
Giả sử bảng giá đất của khu vực ở mức phổ biến hơn, khoảng 30 triệu đồng/m², và áp dụng tỷ lệ thuê đất 1%/năm (mức phổ biến hiện nay), thì số tiền thuê đất mà người mua cần trả là: 7 m² × 30.000.000 × 1% = 2.100.000 đồng/năm, tức khoảng 175.000 đồng mỗi tháng. Nếu áp dụng kịch bản giá đất theo bảng giá đất cao (giá đất 100 triệu/m² và tỷ lệ thuê 2%), chi phí có thể lên tới 14 triệu đồng/năm như ví dụ trên. Tuy nhiên, đây là tình huống giá đất rất cao, không phản ánh mặt bằng chung cư hiện nay.
Nhiều người dân có thể lo ngại: “Thuê đất thì tôi sở hữu cái gì?”, “Đất thuê có thời hạn, lỡ Nhà nước thu hồi thì sao?”. Thực tế, trong mô hình này, quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất được tách bạch, do đó quyền bán, thừa kế, thế chấp nhà ở của người mua hoàn toàn không bị ảnh hưởng. Điều quan trọng là Nhà nước cần quy định rõ cơ chế gia hạn thời hạn thuê đất, giá thuê ổn định và minh bạch, để loại bỏ tâm lý “đến hạn thì mất nhà”, đồng thời bảo đảm dự án vận hành bình thường như các loại hình nhà ở hiện nay.
Cách thu tiền đất này chỉ nên áp dụng cho nhà ở vừa túi tiền, trong khi nhà thương mại và nhà ở xã hội vẫn giữ nguyên cơ chế hiện hành. Nhờ đó, mô hình mới không phá vỡ thị trường mà tạo thêm một kênh tiếp cận nhà ở cho người có thu nhập trung bình.
Trên thế giới, việc sở hữu nhà ở có thời hạn không phải là điều xa lạ. Trung Quốc giới hạn tối đa 70 năm, Singapore 99 năm, và Thái Lan phổ biến 30 năm. Tại Việt Nam, khi xây dựng Luật Nhà ở 2023, đề xuất quy định thời hạn cho chung cư đã vấp phải nhiều phản ứng vì dễ tạo cảm giác mất quyền khi hết thời hạn sở hữu. Với mô hình nhà ở vừa túi tiền, điểm khác biệt là người dân vẫn sở hữu lâu dài phần nhà, còn đất được thuê theo cơ chế trả định kỳ hàng năm cho nhà nước, thay vì chủ đầu tư nộp một lần và phân bổ vào giá bán như hiện nay.
Tuy nhiên, chỉ “đổi cách thu” là chưa đủ. Để tránh tình trạng doanh nghiệp “thổi giá”, cần thiết lập một khung lợi nhuận hợp lý. Đổi lại những ưu đãi về thủ tục và tiền đất, nhà ở vừa túi tiền nên nghiên cứu mức lợi nhuận khoảng 20-25% tổng mức đầu tư để vừa giảm giá thành, vừa đủ hấp dẫn doanh nghiệp. Đồng thời, cần có trần giá bán, điều kiện chuyển nhượng, và cơ chế chống “lướt sóng” để tránh tình trạng chính sách tốt bị trục lợi.
Nhà ở vừa túi tiền không chỉ là một phân khúc mới, mà còn là cơ hội để tái cân bằng thị trường, để những người làm nên thành phố có thể sống trong chính thành phố đó.
Admin
Nguồn: VnExpress
